나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5729 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1549 해운대비스타동원 비동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철2호선""해운대역""북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(해운대역)이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층 /지상2층 건내 1층 102호로서,
외벽:화강석붙임 등 ,
창호:시스템창호 구조.

이용상태

기준시점 현재 ""근린생활시설""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 유사한 토지로, ""공동주택(아파트),업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 12미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1549번지(대표지번): 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 150미터, 최고높이 180미터),온천지구(해운대온천) 등.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5729 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1549 해운대비스타동원 비동 1층102호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 780,000,000원

토지면적: 6.80㎡ (약 2.06평)

토지지분: 6.8033㎡

건물면적: 42.60㎡ (약 12.89평)

건물지분: 42.601㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남은행 (추정)

기타사항: 근린생활시설로 이용 중임.

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건축물 정보

건물명: 해운대 비스타 동원

동/호수: 비동 1층 102호

주구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕

층수: 지하1층 / 지상2층 (해당 호수는 1층)

사용승인일: 2019년 10월 30일

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토지 이용 정보

토지 형상 및 이용상태: 가장형에 유사하며, 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 남측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 12미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 150미터, 최고높이 180미터), 온천지구(해운대온천) 등.

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2. 입지조건

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위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철 2호선 "해운대역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

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교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(해운대역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

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2. 권리분석

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권리관계 요약

말소기준권리: 2020년 3월 12일 접수된 경남은행의 근저당권 (을1, 채권최고액 865,700,000원).

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 895,700,000원.

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임차인 현황

임차인: 이진영

보증금: 30,000,000원

차임: 1,100,000원

전입/사업자등록일: 2025년 4월 4일

확정일자: 2025년 8월 13일

배당신고일자: 2025년 9월 24일

대항력: 없음

비고: 상가건물임차권(을2) 등기하였으나, 말소기준권리보다 후순위로 말소됨.

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인수 보증금

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원.

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2. 상권분석

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상권 개요

본 물건은 해운대역 인근에 위치하며, 대단지 아파트 및 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집한 복합 상권입니다.

주상복합 단지 내 상가로, 단지 내 고정 수요와 더불어 해운대역을 이용하는 유동 인구의 흡수가 용이합니다.

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주변 환경

주변에 아파트 단지와 오피스텔이 많아 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

다양한 편의시설 및 문화시설 접근성이 좋습니다.

최근 5년간 주변 지역 개발로 인한 상권 활성화 가능성이 높습니다.

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2. 생활정보

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교통 및 접근성

지하철 2호선 해운대역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 접근이 용이합니다.

남측 30m, 동측 12m의 넓은 도로에 접해 있어 차량 진출입이 수월합니다.

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주변 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 다양한 상점, 식당, 병원 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

해운대 해수욕장 등 관광지 접근성이 좋습니다.

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2. 잠재적 리스크

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임대 관계 및 명도

현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰 후 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 명도 시 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

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공실 및 경기 변동

해운대 지역의 관광 및 상권 특성상 경기 변동 및 계절적 요인에 따른 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

상권 내 경쟁 업종과의 차별화 전략이 필요합니다.

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혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건과 직접적인 관련이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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2. 종합 의견

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종합적인 판단

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 지역인 해운대역 초역세권에 위치한 상가로, '해운대 비스타 동원' 주상복합 단지 내에 있어 고정 배후 수요가 풍부합니다.

토지 및 건물 일괄 매각이며, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없습니다. 임차인의 대항력도 없어 명도 또한 원활할 것으로 예상됩니다.

최신식 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 보이며, 지역의 개발 잠재력과 더불어 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

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2. 투자 포인트

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입지적 강점

해운대역 초역세권: 높은 유동 인구와 뛰어난 접근성을 바탕으로 안정적인 수요 확보 가능.

해운대 비스타 동원 단지 내: 아파트, 오피스텔 등 주거 시설과 함께 위치하여 고정적인 고객층 확보 용이.

소형 면적: 42.60㎡ (약 12.89평)으로 소액 투자에 적합하며, 다양한 업종으로의 전환 및 임대 용이성 높음.

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권리 분석의 안전성

말소되는 권리만 존재하여 낙찰자가 권리상의 하자 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

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향후 전망

해운대 지역의 지속적인 발전 가능성과 관광 중심지로서의 위상 고려 시, 향후 가치 상승 기대.

주거 및 업무 시설이 밀집된 지역 특성상 근린상가로서의 지속적인 수요 기대.

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2. 예상 입찰가

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입찰가 산정 고려사항

감정가: 780,000,000원

본 물건은 권리 인수 부담이 없고 입지 조건이 우수하나, 주변 상권의 시세 및 임대 수익률 분석이 입찰가 결정의 핵심입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 임대 수익률 산출이 어려워 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준을 고려하지만, 본 물건의 경우 입지, 향후 임대 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

본 물건의 경우 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이 점은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.