나이스옥션 법원경매 통영 2025타경589 [1] 경상남도 거제시 연초면 연사리 1087-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 연사리 소재""연초고등학교""남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

연번1,2:자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

연번4,5,6:부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

연번1,2,:동측으로 연번4~6 도로를 통해 진출입 가능함.

연번4,5,6:본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

연번1
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.



연번2
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번4
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번5
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번6
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호1 지상 및 건물에 제시외 건물(베란다, 계단실, 창고, 태양광시설)이 소재하는 바, 자세한 사항은 후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연번3 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
외벽 : 타일 및 돌 붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

연번7 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서,
외벽 : 치장 벽돌 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

연번3:단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

연번7:단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1] 지상 및 건물의 제시외 건물(감정서상 ㉠~㉤) 및 제시외 기계(감정서상 ⓐ) 각 매각 포함.
-목록[1,2] 토지는 일반건축물대장상 관련지번으로 일단지로 평가함.
-목록[4,5,6] 토지는 도로로 이용되고 있는바, 공법상의 제한 등 그 불리한 점을 감안하여 평가함.
-목록[1] 지상에 소재하는 수목(측백나무 등 약 15주) 및 데크는 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경589 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 연초면 연사리 1087-2번지입니다.

본건은 단독주택 용도로 이용되고 있으며, 감정평가액은 1,369,545,500원입니다.

토지 면적은 791.00㎡ (약 239.28평)이며, 건물 면적은 726.87㎡ (약 219.90평)입니다.

토지 제시외 면적은 없으며, 건물 제시외 면적은 52.23㎡가 포함되어 있습니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 옥포새마을금고입니다.

특이사항으로는 공동담보로 진행되는 물건입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 연사리 소재 "연초고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량으로 본건 및 인근 지역까지 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용상태

연번 1, 2 토지는 자루형의 토지로, 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

연번 4, 5, 6 토지는 부정형의 토지로, 현재 도로로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태

연번 1, 2 토지는 동측에 위치한 연번 4~6 토지(도로)를 통해 진출입이 가능합니다.

연번 4, 5, 6 토지는 본 건 토지 자체가 도로로 이용되고 있는 상황입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(연번 1, 2, 4, 5, 6)는 모두 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2014년 7월 4일 접수된 옥포새마을금고의 근저당권(을9)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 권리 분석

등기부상 확인된 토지 등기부채권 총액은 1,176,117,773원입니다.

토지 등기부상 소유권이전, 근저당권, 지상권설정, 공동담보, 가압류, 임의경매 등 다양한 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리에 따라 경매 완료 시 소멸될 예정입니다.

현재 등기부상 최종 소유권자는 상속으로 인한 김부곤(갑12)입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-11

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 김

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 250,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 전

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2023-10-17

* 배당신고일자: 2025-10-20

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

인수 가능한 보증금 합계

본건의 경우, 모든 임차인이 대항력을 갖추고 있지 않으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 총 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 경상남도 거제시 연초면의 일반적인 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 곳에 위치하여, 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다. 인근에 연초고등학교가 있어 학생 및 교직원 관련 상권의 잠재력도 고려할 수 있습니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 주변 지역의 유사 부동산(단독주택, 다가구주택 등)의 실거래가 및 임대 시세에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

다만, 토지의 일부(연번 4,5,6)가 도로로 이용되고 있고, 가축사육제한구역 등 용도 제한이 존재하므로 일반적인 상업용 건물 신축이나 용도 변경 시에는 제약이 따를 수 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 현재까지 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 소각장, 도축장 등)은 확인되지 않았습니다. 하지만 거제시 연초면 지역 전체의 환경 규제 및 장기적인 도시 계획을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

본건이 위치한 연사리는 연초고등학교 인근으로, 지역 내 기본적인 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 대형마트, 종합병원 등 주요 편의 시설 이용을 위해서는 거제시 중심 시가지로 이동이 필요할 수 있습니다.

교육시설

인근에 연초고등학교가 위치해 있으며, 주변에 초등학교 및 중학교가 분포하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

교통 접근성

차량 이용 시 관내 이동은 원활하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 일부(연번4,5,6)의 도로 이용 및 공법상 제한

본 건 토지 중 일부가 도로로 이용되고 있어, 해당 토지의 활용에 있어 공법상의 제약이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 정확한 용도 제한 및 개발 가능성을 사전 검토해야 합니다.

가축사육제한구역

지역 전체가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 용도로의 활용은 불가합니다.

제시외 건물 및 기계 포함

감정평가서에 명시된 제시외 건물(베란다, 계단실, 창고, 태양광시설 등) 및 제시외 기계(감정서상 ⓐ)가 매각에 포함됩니다. 이에 따른 철거 또는 활용에 필요한 추가 비용 및 법적 검토가 요구됩니다.

공동담보 물건

본 건은 공동담보로 설정된 물건이므로, 타 공동담보 경매 물건의 진행 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

건축물 상태 및 유지보수

건축물표제부상 건물(3)은 4층 철근콘크리트 다가구주택, 건물(7)은 2층 단독주택으로 이용 중이며, 총 주차 공간은 11대(기계식 10대, 옥외 1대)가 확보되어 있습니다. 2014-2015년경 사용 승인된 건물로, 노후화 정도 및 내부 설비 상태에 대한 정밀 점검이 필요하며, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 연사리에 위치한 단독주택(다가구주택 포함)으로, 연초고등학교 인근의 주거 및 근린 생활 시설 혼재 지역에 자리하고 있습니다. 토지 일부의 도로 이용 및 가축사육제한구역 지정은 개발에 제약 요인이 될 수 있으나, 주거지로서의 가치는 충분히 보유하고 있습니다. 권리 관계는 명확하며, 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리나 보증금은 없습니다. 제시외 건물 및 기계 포함, 도로로 이용되는 토지의 제약 등은 면밀한 사전 조사가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 매우 명확한 물건입니다.

연초고등학교 인근이라는 입지 조건은 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있게 합니다.

토지 일부가 도로로 이용되는 점은 향후 관련 개발에 긍정적 또는 부정적 영향을 줄 수 있으나, 건부지로서의 기능은 유지됩니다.

제시외 물건(수목, 데크, 건물, 기계 등)이 토지 및 건물에 포함되어 있어, 매각 후 추가 가치 창출의 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,369,545,500원입니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 본 건의 실제 투자 가치는 주변 시세, 건물 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 시세 분석과 유사 물건의 낙찰가율 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 보수적인 접근이 권장되며, 전문가의 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 예상 입찰가를 12억 원에서 14억 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 시세 조사를 통해 본 건의 가치를 재평가하는 것이 중요합니다. 건축물표제부상의 건물(3) 4층 다가구 주택, 건물(7) 2층 단독주택 정보와 총 11대의 주차 확보는 긍정적인 요소로 고려될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.