나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101795 [1] 부산광역시 북구 덕천동 393-31 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 '남산정역(부산3호선)' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 곤란하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선 '남산정역'이 소재함.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 평탄하게 정지된 세장형의 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 3~4m 내외의 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2013-03-13), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이39m 최고높이47m)<건축법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 블록조 슬래브지붕 지하1층, 지상2층 건물로서

외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 적벽돌붙임 등 마감,
바 닥 : 장판지 깔기 마감 등,
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생급·배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물(ㄱ)의 구조, 면적 및 이용상황 등은 후첨 '건물개황도'를 참고하시기 바라며, 본건에 미치는 영향은 미미한 것으로 사료되오니 경매 진행 시 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 매각포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101795 (1)

소재지: 부산광역시 북구 덕천동 393-31

용도: 단독주택

감정가: 510,619,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

제시외 건물: 매각 포함

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 146.20㎡ (약 44.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 496.28㎡ (약 150.1평)

건물 제시외면적: 5.60㎡

1.3. 입지조건

1.3. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 '남산정역(부산3호선)' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.3. 2. 교통상황

본 건까지 차량 접근은 다소 곤란한 편이나, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 3호선 '남산정역'이 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다.

1.3. 3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 완경사지대 내 평탄하게 정지된 세장형의 주거용 건부지입니다. 본 건 남서측으로는 노폭 약 3~4m 내외의 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 39m, 최고높이 47m)에 해당합니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부 요약

2.1. 1. 토지 등기부

* 소유권 이전: 신입성 (1992.02.18)

* 근저당: 농업협동조합중앙회 (1997.06.25, 말소기준권리)

* 소유권 이전: 박재용 (2011.07.28, 매매)

* 근저당: 부산제일신용협동조합 (2022.06.10, 말소)

* 근저당: 허은정 (2022.12.06, 말소)

* 임의경매 개시: 부산제일신용협동조합 (2025.08.20, 말소)

* 토지 등기부채권 총액: 575,500,000원

2.1. 2. 건물 등기부

* 소유권 이전: 신입성 (1992.02.18)

* 근저당: 농업협동조합중앙회 (1997.06.25, 말소기준권리)

* 소유권 이전: 박재용 (2011.07.28, 매매)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2024.03.22, 말소)

* 근저당: 부산제일신용협동조합 (2022.06.10, 말소)

* 근저당: 허은정 (2022.12.06, 말소)

* 임의경매 개시: 부산제일신용협동조합 (2025.08.20, 말소)

* 건물 등기부채권 총액: 645,500,000원

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2014-09-25

* 확정일자: 2021-08-10

* 배당신고일자: 2025-09-18

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다. 배당을 받기 위해서는 2025년 9월 18일까지 배당 신고가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2021-04-15

* 확정일자: 2021-03-29

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다. 2024년 3월 22일에 배당 신고가 완료되었습니다.

2.3. 권리 분석 종합

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 종합 의견: 말소기준권리인 1997년 6월 25일자 근저당보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임차권, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 현황 임차인들은 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3. 상권 및 시세 분석

3.1. 주변 상권

본 건이 소재한 덕천동 지역은 부산 지하철 3호선 역세권을 중심으로 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

3.2. 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 대부분 '다세대' 또는 '연립다세대' 유형의 부동산 거래 내역을 포함하고 있습니다.

* 최근 거래 사례 (2026년 5월):

* 34.05㎡ (약 10.3평) 다세대 주택, 70,000,000원

* 65.88㎡ (약 19.9평) 연립다세대 주택, 115,000,000원

* 51.03㎡ (약 15.4평) 다세대 주택, 80,000,000원

이러한 다세대/연립주택의 거래 시세는 본 건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 건의 감정가는 510,619,200원이며, 이는 해당 지역의 다세대/연립주택 시세보다 현저히 높은 수준입니다. 이는 건물의 용도(단독주택), 규모, 토지 면적 등의 차이에서 기인하는 것으로 판단됩니다.

본 건 단독주택의 정확한 현 시세 파악을 위해서는 유사한 단독주택의 최근 거래 사례 또는 전문적인 시세 조사가 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 본 건의 정확한 시세를 산정하기에 제한적입니다.

4. 생활정보

4.1. 건물 상태

본 건물은 철근콘크리트 및 블록조 슬래브 지붕의 지하 1층, 지상 2층 단독주택입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 붙임 마감, 바닥은 장판지 깔기 마감, 창호는 샷시 창 구조입니다.

위생, 급배수, 전기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 1988년 9월 22일입니다.

4.2. 주변 편의시설

단독주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1988년 사용승인된 건물로, 약 38년이 경과하여 구조적, 설비적 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 차량 접근성: 본건까지 차량 접근이 곤란하다는 점은 거주자 및 방문객의 불편을 초래할 수 있습니다.

* 도로 접합: 남서측 막다른 도로(3~4m)에 접해 있어 차량 통행 및 주차에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축법상 높이 제한: 준주거지역 내 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로, 향후 증축 또는 신축 시 건축물의 높이에 제한이 있습니다.

* 건물 면적: 제공된 건물 면적(496.28㎡)과 건축물대장상의 총 연면적(248.14㎡) 간에 차이가 확인됩니다. 이는 현장 조사를 통해 정확한 면적을 확인해야 할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 덕천동에 위치한 단독주택으로, 지하 1층, 지상 2층 규모의 건물입니다. 남산정역 인근에 위치하여 대중교통 이용은 용이하나, 차량 접근성은 다소 떨어집니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 건물 준공 연도가 오래되었고, 도로 접근성, 건축물 면적 관련 불일치 가능성 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 주변 시세는 주로 다세대/연립주택 위주로 형성되어 있어 본 건 단독주택과의 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

7. 투자 포인트

* 희소성: 도심지 내 단독주택으로서 희소성이 있을 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 인수해야 할 임차보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 대중교통 접근성: 지하철역(남산정역) 이용이 용이합니다.

* 준주거지역: 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 510,619,200원

* 인수 보증금: 0원

* 시장 상황 및 리스크 요인 고려 시, 본 건의 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 유사 단독주택 거래 사례 분석을 통해 낙찰가를 결정해야 합니다.

* 제공된 인근 다세대/연립주택의 시세는 본 건과는 직접 비교가 어렵습니다.

* 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 4억 1천만원 ~ 4억 6천만원 (본 범위는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.