나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22554 [1] 부산광역시 금정구 청룡동 33-4 동산오차드힐 지하1층비-16호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 청룡동에 소재하는 '청룡초등학교' 및 '부산지하철1호선[범어사역]의 북서측 인근에 위치하는 동산오차드힐 제2층 제2-1호 외 2개호로서 부근은 공동주택 및 기존 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하고 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도1호선(범어사역) 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 11층 건물 내 제2층 2-1호 외 2개호로서 ·외 벽: 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 ·내 벽: 벽지, 화강석 및 내부 인테리어 마감 ·창 호: 샷시창 구조임

이용상태

·기호(1),(3): 집합건축물대장 상 판매 및 영업시설이나 후첨'사진용지'와 같이 기호(2)의 현황'배관통로'임. ·기호(2): 집합건축물대장 상 판매시설이나 현황'조약돌사우나 및 실내 테니스장'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 온수보일러, 연수시설 등 및 각종 탱그 및 배관설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향하는 경사지대 내 부정형의 토지로서 지반을 평탄하게 조성하여 공동주택 및 판매,영업시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 준주거지역, 도로(접합), 시장(시장및아파트) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(1)은 등기사항전부증명서상 제지하1층 비1-16호로 등재되어 있으나 집합건축물대장상 2008년09월24일자 전유부 합병으로 인한 신규작성[B1-16호를 B1-5호로 변경]으로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: ① 본건 기호(1),(3)은 일반건축물대장상 용도는 ‘판매 및 영업시설’로 등재되어 있으나, 기호(1) 및 기호(2)[창고 및 배관통로]의 일부는 합판 등으로 막힌 상태로 내부는 확인치 못하였으나 관계인과의 탐문으로 배관통로로 이용 중임을 조사하였음. 기호(1),(3)의 위치는 현황도면을 기준으로 계단실의 위치 등을 비교하여 확인하였고 면적은 제시목록을 기준하였으며 후첨‘사진용지’ 및 ‘호별배치도’를 참조하시기 바람. ② 본건 기호(2)는 현황 ‘남녀 사우나 및 실내 테니스장’이며 사우나 운영에 필요한 관련설비[온수보일러, 연수기, 워터히트펌프, 물탱크 및 각종 배관 등]등을 포함하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각
목록1,3은 공부상 판매 및 영업시설이나 현황은 목록2의 배관통로임.
목록2는 공부상 판매시설이나 현황은 '조약돌사우나 및 실내 테니스장'으로 이용중임.
목록1은 등기부상 제지하1층 제비-16호로 등재되어 있으나, 공부상 2008.09.24. 전유부 합병으로 인한 신규작성[B1-16호를 B1-5호로 변경]으로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

이하 물건의 기본 정보를 안내드립니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22554 (1)

* 소재지: 부산광역시 금정구 청룡동 33-4 동산오차드힐 지하1층 비-16호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 2,819,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 사상중앙새마을금고

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 현황

* 토지 면적: 505.53㎡ (약 152.95평)

* 토지 지분: 505.53㎡ (약 152.95평)

* 건물 면적: 1758.79㎡ (약 532.18평)

* 건물 지분: 1758.79㎡ (약 532.18평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 전체 건물 정보 (동산오차드힐): 철근콘크리트조 슬라브지붕 11층 건물, 지하 2층, 총 연면적 약 14,820.36㎡, 대지 면적 약 2,752.2㎡, 사용승인일 2002년 05월 23일. 주 용도는 공동주택, 판매 및 영업시설, 운동시설입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 청룡동에 소재하며, '청룡초등학교' 및 부산지하철 1호선 '범어사역'의 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 기존 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산지하철 1호선 '범어사역'이 인근에 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이한 교통의 요충지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 총 2,544,284,997원의 등기부채권 총액을 보유하고 있습니다. 가장 빠른 근저당권(말소기준권리)은 2023년 4월 5일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (2,100,000,000원)이며, 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 본 경매는 2025년 8월 20일 접수된 사상중앙새마을금고의 임의경매 신청으로 진행됩니다.

