나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21236 [1] 전북특별자치도 군산시 조촌동 OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 소재 "롯데시네마"서측 인근에 소재하며 주위는 로선상가, 극장, 병원, 근린생활시설,금융기관, 아파트 등이 혼재하는 정비된 상업지역 입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 용이하며, 동측 인근으로 간선도로와 시내버스 정류장이 설치되어 있는 등 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 즁 4층 401,402호로서 외벽:현무암돌붙임 맟 징크판넬 등 마감, 내벽:몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감, 바닥: 콘크리트, 에폭시 등 마감 창호: 강화유리 및 샷시 창호 입니다.

이용상태

'사무실(현 공실) 로 이용 중이며, 인테리어 중으로 401호와 402호간 구분 칸막이가 없습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(소화전, 화재탐지설비) 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세방형의 지세 평탄한 토지로서 '4층 상가건물 부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동남측으로 각각 대로, 서측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

826-8번지:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m-30m)(접함), 소로2류(폭8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(2024-12-27(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 826-9번지:도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭35m-40m)(접함), 대로3류(폭25m-30m)(접함), 소로2류(폭8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(2024-12-27(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: --

물건 비고

현재 공실이며, 402호와 구분칸막이가 없는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21236 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 군산시 조촌동 826-8, 4층 401호

도로명 주소: 전북특별자치도 군산시 조촌로 131, 4층 401호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 기타 용도: 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보 물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 360,000,000원

토지 면적: 65.20㎡ (약 19.73평)

토지 지분: 65.203㎡ (약 19.73평)

건물 면적: 122.64㎡ (약 37.12평)

건물 지분: 122.64㎡ (약 37.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 총 연면적 (참고): 2603.94㎡ (약 787.79평)

건물 건축 면적 (참고): 664.71㎡ (약 201.09평)

1.4. 현재 상태

현재 공실 상태입니다.

402호와 구분 칸막이가 없는 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 소재 "롯데시네마" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 로선상가, 극장, 병원, 근린생활시설, 금융기관, 아파트 등이 혼재하는 잘 정비된 상업지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 동측 인근으로 간선도로와 시내버스 정류장이 설치되어 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

동남측으로는 대로(폭 25~30m, 35~40m)가, 서측으로는 소로(폭 8~10m)가 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

"롯데시네마"가 인접해 있어 유동인구 확보에 유리하며, 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 지역에 대한 간략한 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최선순위 말소기준권리: 2025년 5월 21일 접수된 군산산림조합의 근저당권 (채권액 258,000,000원)입니다.

* 이 외에도 여러 건의 근저당권 및 강제경매 등기가 존재합니다.

* 총 등기부채권액은 603,000,000원입니다.

* 현재 진행 중인 본 경매 사건의 채권자는 이OO입니다.

3.2. 권리 인수 여부

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담(저당권, 임차권 등)은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사OOO (주식회사오피스튜)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업일자: 2025년 9월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 군산시 조촌동의 주요 상업지역 내에 위치하고 있습니다.

"롯데시네마"를 중심으로 로선상가, 병원, 금융기관, 일반 근린생활시설, 주거 단지(아파트) 등이 복합적으로 분포하여 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

4.2. 상권 활성화 정도

"롯데시네마" 인근이라는 점은 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

다양한 업종의 상가들이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.3. 성장 잠재력

군산시의 도시 개발 계획 및 조촌동 지역의 발전 추이에 따라 상권 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통편의

동측 인근에 위치한 간선도로 및 다수의 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

대로와 소로에 모두 접하고 있어 차량을 이용한 접근성도 뛰어납니다.

5.2. 생활편의시설

인근 상업지역 내에 병원, 은행, 쇼핑 시설, 각종 음식점 및 서비스 업종 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 아파트 단지들이 있어 배후 수요 확보에도 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태

현재 공실 상태이며, 401호와 402호 간의 구분 칸막이가 설치되어 있지 않은 상태입니다.

이는 즉시 임대가 어렵고, 내부 인테리어 및 칸막이 설치를 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

등기부등본상 다수의 근저당 및 경매 신청 내역이 존재하여 권리 관계가 복잡해 보일 수 있습니다.

다만, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로, 인수되는 권리상의 위험은 낮습니다.

6.3. 임차인 관련

주식회사OOO 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 조촌동의 "롯데시네마" 인근 상업지역에 위치한 근린상가입니다.

뛰어난 입지와 양호한 교통 접근성을 갖추고 있으며, 주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

현재 공실 및 내부 칸막이 부재 상태는 추가적인 투자를 통해 개선하여 수익성을 높일 수 있는 기회로 볼 수 있습니다.

향후 상권 활성화와 더불어 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 군산시 조촌동 핵심 상업지역, "롯데시네마" 인접.

* 탁월한 접근성: 대로 및 소로에 접해 차량 및 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 권리상 안전: 복잡한 권리 관계에도 불구하고, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 높은 잠재 가치: 상업지역 내 위치로, 향후 지역 발전 및 상권 활성화 시 시세 차익 기대 가능.

* 가치 증대 기회: 현재 공실 및 칸막이 미비 상태를 활용한 내부 개조 및 재임대 시 수익률 극대화 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 360,000,000원입니다.

현재 파악된 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 유사 상가 실거래가, 임대 시세, 공실률, 상권 분석, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 조사하고, 투자 목적에 따른 희망 수익률을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.