나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101817 [1] 부산광역시 사하구 구평동 518 이편한세상사하2차 204동 14층 1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 구평동 소재 ""구평동행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며 주위는 대단지 아파트 및 관련 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 29층건물내 제14층 제1401호로서
외벽:하부 치장석재붙임, 몰탈위페인팅 등
내벽:비닐벽지마감 등
창호:샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 완경사지를 자체 평탄화한 부정형토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류접합, 중로2류접합, 중로3류접합, 상대보호구역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건및물건상세

사건번호: 부산서부지원 2025타경101817 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 구평동 518 이편한세상사하2차 204동 14층 1401호

용도: 아파트

감정가: 351,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물/토지정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 45.95㎡ (약 13.90평)

건물면적: 84.60㎡ (약 25.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 45.95㎡

건물 지분: 84.60㎡

구분건물: 아파트

아파트명: e-편한세상 사하2차 아파트

동: 204동

층: 14층

호수: 1401호

건축물 사용승인일: 2017년 10월 31일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 제14층

1.3. 감정평게요약

감정가: 351,000,000원

토지면적: 45.95㎡

건물면적: 84.60㎡

토지 이용 상태: 동하향의 완경사지를 자체 평탄화한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중.

건물 이용 상태: 공동주택 (아파트)로 이용 중.

설비 내역: 위생, 급배수, 도시가스 난방, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기 설비 갖춤.

인접 도로 상태: 단지 내 가로망이 정비되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

부산광역시 사하구 구평동 소재 "구평동행정복지센터" 서측 인근에 위치.

주위는 대단지 아파트 및 관련 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능.

인근에 노선버스정류장 소재.

단지 내 가로망이 정비되어 있어 차량 이동 편리.

2.3. 토지이용계획및제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역

중로1류접합, 중로2류접합, 중로3류접합

상대보호구역, 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및권리관계

말소기준권리: 2021년 1월 26일자 한국주택금융공사 근저당권 (을3)

등기부채권 총액: 429,900,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 확인되었으나, 비고란에 '없음'으로 기재)

3.2. 인수되는권리

없음.

소유권이전1번신탁등기말소 (2017.12.07)

근저당권 (2021.01.26) - 말소기준권리

근저당권 (2022.02.24) - 말소

임의경매개시결정 (2025.08.19) - 말소

모든 근저당 및 임의경매는 말소될 예정임.

3.3. 임차인현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상.

주의사항: 임대차 관계가 미상으로 확인되어, 보증금 미회수 등의 잠재적 위험이 있을 수 있습니다. 인수하는 보증금은 없으나, 명도 시 협의 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권현황

주거지대 내 위치하며, 단지 내 및 인근에 근린생활시설 분포.

행정복지센터 등 편의시설 접근성 양호.

4.2. 최근실거래가동향 (2026년 6월 기준)

* 전용면적 약 60㎡ (12층): 25,900만원

* 전용면적 약 85㎡ (13층): 35,000만원

* 전용면적 약 85㎡ (17층): 37,000만원

4.3. 최근전월세동향 (2026년 5월 기준)

* 전용면적 약 85㎡ (26층, 갱신): 보증금 25,000만원 (전세)

* 전용면적 약 84㎡ (27층, 신규): 보증금 2,000만원, 월세 93만원

5. 생활정보

5.1. 단지및편의시설

아파트명: e-편한세상 사하2차 아파트

총 세대수: 946세대

건축년도: 2017년

주차: 총 1013대 (지상 3대, 지하 22대 - 단지 전체 기준)

관리사무소 연락처: 051-265-0600

주변 편의시설: 근린생활시설, 구평동행정복지센터 등

5.2. 학군및주변교육시설

주변 토지 이용계획 상 '상대보호구역'으로 지정된 지역이 있어 교육 시설 관련 규제가 있을 수 있습니다. (단, 구체적인 학교 정보는 미제공)

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계상의리스크

등기부채권 총액 (429,900,000원)이 감정가(351,000,000원)를 초과하므로, 입찰 시 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

6.2. 명도관련리스크

임대차 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주자나 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가적인 협의 비용이 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 대항력 있는 임차인이 없음을 시사하지만, 명확한 확인은 필요합니다.

6.3. 주변환경리스크

주변에 산업단지가 일부 존재하나, 해당 아파트 단지와 직접적으로 인접하여 생활 환경에 부정적인 영향을 미칠 정도는 아닌 것으로 판단됩니다. (직접적인 혐오시설 확인되지 않음)

7. 종합의견

본 물건은 부산 사하구에 위치한 e-편한세상 사하2차 아파트 1401호로, 2017년 준공된 비교적 신축이며 대단지 브랜드 아파트로서 기본적인 상품성이 우수합니다. 주거 환경 및 교통 여건이 양호하며, 권리관계상 인수하는 부담은 없으나 임대차 관계 미상인 점은 유의해야 합니다. 최근 실거래가 및 전월세 시세를 고려할 때, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 신축급 아파트: 2017년식으로 비교적 최신 축에 속함.

* 대단지 브랜드 가치: 'e-편한세상' 브랜드의 인지도 및 선호도.

* 양호한 입지 조건: 주거 환경, 교통, 생활 편의시설 접근성 우수.

* 권리 분석상 안전성: 말소되는 권리로 낙찰자가 인수할 부담 없음.

* 시세 대비 합리적 가격 기대: 최근 실거래가를 바탕으로 적정 입찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상입찰가

감정가: 351,000,000원

최근 실거래가 동향 (84㎡ 면적 기준):

* 2026년 6월 15일, 13층: 35,000만원

* 2026년 6월 12일, 17층: 37,000만원

본 물건은 14층으로, 최고층 29층 아파트입니다.

최근 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 84㎡ 면적대의 아파트 시세는 35,000만원에서 37,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가 35,100만원은 시세 하단과 유사한 수준입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상인 점을 감안하여 명도 비용 등을 보수적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 35,000만원 ~ 36,500만원 범위로 제안합니다.

최저 입찰가는 감정가인 351,000,000원 이상이 될 것으로 예상됩니다.

현 시세의 최고가(37,000만원)와 본건의 층수(14층)를 고려하여 36,500만원 수준까지도 고려 가능하나, 명도 상황에 따라 유동적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.