나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3455 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 80-7 서면지원더뷰파크 25층102동2503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 '부산진구청' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성된 주상혼용지대로서, 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 39층 건물내 25층 102동2503호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 마감 등
창호 :샷시창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전 및 화재경보설비, 공동현관기설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로와, 븍측 및 남측으로 약 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경3455 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 80-7 서면지원더뷰파크 102동 2503호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 353,000,000원

토지면적: 9.01㎡ (약 2.72평)

토지지분: 9.0075㎡ (약 2.72평)

건물면적 (전용면적): 84.62㎡ (약 25.60평)

- JSON 정보상 실사용면적(excluUseAr): 84.9765㎡ (약 25.70평)

- 공급면적(분양면적): 본 물건의 정확한 공급면적은 별도 확인이 필요합니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2021년

총층수: 39층

본건 층수: 25층

1.1. 입지조건

물건의 입지조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부암동에 소재하며, '부산진구청' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성된 주상혼용지대로 주거 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측으로 광대로와 접하며, 북측 및 남측으로는 약 8미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 권리 관계를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2021년 11월 1일 접수된 수협은행 근저당(360,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 강제경매, 가압류, 압류 등의 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 별도로 인수해야 하는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 이송미

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,050,000원

* 전입일자/확정일자: 2025년 9월 10일

* 배당신고일자: 2025년 9월 29일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건의 상권 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 주변 시설: 부산진구청이 인근에 위치하여 행정 업무 접근성이 우수합니다. 또한, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 오피스텔 시세: 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(서면지원더뷰파크) 8층(전용면적 84.9765㎡)이 2024년 12월 29일에 250,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 본건은 25층으로 층수 프리미엄이 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 본건 소재지(부산광역시 부산진구 부암동 80-7) 주변을 조사한 결과, 현재까지 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 생활 환경에 대한 정보입니다.

* 주거 환경: 주상복합단지로 형성되어 있어 주거 편의성이 높으며, 주변에 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 각종 근린생활시설이 풍부하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 부산진구청 등 공공기관 이용도 편리합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정평가액 353,000,000원에 비해 최근 거래된 유사 물건의 실거래가(250,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 낙찰가 산정 시 시세 조사가 필수적입니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 485,190,000원으로 높으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 부담하는 채무는 없습니다.

* 주거용 이용: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 점을 감안할 때, 명도 과정에서 다소의 저항이 있을 수 있습니다.

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 분류되어 있으나, 본 보고서는 부산지방법원 2025타경3455 (1) 사건을 기준으로 작성되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부암동의 우수한 입지에 위치한 주거용 오피스텔입니다. 부산진구청 인근으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역에 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물은 39층 중 25층에 위치하여 일조권 및 조망권 확보에 유리하며, 철근콘크리트 구조로 안정성이 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 깔끔한 상태이며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 인수해야 할 채무나 보증금은 없습니다.

다만, 감정가 대비 낮은 최근 실거래가를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

본 건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 탁월한 입지: 부산진구청 인근의 중심 상업 및 행정지역에 위치.

* 편리한 교통: 대중교통 이용 및 차량 접근성이 우수.

* 생활 편의시설: 풍부한 근린생활시설과 주변 인프라.

* 권리 분석상 안전성: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전한 물건.

* 고층 조망: 25층의 고층으로 쾌적한 주거 환경 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 아래와 같이 산정하였습니다.

* 최근 유사 물건 거래 사례 (8층, 84.9765㎡): 250,000,000원 (2024년 12월 29일)

* 본 건의 층수 프리미엄 (25층)을 고려한 시세 범위: 255,000,000원 ~ 270,000,000원

* 인수 보증금: 0원

이에 따라, 본 건의 합리적인 예상 입찰가는 255,000,000원에서 270,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.