나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22562 [1] 부산광역시 금정구 남산동 987-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 '남산고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공동주택, 주상용 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 남산역이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

동하향, 북하향 경사지대내 조성된 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2): 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-6 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상건물(3)은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층~지상4층 건물로서, 1991년 10월 8일에 사용승인 되었으며, 2023년에 증축 및 내·외부 수리가 이루어져 경과연수 대비 현상 및 관리상태는 양호한 편임.
┌외벽: 드라이비트 마감
│내벽: 인테리어치장, 시멘트모르타르위 페인팅, 콘크리트 노출, 벽지 및 일부 타일마감
└창호: 새시창.

이용상태

주상용 건물로 이용중인 것으로 조사됨.
┌지하: 창고, 다용도실 등
│1층: 근린생활시설(주점)
│2층: 근린생활시설(공실)
│3층: 근린생활시설(사무소)
└4층: 단독주택

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비(주택) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

2023년의 증축공사로 인해 변경된 면적이 제시목록상 면적에 미반영되어 제시목록상 면적이 일반건축물대장상 및 실제 면적과 상이한 바, 일반건축물대장상 및 현황 면적을 기준으로 사정(감정평가액의 산출근거 및 결정의견 p16 참조)하였으며, 제시목록상 소재지는 '남산동 987-2'이나 현황 및 일반건축물대장상 소재지는 '남산동 987-1,2'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-6 참조.

물건 비고

일괄매각
목록1,2는 공부상 일단지로 등재되어 일단지로 평가됨.
목록3은 증축등기 완료로 공부와 등기상 면적이 일치함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22562 (1)

* 소재지: 부산광역시 금정구 남산동 987-1

* 용도: 근린주택

* 감정가: 3,681,204,000원

* 토지면적: 579.90㎡ (약 175.45평)

* 건물면적: 731.26㎡ (약 221.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각

* 기타: 목록1,2는 공부상 일단지로 등재되어 일단지로 평가됨. 목록3은 증축등기 완료로 공부와 등기상 면적이 일치함.

1.2. 감정평가 요약

* 토지: 부산광역시 금정구 남산동 소재 '남산고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공동주택, 주상용 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통임. 동하향, 북하향 경사지대내 조성된 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

* 건물: 대상건물(3)은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층~지상4층 건물로서, 1991년 10월 8일에 사용승인 되었으며, 2023년에 증축 및 내·외부 수리가 이루어져 경과연수 대비 현상 및 관리상태는 양호한 편임. 주상용 건물로 이용중이며, 지하층은 창고, 다용도실 등, 1층은 근린생활시설(주점), 2층은 근린생활시설(공실), 3층은 근린생활시설(사무소), 4층은 단독주택으로 이용되고 있음. 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 2023년 증축공사로 인한 면적 변경 사항이 공부에 미반영되었으며, 일반건축물대장상 및 현황 면적을 기준으로 감정평가함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 부산광역시 금정구 남산동에 소재하며, '남산고등학교' 남동측 인근에 위치함.

* 부근은 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

* 도시철도 1호선 '남산역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 도로

* 동하향, 북하향 경사지대에 조성된 2필지의 일단지 토지이며, 사다리형임.

* 주상용 건부지로 이용 중임.

* 북측으로는 약 15미터 폭의 포장도로, 서측으로는 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 지역 지구 및 제한사항

* 제2종일반주거지역

* 도로

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 25일 하나은행 근저당권(2,256,000,000원)임.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2022년 1월 25일 하나은행 근저당권(2,256,000,000원)임.

* 이후 채권자(더블유에이치케이엔2506유동화전문)의 임의경매개시결정(2025타경22562) 및 금정세무서장의 압류 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정임.

* 등기부채권 총액: 3,312,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입(사업) 2025-10-22, 확정 2025-03-25, 배당신고 2025-11-07. 대항력 없음.

* 임차인 부성엘리베이터주식회사: 보증금 1,500,000원, 차임 165,000원, 배당신고 2025-11-07. 대항력 없음.

* 임차인 사단법인부산디지털혁신네트워크: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업) 2024-03-11. 대항력 없음.

* 임차인 주식회사브로넷: 보증금 30,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입(사업) 2025-03-25, 확정 2025-03-25, 배당신고 2025-11-07. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 의견

* 현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자는 법정지상권 등 등기부상 부담은 인수하지 않을 것으로 판단됨.

* 모든 임차인은 대항력이 없어, 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됨. 다만, 임차인들의 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자 등의 시점이 미래로 기재되어 있어 추가 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 위치한 남산동은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 꾸준한 편임.

* 인근에 남산고등학교가 있어 학생 및 교직원 유동인구의 잠재력이 있음.

4.2. 건물 이용 현황

* 지하: 창고, 다용도실 등

* 1층: 근린생활시설(주점)

* 2층: 근린생활시설(공실)

* 3층: 근린생활시설(사무소)

* 4층: 단독주택

* 다양한 업종의 임대가 가능하여 수익 창출 가능성이 있음. 2층 공실은 임차인 확보 시 수익 증대가 기대됨.

