나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5681 [1] 부산광역시 기장군 정관면 모전리 735 이지더원2차아파트 202동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 정원초등학교 북서측 인근에 위치하는
이지더원2차아파트 202동 9층 902호로서, 주위는 공동주택, 공원 및 근린생활시설 등이
혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 마을버스 및 시내버스정류장이 인근에 소재하여
대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 202동 20층 건물내 9층 902호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 하단부 치장석 마감 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 무인공동현관시스템 및 승강기설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 아파트부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

3면이 차도에 접해있으며, 단지내 가로망이 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
특수도로(보행자전용도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없습니다.

물건 비고

임차권자 이형민의 승계인인 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 16.자)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경5681 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 기장군 정관면 모전리 735 이지더원2차아파트 202동 9층902호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

208,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 41.80㎡ (약 12.64평)

* 건물면적 (전용면적): 60.00㎡ (약 18.15평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.10. 아파트 정보

* 아파트명: 이지더원2차 (EGthe1 2차)

* 사용승인일: 2012년 11월 23일

* 해당층: 20층 건물 중 9층

* 전용면적: 59.9984㎡ (약 18.15평)

* 총 동수: 8개동

* 총 세대수: 758세대

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 정원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 마을버스 및 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본 토지는 장방형의 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

단지 주변으로 3면이 차도에 접해 있으며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

부산지방법원 동부지원 2025타경5681 강제경매개시결정 (접수일자: 2025.08.13.)

3.2. 말소될 권리

* 주택임차권 (을5): 이형민 (보증금 200,000,000원), (접수일자: 2023.09.25.)

주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이며, 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수될 권리

없음.

3.4. 인수 보증금 합계

0원.

임차권자 이형민의 승계인인 신청채권자 주택도시보증공사로부터 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 16.자)가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 정원초등학교 등 교육시설이 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

* 계획된 주거 지역: 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 계획하에 개발 및 관리되고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 내 9층에 위치하며, 외벽은 페인팅 및 치장석 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 무인공동현관시스템 및 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 교육시설: 정원초등학교 (북서측 인근)

* 상업시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용 가능

* 녹지공간: 단지 주변 공원 등이 혼재

5.4. 아파트 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 53대) 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

5.5. 주차시설

총 834대 (지하 자동주차 750대, 지상 자동주차 84대) 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인 이형민의 보증금 200,000,000원에 대한 권리가 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 승계하였으며, 대항력을 포기하고 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 낙찰자는 임차인 관련 보증금을 인수할 위험이 없습니다.

6.2. 기타 사항

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 연관성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건 외 다른 담보물이 존재할 수 있으며, 이는 채권 관계에 영향을 미칠 수 있으나, 본 경매 절차와 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 본건 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 현재 검색되지 않았습니다. 오히려 학교와 공원이 인접하여 주거 환경이 양호한 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치한 이지더원2차 아파트 202동 9층 902호로서, 아파트 강제경매 물건입니다. 감정가는 208,000,000원이며, 최근 실거래가는 59.89㎡~59.99㎡ 기준으로 202,666,700원 수준(2026년 5월~6월 평균)으로 형성되어 있습니다. 가장 중요한 권리분석 사항으로, 기존 임차인의 보증금 200,000,000원에 대한 대항력이 포기되고 잔여 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 학군 또한 주변에 있어 가족 단위 거주에 적합합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 낙찰 시 추가적인 보증금 부담이 없어 실질적인 취득 비용이 낮습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 및 공원이 인접해 있고, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 지역 개발 계획: 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 합리적인 가격: 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 경매를 통한 취득 시 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균(약 202,666,700원) 및 감정가(208,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 205,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 낙찰자의 자금 계획, 경쟁자 수, 현장 방문 시 파악되는 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.