나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31133 [1] 경상남도 사천시 곤양면 대진리 16-13 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.08.27

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

대상물건은 경상남도 사천시 곤양면 대진리 소재 'LIG손해보험사천연수원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 연수원, 농경지, 임야 등으로서 주위환경은 보통시됩니다.

토지의 상황

가. 형태 및 상황 : 기호 1),2)는 완경사지세 내 부정형의 토지로서, 공업용 일단지로 이용 중이며, 일부는 법면 및 도로로 이용중입니다. 나. 도로상태 : 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다. 다. 토지이용계획 및 제한상태 기호 1) : 계획관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 초지<초지법>입니다. 기호 2) : 계획관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제2구역(전술 )<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

건물의 구조 및 현상

기호 3) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서(사용승인일: 2010.12.20) 높 이 : 약 10m 벽 체 : 판넬 마감, 바 닥 : 하드너 마감, 창 호 : 샷시창 구조, 용 도 : 공장으로 이용 중입니다. 기호 3-1) 일반철골구조 슬래브지붕 2층 건물로서(사용승인일: 2010.12.20) 외 벽 : 판넬 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창 구조, 용 도 : 사무실로 이용 중입니다.

기계/기구의 현상

기계기구 1)은 현장실사 시 귀 제시목록과 물적동일성이 인정되는 기계기구가 없는 것으로 조사되어, '소재불명'으로 기재하였고, 기계기구 2) ~ 9)은 2023년경 설치되었으나, 전기 공사등이 이루어 지지 않아 현재까지 한번도 가동이 된적이 없으며, 기준시점 현재 정상 가동이 안되는 것으로 조사됩니다.

공작물의 현상

제시외 태양광 1식이 공장 지붕층에 소재합니다.

기타참고사항

임대관계 : 미상입니다. 기 타 :별지' 감정평가의 산출근거 및 결정 의견'의 비고란을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 및 제시외공작물[감정서상 a(태양광시설)] 매각포함
-공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2024-89호 기계․기구 매각 포함[소재불명 된 수관식 펠릿보일러 HY-250P는 매각 제외함], 감정서 상 해당기계.기구는 한번도 가동이 된 적 없으며, 기준시점 현재 정상가동이 안되는 것으로 조사되므로, 입찰시 확인요함
-[목록1,2] 토지는 2필지의 일단의 토지이며, 토지상에 일부 도로 및 법면, 일부 석축 및 옹벽은 이를 고려하여 평가함
-감정서 상 기준시점 현재 설치 공사중인 제시외 기계기구[Over Head Crane1식(15ton Hoist 3대, 5ton Hoist 1대), 수변전설비(3,700KW)1식, 펠릿생산라인 1식, 발전설비 1식]는 평가 및 매각 제외함 [감정서 참조]
-토지상에 이동 및 철거가 용이한 컨테이너, 토사,목재 펠릿,물통,석재 등은 매각 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31133 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 곤양면 대진리 16-13

* 용도: 공장

* 감정가: 6,616,174,500원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 15,792.00㎡ (약 4,777.53평)

* 건물 면적: 2,604.00㎡ (약 787.71평)

* 제시외 건물 면적: 38.50㎡

1.3. 입지조건

* 주변 환경: 대상 물건은 경상남도 사천시 곤양면 대진리 소재 'LIG손해보험사천연수원' 북측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 연수원, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 현황: 토지는 2필지의 일단으로 구성되어 있으며, 완경사지세 내 부정형의 토지로 공업용 일단지로 이용 중입니다. 일부는 법면, 도로, 석축 및 옹벽으로 이용되고 있습니다. 남서측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 지역 지구: 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류, 젖소 제한), 비행안전제2구역(전술), 초지(기호1)에 해당합니다.

1.4. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부: 여러 차례의 소유권 이전 등기가 있으며, 말소 기준 권리인 우리은행 근저당권(을5, 을6) 및 신용보증기금 근저당권 일부 이전(을6-4)은 모두 말소되었습니다. 현재 채권자가 유아이제사십차유동화전문유한회사인 임의경매(갑9)로 등기되어 있으며, 이 또한 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사한 권리 변동 내역을 보이며, 말소 기준 권리인 우리은행 근저당권(을13, 을14)은 모두 말소되었습니다. 임의경매(갑21) 또한 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있을 수 있으나, 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황 자료에 따르면 인수 보증금 합계가 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 인해 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.5. 상권분석

* 물건 주변 시설: 물건지 인근에는 LIG손해보험사천연수원이 있으며, 농경지와 임야 등도 분포하고 있습니다. 대진일반산업단지 조성 예정 지역과 인접해 있어 향후 산업시설 유입 가능성이 있습니다.

