나이스옥션 법원경매 전주 2025타경900 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 595-8 1동 OO OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 ""전주중화산동우체국"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설 및 학교, 주택 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 백제대로, 중산8길이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지지붕 5층 중 제1층 제107호, 제108호, 제2층 제201호로서,
외벽 : 돌붙임 및 드라이비트, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 실내인테리어 등 마감,
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

(1-가, 2-나) 소매점(Titleist),
(3-다) 골프연습장(EG스크린골프)으로 이용중입니다.

설비내역

공용위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가로장방형 토지로서, ""대(상업용 건물용지)""로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 50M, 서측으로 노폭 약 8M의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) 제2종일반주거지역(2022-09-15), 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 광로2류(폭 50m
~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지
역), 상대보호구역(근영중학교,근영여자고등학고), 상대보호구역(중산초등학교)입니다.
기호(②) 제2종일반주거지역(2022-09-15), 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 광로2류(폭 50m
~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역(2023-01-13)(주거밀집지역), 상대보호구역(근영중학교,근영여자고등학고), 상대보
호구역(중산초등학교)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다.
-기 타 : 본건 기호(1-가,2-나)는 상호간 벽체를 제거하여 일괄로 이용중인 구분건물(일명 ""튼상가"")
로 이용중이며, 기호(3-다)에는 임차인 소유로 탐문조사되는 스크린골프설비(시스템)이 소재
합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 벽체를 제거하여 일괄로 소매점으로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본개요

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 595-8 (백제대로 277)

* 용도: 근린상가

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 평슬래브 지붕)

* 총 층수: JSON 정보상 지상 4층, 지하 2층 (본문 5층 중 언급과 차이 있음)

* 사용승인일: 2012년 8월 20일

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 매각정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경900 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 105,500,000원

1.3. 물건현황(면적)

1.3. 1.토지

* 총 면적: 71.09㎡ (약 21.5평)

* 토지 용도: 대 (상업용 건물용지)

* 필지 수: 2필지 일단

1.3. 2.건물

* 총 면적: 134.62㎡ (약 40.7평)

* 이용 현황: 1층 107호, 108호 (소매점, 일명 "튼상가"), 2층 201호 (골프연습장)

* 구조/마감: 철근콘크리트구조 평슬래브 지붕. 외벽: 돌붙임 및 드라이비트, 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 몰탈위 페인팅 및 실내인테리어 등 마감. 창호: 새시창호.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 "전주중화산동우체국" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 학교, 주택 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 백제대로, 중산8길 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류, 소로2류, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(근영중학교, 근영여자고등학교, 중산초등학교)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리(경매 신청 채권자)는 북전주농업협동조합의 근저당권(2019-12-13 접수)입니다.

* 등기부상 을구 8번 전세권설정등기(2013-09-10 접수, 채권자: 김명준, 권리금액: 100,000,000원)가 말소기준권리보다 선순위에 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

* 물건명세서에 따르면, 을구 8번 전세권설정등기(2013-09-10 등기)는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 따라서, 채권자 김명준에게 100,000,000원의 전세보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 특수 권리 분석

* 대항력 있는 임차인: 김명준

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2021-11-11

* 확정일자: 2013-09-10

* 대항력: 있음

* 상기 임차인 김명준은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 100,000,000원은 인수되는 전세권 금액과 일치합니다. 차임이 0원인 점, 사업자 등록일 대비 확정일자 시점 등을 고려하여 법적 관계 및 실질적 부담액을 추가 확인해야 합니다.

* 유치권: 본건에는 유치권이 존재한다는 특이사항이 있습니다. 유치권은 법적 절차를 통해 소멸되지 않는 경우 매수인이 부담해야 할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 유치권 성립 여부 및 금액을 정확히 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공된 것으로 파악됩니다.

3.4. 등기부 내역 요약

* 총 등기부채권액: 1,740,388,501원

* 주요 권리 내역: 북전주농업협동조합 근저당, 제이비우리캐피탈 가압류, 전주세무서 압류, 삼례농업협동조합 가압류, 전주시 압류 등 다수의 권리가 설정되어 있으며, 대부분 말소 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 본건의 업종 및 주변 상권

* 본건은 제1, 2종 근린생활시설 및 의료시설 등으로 활용 가능한 건물로, 현재 1층은 소매점(Titleist)으로, 2층은 골프연습장(EG스크린골프)으로 이용 중입니다.

* 주변이 근린생활시설, 학교, 주택 등이 혼재하는 상가지대이므로, 지역 주민 및 학생을 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

* 본건 1층은 벽체가 제거되어 일괄로 "튼상가"로 이용되고 있어, 넓은 면적을 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

4.2. 시장 동향

* 전주 완산구 중화산동 지역은 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 곳으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건 서측 인근에 전주중화산동우체국이 소재하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 주요 도로(백제대로)가 인접하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

* 근영중학교, 근영여자고등학교, 중산초등학교 등 다수의 교육 시설과 인접해 있어, 학생 유입 가능성이 있는 상권으로 분석됩니다. (상대보호구역)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 위험

* 가장 큰 위험 요소는 매수인에게 인수되는 100,000,000원의 전세보증금(김명준)입니다. 이는 경매 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

* 본건에 유치권이 존재한다는 점은 심각한 리스크입니다. 유치권이 적법하게 성립된 경우, 매수인은 이를 변제해야 하며, 이는 상당한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 반드시 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 물리적 위험

* 건물의 구체적인 노후도나 수리 필요 여부에 대한 정보는 부족하므로, 현장 답사를 통해 건물의 물리적 상태를 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 기타 위험

* 본건은 학교 인근에 위치하여 관련 법규(상대보호구역 등)를 준수해야 하며, 특정 업종 운영 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설 등 저해 시설은 확인되지 않았습니다. (지도 검색 결과)

7. 종합의견

* 본 물건은 전주시 완산구의 노선 상가지대에 위치한 근린상가 건물입니다.

* 1층과 2층 일부를 합하여 넓은 공간으로 활용 가능한 점, 학교 및 상업시설 인접 등 긍정적인 요소가 있으나,

* 인수되는 100,000,000원의 전세보증금과 존재 가능성이 있는 유치권은 매우 신중하게 접근해야 할 중대한 리스크 요인입니다.

* 따라서, 해당 권리 관계에 대한 명확한 소명과 현장 조사를 통한 유치권의 실체를 반드시 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자포인트

* 넓은 면적 활용 가능성: 1층 107호와 108호를 벽체 제거 후 일괄로 사용 중("튼상가")이므로, 넓은 공간이 필요한 업종에 유리합니다.

* 지역 상권 잠재력: 학교 및 주거 지역과 인접하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 활용 가능한 업종 다양성: 제1, 2종 근린생활시설 및 의료시설로의 활용이 가능하여 다양한 업종으로의 전환이 용이합니다.

9. 예상입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 105,500,000원을 기준으로 하되, 아래 인수되는 권리 및 리스크를 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수되는 전세보증금: 100,000,000원 (매수인이 부담)

* 잠재적 유치권 변제 금액: 별도 확인 필요

* 상기 인수되는 권리를 제외한 실질적인 추가 투자 가능 금액을 고려할 때, 일반적인 경매 낙찰률(감정가의 70~90%)을 적용하면, 700,000,000원에서 950,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 그러나 인수되는 100,000,000원의 전세보증금과 유치권의 실제 부담액을 합산하면 총 취득 비용이 크게 증가하므로, 이를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.