3.2. 임차인 현황

파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 최수인: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원. 배당신고일자 2025-09-23. 대항력 없음.

* 김성태: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 김소연: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 김화자: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 소신자: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 전덕쿤: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 전은교: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2023년 4월 5일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 매각되는 물건의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용현황

본건은 집합건축물대장상 '판매 및 영업시설' 또는 '판매시설'로 등재되어 있으나, 현황은 각 호실별로 상이한 이용 상태를 보이고 있습니다.

* 목록 1, 3: 공부상 판매 및 영업시설이나, 현황은 목록 2의 배관통로로 이용 중입니다.

* 목록 2: 공부상 판매시설이나, 현황은 '조약돌사우나 및 실내 테니스장'으로 이용 중입니다.

이처럼 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 존재하므로, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 소재한 청룡동 일대는 범어사역 역세권을 중심으로 주거단지와 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 청룡초등학교가 있어 교육 관련 시설 및 주거민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있으며, 동산오차드힐 자체 내에도 공동주택 외 상가 및 운동시설이 복합적으로 운영되고 있습니다. 본건의 현재 이용 현황(사우나, 실내 테니스장, 배관통로)은 이러한 지역 특성에 일부 부합하거나, 건물 내 복합 시설의 일부로 기능하고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 대형마트나 백화점과 같은 대규모 상업 시설보다는, 지역 주민을 위한 소규모 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다. 또한, 부산지하철 1호선 범어사역을 통해 시내 주요 상업 지구로의 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건에서 북서측 인근에 '청룡초등학교'가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 이 외에도 주변에 유치원, 어린이집 등의 교육 시설이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 현황 불일치

본건의 가장 큰 리스크 요인은 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 명확한 차이입니다.

* 목록 1, 3: 공부상 '판매 및 영업시설'이나 현황 '배관통로'로 이용 중입니다.

* 목록 2: 공부상 '판매시설'이나 현황 '조약돌사우나 및 실내 테니스장'으로 이용 중입니다.

또한, 본건 기호(1)은 등기부상 '지하 1층 비-16호'로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 전유부 합병으로 인해 'B1-16호를 B1-5호로 변경' 등재되어 있는 점은 권리 관계 및 현황 파악에 있어 혼동을 줄 수 있습니다. 이러한 불일치는 향후 명도, 재산권 행사, 또는 추가적인 개발/용도 변경 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* 임대관계: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아(미상), 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분류되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 건물 구조 및 설비: 건물이 2002년에 사용 승인되어 노후화 정도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 혐오시설 관련 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 금정구 청룡동의 역세권 인근에 위치한 근린상가로, 감정가는 28억 1천 9백만원입니다. 교통 및 주변 환경은 양호하나, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 큰 차이가 존재하며, 특히 일부 호실은 배관통로로 사용되고 있어 정상적인 상가로서의 기능 수행에 제약이 있습니다. 현재 이용 중인 '조약돌사우나 및 실내 테니스장' 운영 규모와 수익성, 그리고 배관통로로 사용되는 공간의 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인의 대항력은 없으므로 권리상 인수 부담은 미미하나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 범어사역 역세권 및 청룡초등학교 인근으로, 지역 내 접근성이 우수합니다.

* 복합 용도 건물: 공동주택, 상가, 운동시설 등 다양한 용도로 활용되는 복합 건물 내 물건입니다.

* 낮은 인수 부담: 모든 임차인이 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치: 현황 용도(사우나, 테니스장) 외에 공부상 용도(판매, 영업시설)를 활용하거나, 건축물대장상의 호실 변경 등 공부와 현황의 차이를 해소할 경우, 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 2,819,000,000원과 등기부채권 총액 2,544,284,997원을 고려할 때, 주변 시세 및 물건의 현황, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 방문을 통한 실제 이용 상태, 건물 노후도, 주변 시세 조사, 그리고 명도 가능성 등을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금 총액이 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 부담은 없습니다. (추후 현장 조사 및 추가 정보 분석 후 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.