* 지역 경제 특성: 사천시 서부지역은 농축어업을 주업으로 하는 고령층 인구가 많으며, 인구 감소와 지역 쇠퇴가 가속화되는 경향을 보이고 있습니다. 이에 따라 지역 발전을 위한 산업 유치가 논의되고 있습니다.

1.6. 생활정보

* 주변 편의시설: 상세한 편의시설(마트, 학교, 병원 등) 정보는 제공되지 않았으나, 공장 용도 지역임을 감안할 때 생활 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

* 주거 환경: 물건의 주 용도는 공장이며, 주변에 농경지와 임야가 있어 조용한 환경을 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 기계 및 기구 상태: 감정평가서 상 기계기구 중 일부는 소재불명이고, 일부는 설치 후 가동 이력이 없으며 현재 정상 가동이 어려운 것으로 조사되었습니다. 입찰 전 반드시 직접 작동 여부 및 상태를 확인해야 합니다. 특히, 소재불명된 수관식 펠릿보일러 HY-250P는 매각에서 제외됩니다.

* 제외 대상: 공사 중인 제시외 기계기구(Over Head Crane, 수변전설비, 펠릿생산라인, 발전설비)와 이동 및 철거가 용이한 컨테이너, 토사, 목재 펠릿, 물통, 석재 등은 매각 대상에서 제외됩니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 내 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술) 등에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 환경 문제 및 개발 지연 가능성: 해당 지역(사천시 곤양면 대진리) 인근에서 대진일반산업단지 조성 및 자원순환단지(폐기물 처리 시설) 유치를 둘러싸고 주민 간 찬반 갈등이 심화된 바 있습니다. 일부 언론 보도에 따르면, 이러한 갈등과 사업 지연 등으로 인해 사업 시행자 지정 취소 절차가 진행되거나 사업이 표류하는 상황이 있었습니다. 또한, 광포만이 습지보호지역으로 지정되어 있어 환경적 민감성이 높은 지역입니다. 이러한 과거 이력은 향후 개발 또는 활용에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 최근 보도된 내용에 따르면, 대진일반산업단지 내 SK자원순환단지(폐기물 처리 시설) 유치 논의 과정에서 일부 주민들은 환경 오염 및 혐오시설 유입을 우려하며 반대 입장을 표명했습니다. 반면, 일부 주민들은 지역 발전 및 일자리 창출을 위해 유치를 찬성하기도 했습니다. 현재 해당 산단의 사업 추진 방향 및 환경 문제에 대한 주민 갈등과 논란이 지속되었던 사례가 있습니다. 본 물건은 대진일반산업단지 인근에 위치하며, 과거 자원순환단지 유치를 둘러싼 주민 갈등 및 환경 문제에 대한 논란이 있었던 점을 고려할 때, 향후 주변 개발 또는 시설 운영 시 환경적, 사회적 이슈가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 곤양면 대진리에 위치한 공장 용도의 부동산입니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 감정가는 약 66.16억원입니다. 토지 면적은 약 4,777평, 건물 면적은 약 788평으로 상당한 규모를 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

하지만, 물건지 주변의 대진일반산업단지 조성 및 자원순환단지(폐기물 처리 시설) 유치를 둘러싼 주민 간 찬반 갈등 이력이 있으며, 이로 인해 사업이 지연되거나 환경적 민감성이 높은 지역으로 분류될 가능성이 있습니다. 또한, 감정 평가된 기계·기구 중 상당수가 가동되지 않거나 소재 불명 상태이며, 공사 중인 최신 설비는 매각에서 제외되는 점은 즉시 가동을 고려하는 경우 단점으로 작용할 수 있습니다. 토지 이용에 대한 일부 제한사항도 존재합니다.

따라서 본 물건은 향후 활용 계획 수립 시 이러한 잠재적 리스크를 면밀히 검토하고, 현장 방문을 통해 기계·기구 상태 및 주변 환경을 재확인하는 것이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

* 넓은 토지 및 건물 면적: 공장 용도로 활용하기에 충분한 규모의 토지와 건물을 보유하고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 매입할 수 있어 복잡성을 줄일 수 있습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 적습니다.

* 지역 발전 가능성: 사천시 서부지역 발전 계획과 연계하여 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 6,616,174,500원으로 높게 책정되어 있습니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 그러나 입찰 시 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 6,616,174,500원

* 기계/기구 상태: 가동 불가능 또는 제외되는 설비가 많아 실질적인 설비 가치 반영 필요

* 주변 환경 및 개발 리스크: 자원순환단지 관련 주민 갈등 및 환경 문제 이력으로 인한 불확실성 고려

* 향후 활용 방안: 공장 재가동, 신규 사업 투자 등 구체적인 활용 계획에 따른 가치 평가

이러한 요인들을 종합적으로 분석하고, 실제 현장 조사를 통해 물건의 상태, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 면밀히 검토하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요인이지만, 앞서 언급된 리스크 요인들을 충분히 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.