나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5740 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '중앙공원' 남동측 인근에 위치하는 서울프라
자 제2층 제201호로서, 부근은 각종 근린생활시설, 공동주택, 아파트단지 등이 형성되어 제
반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 본건 남서측 인근 정관로에 일반, 마을버스정류장 이 소재하는
등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호 1: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층/지하2층건 내
제2층 제201호으로서(사용승인일: 2017.08.08),
외 벽: 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽: 몰탈위페인팅, 타일 및 내부인테리어 등 마감.
바 닥: 타일 등 마감.
창 호: 섀시창구조임.

이용상태

근린생활시설(상호명: 제이풋볼아카데미)임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 15미터 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(부고 제2008-495호) 가축사육제한구역(2015-03-
04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 기준시점 현재 임대가 있는 것으로 확인되며 경매 진행시 참고하시기 바람.
2)기 타 : 본건 일련번호 1 (201호)는 접한 경계벽(202호 등)의 일부를 제거하여 집합건
물(일명 튼상가)로서, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 근린생활시설(상호명:제이풋볼아카데미)이며, 201호와 202호는 접한 경계벽의 일부를 제거하여 튼상가로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5740 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 1,592,000,000원

토지면적: 138.28㎡ (41.83평)

건물면적: 530.33㎡ (160.42평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

중복병합사건 여부: 중복병합사건

사용승인일: 2017.08.08

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '중앙공원' 남동측 인근에 위치하는 서울프라자 제2층 제201호로서, 부근은 각종 근린생활시설, 공동주택, 아파트단지 등이 형성되어 제반 주위환경은 보통인 편임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량접근 가능하고, 본건 남서측 인근 정관로에 일반, 마을버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

2.3. 도로 상황

본건 남동측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 15미터 도로와 각각 접함.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(부고 제2008-495호) 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 수협엔피엘대부주식회사 (근저당), 643,200,000원 (접수일자: 2017-08-11)

* 기타 권리:

- 대신저축은행 (근저당), 420,000,000원 (접수일자: 2024-07-11, 말소)

- 경상남도정치망수산업협동조합 (임의경매), 561,429,582원 (접수일자: 2025-08-20, 말소)

- 기장군(부산광역시) (압류), (접수일자: 2026-04-16, 말소)

총 채권액: 1,063,200,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1:

- 성명: 전

- 보증금: 15,000,000원

- 차임: 1,000,000원

- 전입/사업일자: 2025-03-20

- 확정일자: 2025-03-20

- 배당신고일자: 2025-09-04

- 대항력: 없음

* 임차인 2:

- 성명: 전

- 보증금: 15,000,000원

- 차임: 1,000,000원

- 전입/사업일자: 2025-04-21

- 확정일자: 2025-04-22

- 배당신고일자: 2025-09-11

- 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 채권자 정보

주요 채권자: 수협엔피엘대부주식회사 (말소기준권리)

경매 신청 채권자: 경상남도정치망수산업협동조합 (말소)

4. 상권분석

4.1. 업종 및 건물 특징

* 본 건물은 현재 '근린생활시설(상호명: 제이풋볼아카데미)'로 이용 중입니다.

* 특히, 201호와 202호는 경계벽 일부를 제거하여 '튼 상가'로 활용되고 있어, 넓은 공간이 필요한 업종에 유리할 수 있습니다.

4.2. 주변 상권

* 본건이 위치한 지역은 각종 근린생활시설, 공동주택, 아파트 단지 등이 형성되어 있어 기본적인 배후수요가 확보된 상권입니다.

* '서울프라자' 건물 자체 내에도 다양한 업종이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 주거 환경

* 소재지 인근은 주거 단지와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* '중앙공원'이 남동측 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 있어 출퇴근 및 외부 활동에 용이합니다.

5.2. 혐오시설 유무 (검색 결과)

* 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6번지 일대 혐오시설 유무에 대한 검색 결과, 본 건 물건 자체 또는 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복병합사건

* 본 사건은 중복병합사건으로, 동일 물건에 대해 여러 건의 경매 절차가 진행될 수 있으므로, 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. '튼 상가' 이용

* 201호와 202호의 경계벽을 제거하여 사용 중인 '튼 상가' 형태는, 추후 원상 복구 또는 구분 소유 시 법적, 행정적 문제 발생 가능성을 내포합니다.

* 이에 따라 별도의 공사 비용이나 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건축물대장 상 용도와의 차이

* 감정평가서상 주 용도는 '근린생활시설'로 기재되어 있으나, 건축물대장 표제부에는 '노유자시설'로도 명시되어 있습니다. 실제 이용 현황(제이풋볼아카데미)은 제2종근린생활시설에 해당하지만, 건축물 용도 위반 또는 불일치 여부에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 상업용 부동산으로, '서울프라자' 건물 내 제2층 제201호입니다.

* 현재 '제이풋볼아카데미'라는 상호로 영업 중이며, 201호와 202호를 합쳐 넓은 공간을 활용하고 있습니다.

* 입지상으로는 근린생활시설 및 주거 단지와 인접하여 안정적인 상권 형성이 가능하며, 교통 환경도 보통 수준입니다.

* 등기부상 총 채권액이 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 낙찰자는 깨끗한 등기부를 취득할 수 있습니다.

* 임차인의 경우 모두 대항력이 없으며 배당 신고를 하여 보증금 회수를 시도하므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 다만, 중복병합사건의 진행 여부, 튼 상가 구조의 법적 문제, 건축물 용도 불일치 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 현재 영업 중인 상가로서 즉시 수익 창출이 가능하며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 내 개발 진행 상황 및 인구 증가 추이에 따라 상권 활성화 및 건물 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* '중앙공원' 인접 및 준신축 건물(2017년 사용승인)이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 명확한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 총 인수 부담금은 낙찰가와 별도 비용(취득세, 명도비용 등)으로 구성됩니다.

* 감정가 1,592,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가, 최근 상권 변화 추이, 건물의 현재 임대 현황 및 수익률, 명도 가능성, 그리고 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 단, 높은 총 채권액은 채무자의 재정 상황을 시사할 수 있으므로, 시세 대비 적정가격을 면밀히 분석하여 접근하는 것이 중요합니다.

* 보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임대차 현황 확인, 주변 상권 분석 심화, 그리고 전문가의 컨설팅을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.