나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11974 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 마산리 1129-23 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 마산리 소재 북면공설운동장 북동측 인근에 위치하며,부근은 순수경지정리지대로서 답 및 일부 전으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 주변 농로의 정비상태 등 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 보통수준임.

형태 및 이용상태

세로장방형.평지로서 답으로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 5m내외의 콘크리트 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립제한
지역<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 벼농사로 경작중이나, 임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11974 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 마산리 1129-23

용도: 답 (논)

감정가: 244,420,000원

토지면적: 2020.00㎡ (약 611.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 마산리 소재 북면공설운동장 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 순수 경지정리 지대로서 논(답) 및 일부 밭(전)으로 형성되어 있으며, 농업 활동이 활발한 지역입니다.

차량의 접근은 가능하며, 주변 농로의 정비 상태 등 일반적인 도로 및 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

본건 토지의 북동측으로는 폭 약 5m 내외의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있습니다.

창원 북면 지역은 최근 신도시 개발 등으로 인구가 증가하며 도시화가 진행되고 있으나, 여전히 농경지가 넓게 분포하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2016년 11월 25일 접수된 경남은행의 근저당권(을5, 채권최고액 187,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금 전액이 반환되지 않는 중대한 위험이 있습니다.

토지 등기사항 요약:

* 2007년 09월 19일: 이동득 소유권 이전

* 2016년 11월 25일: 안수현 외 1명 소유권 이전 (매매)

* 2016년 11월 25일: 경남은행 근저당권 설정 (187,000,000원, 말소기준권리)

* 2025년 08월 20일: 경남은행 임의경매 신청 (말소)

등기부채권 총액은 187,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농업진흥구역 내 농지로서, 주변은 농경지가 대부분을 차지하고 있습니다.

창원시 북면 지역은 창원 시가지와 인접해 있으면서도 일부 지역은 전원적인 농촌 경관을 유지하고 있습니다. 최근 몇 년간 신도시 개발로 인구가 급증하며 주거지로 주목받고 있으나, 여전히 농업 기반이 강한 지역입니다.

인근에 북면공설운동장이 위치하고 있으나, 이는 지역 주민들을 위한 시설로 직접적인 상업적 시너지 효과는 크지 않을 것으로 보입니다.

향후 지역 개발 계획 및 도시 확장 추이에 따라 가치 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지는 농업 지역이므로, 주거 편의시설, 대형마트, 병원 등 주요 상업 및 편의 시설은 인근 면 소재지 또는 창원 시가지로 이동해야 이용 가능합니다.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 차량을 이용한 접근성이 중요합니다.

창원 북면 지역은 지속적인 인구 증가와 함께 복지회관, 도서관 등 공공시설 확충이 이루어지고 있으나, 생활 편의시설은 창원 시내에 비해 부족한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 취득 여부입니다. 본 토지는 농지법상 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 하며, 이를 이행하지 못할 경우 매수 신청 보증금 전액이 몰수될 수 있습니다.

토지이용계획 상 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농지 외 타 용도로의 개발 및 건축에 엄격한 제한이 따릅니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립제한지역(수도법) 등 환경 및 개발 관련 법규에 의한 제한이 존재하여 토지 활용에 제약이 있습니다.

이러한 각종 규제들은 토지의 가치를 제한하는 요인이 됩니다.

현재 기준시점 벼농사 경작 중이나 임대관계가 미상인 점은, 향후 점유 관계 등에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 지역 개발에 따른 환경 변화 가능성은 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

창원지방법원 2025타경11974 (1)호 물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 마산리의 농업진흥구역 내 답 토지입니다.

감정가는 244,420,000원이며, 토지 면적은 2020㎡ (약 611.05평)입니다.

본 건의 가장 큰 특징은 농지라는 점과 농지취득자격증명 취득이 필수적이라는 점입니다. 이는 매수인의 자격 요건을 결정하는 핵심 요소입니다.

권리 관계는 말소기준권리 하로 정리될 것으로 예상되나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

주변 환경은 농경지가 대부분이며, 도시 편의 시설 접근성은 다소 떨어집니다.

농지법 및 개발 관련 법규에 의한 엄격한 제한이 따르므로, 농업 목적 외 투자는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 농업 목적으로의 직접 경작 또는 임대 사업: 농지 자체의 생산성을 활용하는 투자입니다.

* 지역 개발 가능성: 창원시 북면 지역은 인구 증가 및 도시화가 진행됨에 따라 장기적인 개발 가능성이 있습니다. 다만, 현재로서는 농지로서의 가치가 우선시됩니다.

* 경매 특유의 시세 차익: 철저한 분석을 통해 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 특수성을 면밀히 고려해야 합니다.

감정가는 244,420,000원이며, 본 건의 경우 인수할 보증금이 없어 감정가 대비 순수 입찰 가격을 고려하면 됩니다.

가장 중요한 고려 사항은 농지취득자격증명 발급 가능 여부입니다. 이를 충족하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수되는 중대한 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 자격 증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

또한, 농림지역, 농업진흥구역 등의 개발 제한은 토지의 활용도를 크게 제약하므로, 이에 대한 충분한 법적 검토와 지역 개발 계획에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

이러한 제약 사항들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사, 법규 검토 결과, 그리고 본인의 투자 목표를 바탕으로 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가는 이러한 사전 조사와 분석 없이는 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.