나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5731 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1438 대우2차아파트 205동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 신곡초등학교 북동측 인근에 위치하는 대우
2차 아파트 205동 13층 1304호로서 부근은 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설,
임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고, 근거리에 부산도시
철도2호선 장산역이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임,

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 스라브지붕 27층 건물내 13층 1304호로서
외부 : 페인트 마감 등.
내부 : 벽지 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임,

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비 ,소화전설비, 지역난방설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 경사지대내 부정형의 토지로 공동주택 및 부속 상가 및 유치원 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 해운대로, 남서측으로 좌동순환로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합).
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대우사랑.왕자와공주유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.
<추가기재>공동주택용지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5731 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1438 대우2차아파트 205동 13층 1304호

용도: 아파트

감정가: 302,000,000원

토지면적: 26.39㎡ (약 8.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.95㎡ (약 18.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

감정평가서 요약:

본 건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 신곡초등학교 북동측 인근에 위치한 대우 2차 아파트 205동 13층 1304호입니다. 부근은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 부산도시철도 2호선 장산역이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다. 건물은 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 27층 건물 중 13층이며, 외부 페인트 마감, 내부 벽지 마감, 샷시 창호 구조입니다. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 지역난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 부정형의 경사지대로 공동주택 및 부속 상가, 유치원 부지로 이용 중이며, 북서측으로 해운대로, 남서측으로 좌동순환로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(대우사랑.왕자와공주유치원), 택지개발지구이며, 공동주택용지입니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 부산광역시 해운대구 좌동에 위치하며, 신곡초등학교 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설, 임야 등이 조화를 이루고 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통상황:

차량으로의 접근성이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도보 또는 단거리 이용 가능한 거리에 부산지하철 2호선 장산역이 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 수월합니다.

인접 도로상태:

단지의 북서측으로는 해운대로, 남서측으로는 좌동순환로와 같이 주요 간선도로가 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로로 이용되는 부분도 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(대우사랑.왕자와공주유치원) 및 택지개발지구에 포함되어 있습니다. 전반적으로 공동주택 용지로 계획되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2019년 03월 29일 한국주택금융공사가 설정한 근저당권(을8)이 말소기준권리가 됩니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권 등)는 없는 것으로 보입니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전: 박해갑 (2001.12.10), 윤성윤 (2013.03.07), 김건우 (2019.03.29 매매)

* 근저당권:

* 한국주택금융공사 (2019.03.29, 총 182,000,000원, 말소)

* 비엔케이저축은행 (2021.09.08, 321,600,000원, 말소)

* 임의경매:

* 한국주택금융공사 (2025.08.20, 139,815,666원, 말소) - 본건 경매 개시 채권자

* 등기부 채권 총액: 503,600,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인에 대한 구체적인 정보(성함, 대항력 유무, 보증금, 차임 등)는 제공되지 않았습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인의 보증금이나 차임을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서, 대항력 있는 임차인의 유무 및 인수 조건에 대한 철저한 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

본 물건이 위치한 해운대구 좌동은 대규모 아파트 단지가 밀집해 있는 대표적인 주거 지역입니다. 단지 인근에는 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설과 더불어 각종 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 생활에 매우 편리합니다.

교통망:

지하철 2호선 장산역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 용이하며, 다수의 시내버스 노선 또한 운행 중입니다. 이는 부산 시내 주요 업무 지구 및 상업 지구로의 접근성을 크게 향상시킵니다.

잠재적 가치:

해운대구는 부산을 대표하는 관광 및 상업 중심지로서, 지속적인 도시 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 지역입니다. 본 건은 이러한 지역의 우수한 생활 인프라를 공유하며, 장기적인 관점에서 안정적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 해운대대우2차아파트

* 주소: 부산광역시 해운대구 좌동 1438

* 사용승인일: 1998년 06월 13일

* 세대수: 총 1002세대 (14개 동)

* 전용면적: 59.95㎡ (약 18.1평)

* 총 면적 (단지 전체): 115,198.88㎡

* 주차: 총 1100대 (지상, 지하 주차 공간 및 전기차 충전기 포함)

* 최고층: 27층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등

주변 편의시설:

본 건은 신곡초등학교 북동측 인근에 위치하며, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 대우사랑.왕자와공주유치원이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

혐오시설 여부:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 아파트와 직접적인 인접 또는 연접한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장, 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 주거, 교육, 상업 시설 위주로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계:

등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 새로운 권리 변동이 발생할 가능성은 항상 존재합니다. 이에 대한 주기적인 확인이 필요합니다.

임차인 미상 정보:

제공된 임차인 현황 정보만으로는 대항력 유무, 보증금 및 차임 등의 상세 내용을 파악할 수 없습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금이나 차임이 미상인 경우, 인수 금액 발생 또는 기타 법적 분쟁의 소지가 있으므로, 현장 조사와 법률 전문가의 검토를 통해 인수 여부 및 금액을 명확히 확인해야 합니다.

건물 노후화:

1998년에 준공된 건물로, 20년 이상 경과하여 노후화에 따른 시설 점검 및 유지보수, 또는 향후 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구라는 우수한 입지 조건, 편리한 교통 환경, 잘 갖춰진 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다. 특히 지하철역과 주요 도로 접근성이 뛰어나 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소를 제공합니다.

하지만, 임차인 현황에 대한 상세 정보 부족으로 인한 잠재적 인수 비용 발생 위험과 건물 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성은 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 권리분석상 특이사항이 없는 점은 긍정적이나, 임차인 관련 리스크 해소가 본 물건의 성공적인 취득을 위한 가장 중요한 선결 과제입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 핵심 주거 지역인 해운대구에 위치하여 높은 시세 안정성과 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 뛰어난 교통 환경: 부산지하철 2호선 장산역 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 우수하여 생활권이 넓습니다.

* 편리한 생활 인프라: 인근에 학교, 상업 시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 만족도가 높습니다.

* 미래 가치: 지역 개발 및 재건축 등의 잠재적 가치 상승 요인을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월~7월)에 따르면, 본 건과 유사한 면적(59.946㎡)의 아파트가 18층에서 36,300,000원, 25층(84.962㎡)에서 55,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 59.95㎡ 면적을 기준으로 환산 시, 18층 거래가는 약 36,300,000원이며, 25층(84.962㎡) 거래가(55,000,000원)를 면적당 가격으로 환산하여 59.95㎡에 적용하면 약 38,800,000원 수준입니다. 본 건은 13층으로, 이를 고려할 때 현재 시세는 대략 38,000,000원에서 42,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가(302,000,000원) 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있으며, 임차인 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 추가적인 인수 비용 부담은 없습니다.

예상 입찰가:

위 시세 분석 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 경쟁 가치를 감안할 때 380,000,000원 ~ 420,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

낙찰가는 현장 조사 결과, 임차인 관련 사항을 명확히 확인한 후, 유사 물건의 최근 거래가 및 경쟁 입찰 동향을 면밀히 분석하여 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.