나이스옥션 법원경매 진주 2025타경865 [1] 경상남도 산청군 신안면 외고리 산15 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부감정 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 산청군 단계초등학교 북서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통 이하임.

형태 및 이용상태

대체로 부정형 급경사로서 자연림으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 현황 농로, 남서측으로 현황 농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

물건번호: 진주지원 2025타경865 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산청군산림조합

매각대상: 토지매각

소재지: 경상남도 산청군 신안면 외고리 산15

용도: 임야

1.2. 토지 정보

토지면적: 20400.00㎡ (약 6171.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

이용상태: 대체로 부정형 급경사로서 자연림으로 이용 중임.

1.3. 감정가 및 채권 총액

감정가: 77,520,000원

등기부채권 총액: 39,000,000원 (근저당권 설정액 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 산청군 단계초등학교 북서측 인근에 소재하며, 주위는 자연림 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 이하임.

2.3. 인접 도로 상태

본건 북동측으로 현황 농로, 남서측으로 현황 농로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전:

* 최경숙 (2002-01-16)

* 최세민 (2010-03-25)

* 박종출 (2020-07-07, 증여)

* 근저당권:

* 산청군산림조합 (2020-07-10, 39,000,000원, 말소기준권리)

* 지상권설정:

* 산청군산림조합 (2020-07-10, 말소)

* 임의경매개시결정:

* 산청군산림조합 (2025-08-08, 41,309,393원)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. (현재 파악된 임차인 없음)

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리인 산청군산림조합의 근저당권보다 선순위 권리가 없어, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 다만, 분묘기지권은 등기부상 권리로 표기되지 않으나, 별도 확인 및 처리가 필요함.

4. 상권분석

* 본 물건은 주로 임야로 이루어져 있으며, 주변이 자연림으로 형성되어 있어 일반적인 상업적 상권 분석은 적용하기 어려움.

* 주변에 주거 밀집 지역이나 상업 시설에 대한 정보는 제공되지 않음.

5. 생활정보

* 물건의 주 용도가 임야이므로, 일반적인 주거지의 생활 정보(편의시설, 의료시설, 교육시설 등)는 제한적임.

* 가장 가까운 교육시설로는 단계초등학교가 북서측 인근에 소재함.

* 대중교통 이용 편의성은 보통 이하로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권 관련

* 등기부 요약 및 물건명세서 상 분묘기지권 성립 여지가 있는 것으로 기재됨.

* 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 존재할 가능성이 있어, 분묘 발견 시 이장 또는 권리자와의 협의 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 토지 이용 제한

* 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역, 200m 이내), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법) 등 다수의 토지 이용 계획 및 법적 제한 사항이 존재함.

* 이는 향후 토지의 개발 및 이용 계획 수립에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

6.3. 기타 리스크

* 지형이 급경사로 이루어져 있어 토지 활용에 제약이 따를 수 있음.

* 현황 농로에 접하나, 차량 접근이 보통 이하 수준으로, 접근성 확보 방안을 고려해야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 산청군에 위치한 넓은 면적의 임야입니다.

* 주위 환경은 자연림 위주로 이루어져 있으며, 조용하고 한적한 지역입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리 관계는 비교적 명확하나, 분묘기지권이라는 잠재적 리스크와 여러 토지 이용 제한 사항은 본 물건의 가치 평가 및 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 급경사의 지형과 보통 이하의 접근성은 활용성을 제한할 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 임야 면적을 활용하여 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 주변의 자연환경을 활용한 임업, 체험 시설, 휴양림 조성 등 특정 목적을 위한 부지 활용 가능성.

* 관련 법규 검토 및 계획 수립을 통해 토지 이용 제한을 해소하거나 극복할 경우 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 77,520,000원

* 본 물건은 분묘기지권 성립 가능성, 급경사 지형, 다수의 토지 이용 제한, 보통 이하의 접근성 등 잠재적 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 리스크 해소 가능성을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 추가 정보 수집, 유사 물건의 실거래가 및 낙찰가 분석, 그리고 향후 이용 계획에 따른 가치 평가가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.