나이스옥션 법원경매 창원 2025타경681 [1] 경상남도 창원시 진해구 풍호동 755-8 진흥골든빌라 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 '동진여자중학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 저층형 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 3층 303호로서,
외 벽 : 인조석 붙임 마감.
내 벽 및 천정: 벽지 및 일부 타일붙임.
창 호 : 새시창호 구조임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방 및 화재탐지 및 경보설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 가장형에 유사한 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 서측으로 대로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-15)(동진여자중학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용,
외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는
바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경681 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 풍호동 755-8 진흥골든빌라 3층303호 (신주소: 경상남도 창원시 진해구 충장로 519 (풍호동))

용도: 연립주택

감정가: 70,000,000원

토지면적: 39.47㎡ (약 11.94평)

토지지분: 39.47㎡ (약 11.94평)

건물면적: 80.58㎡ (약 24.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협은행)

건축년도: 1994년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 '동진여자중학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 저층형 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통시됨.

* 주변 시설:

* 교육시설: 동진여자중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리함.

* 주변 환경: 저층형 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역임.

* 여가/문화시설: 진해드림파크가 인근에 위치하여 자연 및 생태 체험, 산책 등의 여가 활동이 가능함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 지상권이 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 추가 확인이 필요함.

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원으로 명시됨).

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-11-12

* 확정일자: 2020-11-13

* 배당신고일자: 2025-10-31

* 대항력: 있음. (임차인이 대항력을 갖추고 있어, 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 주의가 필요함)

* 최근 소유권 변동:

* 2025년 7월 22일: 박성영 외 3명 명의로 소유권 이전 등기 접수.

* 2025년 8월 11일: 박성영 명의로 소유권 경정 등기 접수. (임차인이 현재 소유권자와 관련이 있거나, 소유주가 될 가능성이 있어 인수 여부 및 권리관계 추가 확인이 필수적임)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 수행함.

* 주요 상권은 아니지만, 지역 주민을 위한 편의시설 및 상가들이 분포하고 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 주변에 학교(동진여자중학교)가 있어 자녀 양육 환경에 유리함.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 자연환경: 진해드림파크 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 50,000,000원에 대해 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 존재로 인한 위험은 상존함).

* 내부 상태 미확인: 감정평가서 요약에 따르면 현장 조사 시 폐문부재로 정확한 내부 확인이 곤란하여 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 입찰 전 내부 이용 및 관리 상태를 재확인할 필요가 있음.

* 토지 이용 제한: 본건 대지권은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동진여자중학교), 비행안전제4구역, 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지), 철도보호지구 등 다수의 법적 제한 사항이 존재함. 특히 비행안전구역 및 군사시설보호구역 지정은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있음.

* 최근 소유권 변동의 불확실성: 임차인과 관련된 최근 소유권 이전 및 경정 등기가 접수된 상태로, 해당 권리 관계의 정확한 파악 및 경매 절차와의 연관성을 면밀히 검토해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 풍호동에 위치한 연립주택으로, 주변에 교육 시설과 녹지 공간이 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 내부 상태 미확인, 군사시설 관련 법적 제한 등 잠재적 리스크가 다수 존재합니다. 특히, 임차인이 최근 소유권 이전 등기와 연관된 것으로 보여 권리 관계를 더욱 신중하게 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 감정가 수준: 본건의 감정가(70,000,000원)는 유사 면적의 주변 연립주택 실거래가(약 6,000만원 ~ 6,200만원)와 비교 시 합리적인 수준으로 보임.

* 주거 환경: 학교 및 근린시설 인접, 진해드림파크 등 녹지 공간 접근성 등 주거 편의성은 갖추고 있음.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 계획 등에 따라 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 연립주택 시세 분석:

* 진흥골든빌라B (77.22㎡): 2026년 3월 31일 6,200만원 거래 (면적당 약 803,000원/㎡)

* 풍호빌라 (69.93㎡): 2026년 5월 13일 6,000만원 거래 (면적당 약 858,000원/㎡)

* 본건(80.58㎡) 감정가: 70,000,000원 (면적당 약 868,000원/㎡)

* 종합 고려 사항:

* 가장 유사한 '진흥골든빌라B'의 실거래가(6,200만원)를 기준으로, 본건의 면적(80.58㎡ vs 77.22㎡)을 고려하면 약 6,400만원 수준으로 환산 가능.

* 감정가(7,000만원)는 주변 시세보다 다소 높은 경향을 보임.

* 대항력 있는 임차인 존재, 내부 상태 미확인, 법적 제한 등 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

* 임차인의 최근 소유권 이전 등기 관련 사항은 권리관계에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 명확한 확인 전까지는 보수적인 입찰가 산정이 요구됨.

* 예상 입찰가: 62,000,000원

1.9. 주변 혐오시설 및 특이사항

* 혐오시설: 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 본건 소재지 인근에는 군사 시설(지원항공작전기지, 해군기지) 관련 법적 제한이 존재함. 이는 소음이나 접근 제한 등 간접적인 영향을 줄 수 있음.

* 특이사항:

* 대항력 있는 임차인 박 존재.

* 감정평가 시 내부 확인 곤란.

* 비행안전구역, 군사시설보호구역 등 다수의 법적 제한.

* 임차인 관련 최근 소유권 이전/경정 등기 접수 (2025년 7~8월).

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