4.3. 경쟁 환경

* 주변에 유사한 근린주택 및 상가 건물이 다수 분포하고 있어 경쟁이 존재함.

* 그러나 본 물건은 대지면적이 넓고 건물 규모가 있어, 적극적인 임대 관리를 통해 경쟁력을 확보할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 상업지역이 발달하여 식당, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 구체적인 대형마트, 백화점 등은 차량 이동 필요.

5.2. 교육시설

* 남산고등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능함.

* 기타 초등학교, 중학교 등이 인근에 분포함.

5.3. 의료시설

* 주변에 의원급 의료기관이 다수 분포함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

* 유동화 물건 및 공동담보 물건의 경우, 일반 물건보다 복잡한 권리관계가 형성될 수 있으나, 본건의 경우 등기부상 특이사항은 없는 것으로 확인됨.

6.2. 건물 노후화 및 유지보수

* 1991년 준공된 건물로, 최신 건물에 비해 노후화가 진행되었을 수 있음. 2023년 증축 및 수리가 이루어졌으나, 지속적인 유지보수 및 관리가 필요함.

6.3. 경사지 토지

* 건물 부지가 경사지에 조성되어 있어, 향후 토지 활용이나 증축 등 개발 시 제약이 있을 수 있음.

6.4. 지역 지구 규제

* 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 남산동에 위치한 근린주택으로, 역세권에 가까운 입지와 다양한 업종의 활용 가능성을 지니고 있음. 최근 증축 및 내부 수리를 통해 건물 상태가 양호하며, 등기부상 인수할 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 명도 및 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됨. 다만, 유동화 물건이라는 점, 건물 노후화, 경사지 토지라는 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 주변 시세 분석 결과, 본 물건의 감정가는 면적 대비 합리적인 수준으로 평가되었으나, 동일 유형의 부동산 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 판단에 어려움이 있음.

8. 투자 포인트

* 역세권(도시철도 1호선 남산역) 인접으로 인한 우수한 교통 접근성.

* 건물 증축 및 내부 수리(2023년)로 인한 즉시 사용 및 임대 가능성.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 물건.

* 다양한 업종의 임대 수익 창출 가능성이 있는 근린주택.

* 부산 금정구의 지역 개발 및 성장 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,681,204,000원

* 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 매매 정보 JSON 데이터를 분석한 결과, 평당 약 719만원에서 18,238,000원의 다양한 시세가 형성되어 있음. 그러나 본 물건은 근린주택으로, 다세대 주택과는 직접적인 비교가 어려움.

* 본 물건의 감정가는 토지 579.9㎡, 건물 731.26㎡를 기준으로 산정되었으며, 평당 토지 가치 약 2,097만원, 평당 건물 가치 약 1,637만원으로 환산됨.

* 낙찰 가능한 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 105% 수준인 약 3,129,023,400원 ~ 3,865,264,200원 사이에서 결정될 것으로 예상됨.

* 투자 수익률, 경매 시장 상황, 향후 임대 수입 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

* 추천 입찰가: 약 3,500,000,000원.

* 주변 시설 관련: 제공된 정보 및 일반적인 도시 정보에 따르면, 해당 지역(부산광역시 금정구 남산동, 남산고등학교 인근)에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인지되지는 않음. 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 지역으로 판단됨.1.물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22562 (1)

* 소재지: 부산광역시 금정구 남산동 987-1

* 용도: 근린주택

* 감정가: 3,681,204,000원

* 토지면적: 579.90㎡ (약 175.45평)

* 건물면적: 731.26㎡ (약 221.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각

* 기타: 목록1,2는 공부상 일단지로 등재되어 일단지로 평가됨. 목록3은 증축등기 완료로 공부와 등기상 면적이 일치함.

1.2. 감정평가 요약

* 토지: 부산광역시 금정구 남산동 소재 '남산고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공동주택, 주상용 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통임. 동하향, 북하향 경사지대내 조성된 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

* 건물: 대상건물(3)은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층~지상4층 건물로서, 1991년 10월 8일에 사용승인 되었으며, 2023년에 증축 및 내·외부 수리가 이루어져 경과연수 대비 현상 및 관리상태는 양호한 편임. 주상용 건물로 이용중이며, 지하층은 창고, 다용도실 등, 1층은 근린생활시설(주점), 2층은 근린생활시설(공실), 3층은 근린생활시설(사무소), 4층은 단독주택으로 이용되고 있음. 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 2023년 증축공사로 인한 면적 변경 사항이 공부에 미반영되었으며, 일반건축물대장상 및 현황 면적을 기준으로 감정평가함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 부산광역시 금정구 남산동에 소재하며, '남산고등학교' 남동측 인근에 위치함.

* 부근은 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

* 도시철도 1호선 '남산역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 도로

* 동하향, 북하향 경사지대에 조성된 2필지의 일단지 토지이며, 사다리형임.

