나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3479 [1] 부산광역시 영도구 청학동 486-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.09.03

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 광명고등학교 북서측 인근에 위치한 공장(토지,
건물, 기계기구) 및 영도구 청학동 소재 남해지방해양경찰청 교육센터 남동측 인근에
위치한 토지로서, 주위는 공동주택, 임야, 나지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로
형성되어 있습니다.

토지의 상황

[교통상황]
본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통
입니다.

[형상 및 이용상황]
기호1, 2 토지는 일단의 부정형의 토지로 공업용 건물의 건부지 등,
기호 4토지는 사다리형에 유사한 토지로 세멘트 포장이 되어있는 주차장 등,
기호 5 토지는 부정형의 토지로 세멘트 포장이 되어있는 나지 상태이나 이동 용이한
소규모 기계 등이 적재되어 있습니다.

[인접도로상태]
본건 토지 기호 1,2 남서측으로 소로에 접하며, 기호 4,5는 북서측으로 중로에
접합니다.

[토지이용계획 및 제한상태]
본건 토지 기호1은 제2종일반주거지역, 고도지구(5층이하), 가축사육제한구역,
기호2는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(5층이하), 소로2류(폭8m~10m)
(소로2-1)(저촉), 가축사육제한구역,
기호4,5 토지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(3층이하), 고도지구
(부산광역시고시 제2025-320호), 가축사육제한구역, 지적재조사사업지구,
기호4토지는 중로3류(폭12m~15m)(접합) 입니다.

[제시목록 외의 물건]
없습니다.

[공부와의 차이]
없습니다.

[기타참고사항]
기호 4토지는 등기사항전부증명서상 용도변경금지등기(부설주차장설치)가 되어
있으니 업무진행에 참고하시기 바랍니다.

건물의 구조 및 현상

[건물의 구조]
기호2 : 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕(현황:철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕,
철골조 및 경량철골조 판넬지붕) 3층 건물로서,
·외벽 : 몰탈위 페인팅 및 샌드위치 판넬 등,
·바닥 : 하드너 마감 등,
·창호 : 샷시창 입니다.

[이용상태]
기호2 : 공장 및 사무실 등으로 사용 중입니다.


[설비내역]
위생설비, 급·배수설비, 화물용 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

[부합물 및 종물]
후첨 지적 및 건물 개황도(기호ㄱ ~ ㄷ, 사진 참조)와 같이 부합물 및 종물로 판단
되는 제시외 건물이 기호 2공장 1층 및 3층에 소재하며 간이한 방법에 의한 실측면적
으로 사정하여 별도로 평가하였으며, 구조 및 규모, 용도 등으로 보아 토지의 사용
수익에 미치는 영향은 별무할 것으로 판단됩니다.

[기타참고사항]
해당사항 없습니다.

기계/기구의 현상

[기계기구의 현황]
본건 기계기구는 산업용 연사로프 및 수산용 그물망 제조기계 및 크레인 등으로 현상
대체로 노후하며, 관리상태는 보통입니다.

[설치장소]
본건 기계기구는 부산광역시 영도구 청학동 486-2번지 공장에 설치되어 있습니다.

[기타 참고사항]
본건 기계기구 기호 15, 19일부는 소재확인이 불가하여 소재불명 처리 하였습니다.

공작물의 현상

없습니다.

기타참고사항

없습니다.

물건 비고

일괄매각, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함(감정평가서 참조), 제시외 건물 포함
목록 4는 용도변경금지등기(부설주차장설치) 있음
목록 5는 세멘트 포장의 나지 상태이나 이동이 용이한 소규모 기계 등이 적재되어 있음, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외.
본건 공장및광업재단저당법 제6조에 의한 기계기구는 산업용 연사로프 및 수산용 그물망 제조기계 및 크레인이며, 공장(목록1,2) 내에 소재함, 기계기구 중 번호 15,19 일부는 소재불명으로 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경3479 (1)

* 소재지: 부산광역시 영도구 청학동 486-2

* 용도: 공장 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 공장, 창고시설 포함)

* 감정가: 2,913,509,240원

* 토지면적: 1633.30㎡ (약 494.11평)

* 건물면적: 1915.21㎡ (약 579.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOO (부산은행으로 추정)

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함, 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 영도구 청학동 486-2

* 주변: 광명고등학교 북서측 인근 및 남해지방해양경찰청 교육센터 남동측 인근에 위치.

* 주변환경: 공동주택, 임야, 나지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성.

* 교통: 차량 진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준.

