나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11971 [1] 경상남도 김해시 삼방동 173-2 백송아파트 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 경상남도 김해시 삼방동 소재 ""삼방초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동유사형 공동주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

기호(1)이 속한 백송아파트까지 차량출입 자유로우며, 간선도로와의 거리 및 대중교통수단 등을 종합고려
할 때 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 701호로서,

외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 저층부 일부 석재 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 타일, 벽지 및 마루목 등 마감입니다.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

""아파트""로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 및 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 사다리형 평지로서, 현황 '주상복합용지'입니다.

인접 도로상태등

기호(1)이 속한 백송아파트 북서측으로 소로2류와 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(어방지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모
든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11971 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 173-2 백송아파트 7층701호

용도: 아파트

감정가: 124,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.19㎡ (약 4.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.13㎡ (약 15.77평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 15.1938㎡

건물지분: 52.1294㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

기호(1)은 경상남도 김해시 삼방동 소재 "삼방초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 유사한 공동주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

백송아파트까지 차량 출입이 자유롭습니다.

간선도로와의 거리 및 대중교통수단 등을 종합적으로 고려할 때, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

백송아파트 북서측으로 소로2류(폭 8m~10m)와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(어방지구)에 속해 있습니다.

또한, 소로2류(접합) 구역이며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (입주자권성연)

보증금: 85,000,000원

차임: 350,000원

전입일자(사업일자): 2022-04-29

확정일자: 2022-04-22

배당신고일자: 2025-09-15

대항력: 없음

명백한 대항력을 갖춘 임차인은 없으며, 보증금 전액이 인수되지 않아 권리분석상 안전한 것으로 판단됩니다.

본 건의 경우, 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 소유권이전신탁등기말소 (접수일자: 2015-07-02)

* 소유권이전 (박지민) (접수일자: 2015-07-02)

* 소유권이전 (이둘자, 매매) (접수일자: 2021-06-14)

* 근저당권 (구포새마을금고, 84,000,000원) (접수일자: 2021-06-14)

* 임의경매 (구포새마을금고, 66,961,500원) (접수일자: 2025-08-20) - 창원지방법원 2025타경11971

* 가압류 (농업협동조합중앙회, 8,040,273원) (접수일자: 2025-10-28) - 창원지방법원 2025카단2233

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 6월 14일 접수된 구포새마을금고의 근저당권(을2)입니다.

본 물건의 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 임의경매, 가압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 등기사항전부증명서상 소유권 이전 등기들은 말소기준권리보다 선순위에 있을 수 있으나, 경매 진행으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

등기부채권 총액: 92,040,273원

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본 물건이 위치한 지역은 주거용 건물뿐만 아니라 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

주변에 삼방초등학교가 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 지역 내 소비 활동이 이루어지는 환경입니다.

인근 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 수 있는 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"삼방초등학교"가 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 용이합니다.

5.2. 편의시설

근린생활시설 및 숙박시설 등 다양한 상업시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 교통

차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용 또한 편리하여 시내외 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크 분석

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 용도로는 제한이 따를 수 있습니다. (아파트 용도에는 큰 영향 없음)

* 임대 관계 미상: 감정평가서 상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있으나, 별도 임차인 현황에서 한국토지주택공사가 파악되었으며 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 등기부상 채권 총액: 92,040,273원으로, 향후 경매 절차 진행 시 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 총평

본 물건은 경상남도 김해시 삼방동에 위치한 아파트로, 삼방초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며, 주변 상업 및 주거시설이 혼재된 지역입니다.

교통 여건 또한 편리하여 실수요자 및 투자자 모두에게 일정한 관심을 받을 수 있는 단지입니다.

권리분석 상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 투자 가치

* 초등학교 인접: 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 매우 중요하므로, 초등학교와 인접한 입지는 큰 장점입니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 생활 반경 확장 및 이동이 용이합니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 가이드라인

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정됩니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 124,000,000원을 기준으로 시세, 단지 내 유사 물건 거래 사례, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최근 실거래가 및 주변 시세, 본 물건의 현황 등을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.