나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33508 [1] 광주광역시 남구 봉선동 107 쌍용스윗닷홈 101동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 불로초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 근린생활시설, 초등학교, 대형마트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 양
호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 20층건 중 101동 18층 1801호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측, 남측으로 각각 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-02-15)
(접합),상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-28)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

- 지분매각
- 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
- 2019. 2. 14. 제24723호 근저당권설정등기는 소멸되지 않고 매수인이 인수하고, 말소의 대상이 아니므로 특히 주의를 요함(특별매각조건 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33508 (1)

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 107 쌍용스윗닷홈 101동 18층1801호

용도: 아파트

감정가: 805,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 69.97㎡ (약 21.16평)

토지지분: 34.9855㎡ (약 10.58평)

건물면적: 155.64㎡ (약 47.08평) (공급면적 추정)

건물지분: 77.81755㎡ (약 23.54평) (공급면적 지분 추정)

1.3. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 20층건 중 18층 1801호

건축년도: 2005년 6월 8일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 불로초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 초등학교, 대형마트 등이 소재하여 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

2.4. 인접 도로상태

동측, 서측, 남측으로 각각 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 보존 및 이전: 동원주택건설주식회사 -> 유기섭 외 1명 -> 이지은 (일부 지분 이전) [소유권 이전 기록으로 보아 현재 소유권자는 지분권자들일 것으로 추정됨]

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2019.02.14. 제24723호, 채권최고액 882,000,000원) - 인수 대상

* 가압류: 신용보증기금 (2021.09.01, 금477,707,365원) - 말소 예정 [말소기준권리]

* 강제경매: 김정용외 2명 (2025.08.18, 금74,871,347원) - 말소 예정 [30번 등기]

* 기타 권리: 2번 유기섭 지분 1/2 중 일부(1/4), 2번 배경은 지분 1/2 중 일부(1/4) 이전에 대한 이지은 권리 [갑3 등기]

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

2019년 2월 14일 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 882,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 인수 권리입니다.

3.3. 임차인 현황

인수해야 할 임차인 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 인수되는 임차인은 없습니다 [임차인 현황].

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 근린생활시설 및 대형마트 등이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다. 봉선동은 광주에서도 선호도가 높은 지역으로, 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

봉선동은 광주 내에서도 주거 선호도가 높은 지역으로, 아파트 가격 상승 잠재력이 꾸준히 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

인근에 불로초등학교가 소재하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 여건이 양호합니다.

5.2. 주거 편의시설

단지 내 주차는 2.11대/총 897대 (가구당 약 2.11대)로 여유로운 편입니다. 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지 및 건물 지분매각으로 진행되므로, 낙찰 후 다른 지분권자와의 소유권 분쟁 또는 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 일반 매각 물건에 비해 리스크가 높습니다 [물건명세서 참고사항].

6.2. 인수되는 권리 (근저당)

2019년 2월 14일 설정된 농협은행 근저당권(채권최고액 882,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 감정가 805,000,000원과 비교했을 때 매우 높은 채권최고액으로, 매수인이 인수해야 할 부담이 크므로 반드시 권리 분석 시 특별히 주의해야 합니다 [5, 16, 물건명세서 참고사항].

6.3. 특별매각조건

공유자우선매수신고권이 1회로 제한되는 특별매각조건이 존재합니다. 이는 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 기회를 부여하지만, 1회로 제한됨에 따라 복잡성이 추가됩니다 [물건명세서 참고사항].

6.4. 주변 혐오시설

현재 공개된 정보상 광주 봉선동 지역 내에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시 전반적으로 쓰레기 소각시설 등 혐오시설 건립 논의가 간헐적으로 있으며, 이는 향후 지역 개발 및 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 고려될 수 있습니다. 본건 물건지 주변 환경은 아파트 단지, 학교, 상업시설 등이 있어 비교적 쾌적한 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 남구 봉선동의 입지 좋은 아파트의 지분 매각 건입니다. 봉선동은 광주 내에서도 주거 선호도가 높은 지역으로, 교통, 교육, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 입지 조건은 우수합니다.

하지만, 본건은 지분 매각이며, 특히 2019년 2월 14일자 농협은행 근저당권(채권최고액 882,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 감정가보다 높은 금액이므로, 매수인이 최종적으로 부담해야 할 금액이 상당할 수 있습니다. 또한, 지분 매각으로 인해 향후 다른 지분권자와의 관계 설정이 중요하며, 명도 및 건물 관리에 추가적인 어려움이 발생할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 우수한 입지에도 불구하고 높은 인수 부담과 지분 매각이라는 복합적인 리스크를 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주 최고 주거 선호 지역 중 하나인 봉선동의 입지.

* 잘 갖추어진 주변 생활 편의시설 및 양호한 교통망.

* 향후 잠재적 가치 상승 가능성 (단, 권리 인수 부담 고려).

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며, 매수인이 인수해야 할 채권최고액 882,000,000원의 근저당권이 존재합니다. 이는 감정가 805,000,000원보다 높은 금액입니다. 또한, 매각 대상이 물건 전체가 아닌 지분임을 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 아래와 같은 점을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 매수인이 인수해야 하는 근저당권 채권 최고액 (882,000,000원).

* 감정가 (805,000,000원).

* 토지 및 건물 지분율 (토지 약 50%, 건물 약 50%로 추정).

* 향후 타 지분권자와의 명도 및 협상 가능성.

* 시장 상황 및 경쟁 입찰자 고려.

상기 명시된 인수되는 권리(근저당)의 채권최고액이 감정가를 초과하므로, 예상 입찰가는 감정가 이하 또는 최소한 인수되는 권리의 가치와 지분 비율을 고려하여 매우 신중하게 산정해야 합니다. 현재 정보만으로는 명확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰 전 반드시 권리 관계를 명확히 파악하고, 인수되는 채무를 고려한 실제 취득 가능 금액을 산출해야 합니다.

주의사항:

* 본 물건은 지분 매각이므로, 낙찰 후 소유권 행사 및 건물 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 2019년 2월 14일자 근저당권이 소멸되지 않고 인수되므로, 이에 대한 인수 금액을 철저히 계산하여 입찰가에 반영해야 합니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성에 유의해야 합니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되어야 한다는 요구사항이 있으나, 본 물건은 인수 보증금 합계가 0원이므로 해당 사항 없습니다.

* 제공된 "건물면적" 및 "건물지분"은 공급면적 기준으로 추정되며, 전용면적은 별도로 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.