나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31612 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 3층 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건운 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전북특별자치도" 남측 인근거리에 위치하는 구분건물 3층 301호, 302호, 6층 601호, 602호로서 인근에 상업.업무용 빌딩 및 근린생활시설 등으로 구성된 중심상업 지대로서 주위환경은 양호한 편입니다.

교통상황

남측 인근으로 왕복6차선의 "서원로"가 지나고, 본건까지 제반차량의 접근이 용이하며, 인근에 로선버스 승강장이 위치하여, 일반적인 교통조건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 301호, 302호, 601호, 602호로서 외벽 : 돌붙임, 전면 강화유리 등 마감. 내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 새시창호임.

이용상태

기호 1~4) 공히 공부상 "근린생활시설(일반음식점)이나 3층 301호는 사무실 3층 302호는 아로마테라피 6층 601호, 602호는 복싱룸으로 이용 중입니다

설비내역

위생 급·배수시설, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 스프링쿨러 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 약 20m , 북측 약 10m 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역), 소로1류(폭10m - 12m)(접합), 중로1류(폭20m - 25m)(접합), 가축사육제한구역(2023.01.13.) <가축분뇨의관리및이용에관한법률>.>

공부와의 차이

기호1)의 전유면적이 등기사항전부증명서상 171.6㎡이나 집합건축물대장상 193.6㎡이며 기호2)의 전유면적이 등기사항전부증명서상 193.6㎡이나 집합건축물대장상 171.6㎡로 등재되어 집합건축물대장상 면적으로 감정평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : --- 기 타 :

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1.의 전유면적이 등기사항전부증명서상 171.6㎡이나 집합건축물대장상 193.6㎡이며, 목록2.의 전유면적이 등기사항전부증명서상 193.6㎡이나 집합건축물대장상 171.6㎡로 등재됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31612 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 홍산남로 55 (효자동3가) (건축물대장상 주소)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 996,000,000원

* 토지면적: 71.29㎡ (약 21.57평)

* 토지지분: 71.29㎡ (약 21.57평)

* 건물면적: 365.20㎡ (약 110.48평)

* 건물지분: 365.20㎡ (약 110.48평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 샘OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항:

1. 본 물건은 일괄매각 대상입니다.

2. 목록 1 (3층 301호로 추정)의 전유면적이 등기사항전부증명서상 171.6㎡이나 집합건축물대장상 193.6㎡로, 목록 2 (3층 302호로 추정)의 전유면적이 등기사항전부증명서상 193.6㎡이나 집합건축물대장상 171.6㎡로 각각 등재되어 있습니다. 본 감정평가는 집합건축물대장상 면적으로 평가되었습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가에 소재하며, "전북특별자치도청" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 상업 및 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 밀집한 중심상업지대로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황:

남측으로 왕복 6차선 도로인 "서원로"가 지나고 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 일반적인 교통 조건은 양호합니다.

* 인접 도로상태:

남측으로 약 20m, 북측으로 약 10m 폭의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 (서부신시가지 지구단위계획구역), 소로1류 (폭 10-12m), 중로1류 (폭 20-25m)에 해당하며, 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

2019년 7월 30일자 김병채 근저당권 (을6)이 말소기준권리이며, 본 경매 개시 결정 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 3,700,000원

* 전입일자: 2024년 12월 31일

* 배당신고일자: 2026년 3월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 가능한 권리 (임차인 보증금 등):

상기 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 총 채무액:

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 등기부상 채권 총액은 약 3,301,377,966원입니다.

4. 상권분석

* 건물 특징:

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 7층 건물 중 3층 301호(사무실), 3층 302호(아로마테라피), 6층 601호 및 602호(복싱룸)가 매각 대상에 포함됩니다. 외벽은 돌붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시로 마감되었습니다.

* 주변 환경:

중심상업지대로서 인근에 상업 및 업무용 빌딩이 다수 분포하고 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 이용 상태:

등기부상 용도는 근린생활시설이나, 현재 3층 301호는 사무실, 3층 302호는 아로마테라피 샵, 6층 601호 및 602호는 복싱룸으로 각각 이용 중입니다. 다양한 업종으로 활용 가능한 점이 특징입니다.

* 설비 내역:

위생 급·배수 시설, 난방 설비, 승강기, 소화전 설비, 스프링클러 등이 구비되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통:

남측 "서원로" 및 북측 도로에 인접해 있어 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 용이합니다.

* 편의시설:

본 물건이 위치한 전주시 완산구 효자동3가는 전주시의 주요 상업 및 행정 중심지로, 다양한 금융기관, 식당, 카페, 쇼핑 시설, 관공서(전주시청 등) 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 녹지/휴식공간:

대규모 공원이나 녹지 공간이 인접해 있지 않으나, 도심 내 상업지구의 특성상 주변 상가 및 업무시설 이용객을 위한 편의 공간은 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 면적 상이:

건축물대장과 등기사항전부증명서상 전유면적에 차이가 있어, 실제 면적 확인 및 소유권 관계 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공동담보 물건:

본 물건은 공동담보로 진행되어, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 낙찰가나 매각 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 총 채무액:

감정가 대비 등기부상 총 채무액이 상당히 높아, 경매 과정에서 유찰 가능성 또는 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다.

* 혐오시설:

주변 탐문 및 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 공장 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지구 특성상 주변 환경 변화 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구의 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 다양한 용도로 활용 가능한 근린상가 건물입니다. 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 잠재적인 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 건축물대장과 등기부상의 면적 차이, 공동담보 물건이라는 점, 높은 총 채무액 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 중심상업지대의 최적 입지: 전주시의 핵심 상권에 위치하여 높은 유동인구와 접근성을 자랑합니다.

* 다양한 활용 가능성: 현재 사무실, 아로마테라피, 복싱룸 등으로 활용 중이며, 향후 업종 변경이나 복수 용도로의 활용이 가능합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 주요 도로 및 대중교통 접근성이 우수하며, 풍부한 상업 및 행정 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 건물 구조 및 설비: 근린상가로서 필요한 기본적인 설비(승강기, 소화설비 등)가 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 996,000,000원을 기준으로 희망하는 수익률과 시장 상황, 본건의 리스크 요인(면적 차이, 공동담보 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 수준을 초기 고려 범위로 설정하나, 본건의 채무 총액 등을 감안 시 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 제시는 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.