나이스옥션 법원경매 통영 2025타경586 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1274 옥포5차덕산타운 509동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '진목초등학교' 동측 인근에 위치하는 '옥포5차덕산타운 제509동 제1층 제104호'이며, 주위는 공동주택, 일반주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 제1층 제104호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1),(2): 자체지반 평탄한 일단의 부정형 토지로서, '아파트건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

(1),(2): 서측 및 남측으로 노폭 약 12~15m 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제옥포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(진목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
(2): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(진목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경586 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1274 옥포5차덕산타운 509동 1층 104호

용도: 아파트

감정가: 68,000,000원

토지 면적: 29.90㎡ (약 9.04평)

건물 면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 신한라이프생명보험 (신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 공동 담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

건축물 정보: 옥포5차 덕산타운, 사용승인일 1996년 7월 15일, 총 20층 건물 중 1층에 해당, 단지 내 총 898세대.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 진목초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 일반주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2011년 9월 29일 접수된 신한생명보험주식회사의 근저당 (71,500,000원)입니다.

이후 등기된 권리들은 경매 절차 진행 시 모두 소멸될 예정입니다 (을4, 을6, 을7, 갑12, 갑13).

등기부채권 총액은 122,400,000원입니다.

임차인 현황: 인수할 보증금은 없습니다 (합계 0원).

임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 소통이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

진목초등학교와 인접해 있어 학생 및 학부모 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적대의 아파트 매매가는 2026년 5월 50,000,000원에서 2026년 7월 52,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 1층에 위치합니다.

아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 생활 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 진목초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

본 아파트의 전용면적은 약 59.92㎡ (약 18.13평)입니다. 제공된 정보에는 특정 호실의 분양면적에 대한 상세 내용이 명시되어 있지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 실제 점유자가 누구인지, 명도 절차 진행 시 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

건물 노후화: 1996년에 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 권리관계가 비교적 명확하고 낙찰자가 인수할 임차 보증금이 없는 아파트 물건입니다.

진목초등학교 인근의 주거지 내에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하는 것으로 파악되며, 이는 투자 기회로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명도 리스크가 낮습니다.

지역 내 실수요자 및 투자자에게 안정적인 주거 가치를 제공합니다.

최근 실거래가와 감정가의 차이를 활용하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 68,000,000원입니다.

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 아파트 거래가는 2026년 5월 50,000,000원, 2026년 6월 52,500,000원, 2026년 7월 52,000,000원으로 확인되었습니다.

이는 감정가보다 낮은 수준이며, 현재 시장 가격은 약 50,000,000원에서 52,500,000원 사이로 추정됩니다.

현 시세와 감정가의 차이를 고려할 때, 합리적인 입찰가 설정은 최근 실거래가 수준에서 약 5% ~ 10% 정도를 상향하여 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 55,000,000원에서 58,000,000원 사이 를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이 가격대는 최근 실거래가 대비 경쟁력 있으면서도 감정가 대비 충분히 낮은 수준으로, 잠재적인 시세 차익 및 재매각 시 이익 확보에 유리한 범위입니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.