* 주상용 건부지로 이용 중임.

* 북측으로는 약 15미터 폭의 포장도로, 서측으로는 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 지역 지구 및 제한사항

* 제2종일반주거지역

* 도로

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 25일 하나은행 근저당권(2,256,000,000원)임.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2022년 1월 25일 하나은행 근저당권(2,256,000,000원)임.

* 이후 채권자(더블유에이치케이엔2506유동화전문)의 임의경매개시결정(2025타경22562) 및 금정세무서장의 압류 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정임.

* 등기부채권 총액: 3,312,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입(사업) 2025-10-22, 확정 2025-03-25, 배당신고 2025-11-07. 대항력 없음.

* 임차인 부성엘리베이터주식회사: 보증금 1,500,000원, 차임 165,000원, 배당신고 2025-11-07. 대항력 없음.

* 임차인 사단법인부산디지털혁신네트워크: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업) 2024-03-11. 대항력 없음.

* 임차인 주식회사브로넷: 보증금 30,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입(사업) 2025-03-25, 확정 2025-03-25, 배당신고 2025-11-07. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 의견

* 현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자는 법정지상권 등 등기부상 부담은 인수하지 않을 것으로 판단됨.

* 모든 임차인은 대항력이 없어, 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 위치한 남산동은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 꾸준한 편임.

* 인근에 남산고등학교가 있어 학생 및 교직원 유동인구의 잠재력이 있음.

4.2. 건물 이용 현황

* 지하: 창고, 다용도실 등

* 1층: 근린생활시설(주점)

* 2층: 근린생활시설(공실)

* 3층: 근린생활시설(사무소)

* 4층: 단독주택

* 다양한 업종의 임대가 가능하여 수익 창출 가능성이 있음. 2층 공실은 임차인 확보 시 수익 증대가 기대됨.

4.3. 경쟁 환경

* 주변에 유사한 근린주택 및 상가 건물이 다수 분포하고 있어 경쟁이 존재함.

* 그러나 본 물건은 대지면적이 넓고 건물 규모가 있어, 적극적인 임대 관리를 통해 경쟁력을 확보할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 상업지역이 발달하여 식당, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

* 남산고등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능함.

* 기타 초등학교, 중학교 등이 인근에 분포함.

5.3. 의료시설

* 주변에 의원급 의료기관이 다수 분포함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

* 유동화 물건 및 공동담보 물건의 경우, 일반 물건보다 복잡한 권리관계가 형성될 수 있으나, 본건의 경우 등기부상 특이사항은 없는 것으로 확인됨.

6.2. 건물 노후화 및 유지보수

* 1991년 준공된 건물로, 최신 건물에 비해 노후화가 진행되었을 수 있음. 2023년 증축 및 수리가 이루어졌으나, 지속적인 유지보수 및 관리가 필요함.

6.3. 경사지 토지

* 건물 부지가 경사지에 조성되어 있어, 향후 토지 활용이나 증축 등 개발 시 제약이 있을 수 있음.

6.4. 지역 지구 규제

* 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 남산동에 위치한 근린주택으로, 역세권에 가까운 입지와 다양한 업종의 활용 가능성을 지니고 있음. 최근 증축 및 내부 수리를 통해 건물 상태가 양호하며, 등기부상 인수할 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 명도 및 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됨. 다만, 유동화 물건이라는 점, 건물 노후화, 경사지 토지라는 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 주변 시세 분석 결과, 본 물건의 감정가는 면적 대비 합리적인 수준으로 평가되었으나, 동일 유형의 부동산 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 판단에 어려움이 있음.

8. 투자 포인트

* 역세권(도시철도 1호선 남산역) 인접으로 인한 우수한 교통 접근성.

* 건물 증축 및 내부 수리(2023년)로 인한 즉시 사용 및 임대 가능성.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 물건.

* 다양한 업종의 임대 수익 창출 가능성이 있는 근린주택.

* 부산 금정구의 지역 개발 및 성장 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,681,204,000원

* 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 매매 정보 JSON 데이터를 분석한 결과, 평당 약 719만원에서 18,238,000원의 다양한 시세가 형성되어 있음. 그러나 본 물건은 근린주택으로, 다세대 주택과는 직접적인 비교가 어려움.

* 본 물건의 감정가는 토지 579.9㎡, 건물 731.26㎡를 기준으로 산정되었으며, 평당 토지 가치 약 2,097만원, 평당 건물 가치 약 1,637만원으로 환산됨.

* 낙찰 가능한 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 105% 수준인 약 3,129,023,400원 ~ 3,865,264,200원 사이에서 결정될 것으로 예상됨.

* 투자 수익률, 경매 시장 상황, 향후 임대 수입 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

* 추천 입찰가: 약 3,500,000,000원.

* 주변 시설 관련: 제공된 정보 및 일반적인 도시 정보에 따르면, 해당 지역(부산광역시 금정구 남산동, 남산고등학교 인근)에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인지되지는 않음. 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 지역으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.