* 토지상황: 기호 1, 2 토지는 공업용 건물의 건부지 등, 기호 4 토지는 주차장 등, 기호 5 토지는 나지 상태이나 이동 용이한 소규모 기계 적재.

* 인접도로: 기호 1, 2는 남서측 소로에 접하고, 기호 4, 5는 북서측 중로에 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역이 혼재되어 있으며, 고도지구(3~5층 이하) 제한이 있음.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없음.

* 토지 등기부 요약:

* 말소 기준 권리: 2016년 7월 15일자 부산은행 근저당권 (을12)

* 이후 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸 예정.

* 경매개시결정: 2025년 8월 20일자 부산은행 임의경매 (갑11).

* 등기부채권 총액: 3,585,718,600원.

* 건물 등기부 요약:

* 말소 기준 권리: 2016년 7월 15일자 부산은행 근저당권 (을8)

* 이후 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸 예정.

* 경매개시결정: 2025년 8월 20일자 부산은행 임의경매 (갑6).

* 등기부채권 총액: 3,585,718,600원.

* 물건 명세서 특이사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

* 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구 포함 매각.

* 제시외 건물 포함 매각.

* 목록 4: 용도변경금지등기(부설주차장설치) 있음.

* 목록 5: 이동 용이한 기계 적재 (매각 및 평가에서 제외).

* 기계기구 중 일부(번호 15, 19)는 소재 불명으로 제외.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 부산광역시 영도구 청학동으로, 주변은 공동주택, 임야, 나지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역임.

* 광명고등학교와 남해지방해양경찰청 교육센터 등 공공 및 교육 시설이 인근에 위치함.

* 토지 이용계획상 제2종일반주거지역, 제1종일반주거지역, 자연녹지지역이 혼재되어 있어, 공업 시설 외 주거 및 녹지 기능이 일부 공존함.

* 대중교통 접근성은 보통 수준으로, 차량을 이용한 접근성이 양호한 편임.

1.4. 생활정보

* 본건은 공장 용도로 활용되고 있으며, 인근에 주거 시설 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보임.

* 광명고등학교, 남해지방해양경찰청 교육센터 등 공공시설이 인접해 있음.

* 대중교통 이용이 가능하나, 주요 도심 상업지구와의 거리는 추가적인 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도변경금지등기: 목록 4 토지에 부설주차장 설치를 위한 용도변경금지등기가 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한사항이 발생할 수 있음.

* 고도지구 제한: 토지 이용계획상 고도지구(3~5층 이하) 제한이 있어 신축 또는 증축 시 높이 제한이 따름.

* 기계기구 제외: 공장 및 광업재단 저당법에 따라 기계기구가 포함되나, 일부(번호 15, 19 일부)는 소재 불명으로 제외되었으므로, 감정평가서 상세 내역을 반드시 확인해야 함.

* 제시외 건물: 부합물 및 종물로 판단되는 제시외 건물이 포함되어 있으나, 토지 사용 수익에 미치는 영향은 별무하다고 판단됨.

* 토지 이용 계획의 복합성: 다양한 용도지역이 혼재하여 향후 개발 방향에 대한 예측이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산광역시 영도구 청학동에 위치한 공장으로, 토지, 건물, 기계기구를 일괄 매각하는 임의경매 물건임.

* 등기부등본 상의 모든 권리는 말소 기준 권리 이하에 해당하여 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 권리나 임차인은 없는 것으로 파악됨.

* 공장 및 창고 시설, 제2종근린생활시설 등 복합적인 용도로 활용 가능성이 있으며, 교통은 보통 수준임.

* 다만, 용도변경금지등기, 고도지구 제한, 일부 기계기구의 제외 사항 등은 향후 활용 및 가치 평가에 신중한 검토가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리 관계가 없음.

* 일괄 매각: 토지, 건물, 기계기구를 일괄 매각하여 별도의 권리 분석이나 협상이 불필요.

* 다양한 용도 가능성: 제2종일반주거지역, 제1종일반주거지역, 자연녹지지역 등이 혼재되어 있어 공장 외 타 용도로의 전환 가능성 검토 가능.

* 부산의 산업/물류 거점: 영도구에 위치하여 부산항과의 연계를 고려한 물류 및 산업 시설로서의 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 2,913,509,240원임.

* 인수할 보증금 및 임차인이 없어 감정가 및 주변 시세, 경매 시장의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

* 정확한 시세 및 향후 개발 가능성, 리스크 요인 등을 면밀히 분석한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 현장 답사를 통한 상세한 물건 조사 및 주변 환경 분석이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.