나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11964 [1] 경상남도 김해시 한림면 안곡리 산151-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~5)는 경상남도 김해시 한림면 안곡리 소재 "한림안곡꼭지공단" 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 중소규모 공장 및 농가, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있는 지대입니다.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 접근 가능하며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

① 기호(1) : 남서하향 경사지세의 삼각형에 유사한 토지로서, 현황 "전"입니다. ② 기호(2) : 남서하향 경사지세의 부정형 토지로서, 현황 "토지임야 및 일부 묘지 등"입니다. ③ 기호(3) : 남서하향 경사지세의 부정형 토지로서, 현황 대부분 "토지임야"이며, 일부 "전"으로 이용중입니 다. ④ 기호(4) : 남서하향 경사지세의 부정형 토지로서, 현황 대부분 "자연림"이며, 하단부 일부 "잡종지"상태입 니다. ⑤ 기호(5) : 경사지세내 부정형 토지로서, "제시외 건부지 및 본건 진출입을 위한 도로 등"으로 이용중이며, 일부 "휴경지" 상태입니다.

인접 도로상태

① 기호(1) : 맹지입니다. ② 기호(2~4) : 지적도상 맹지로서, 인근 토지와 기호(5)를 통하여 접근가능합니다. ③ 기호(5) : 지적도상 맹지로서, 인근 토지를 통하여 차량출입가능하며, 본건 일부가 노폭 약 2.5~3m내외 의 포장 또는 비포장 진출입로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배 출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> ② 기호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제 한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산 지관리법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> ③ 기호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물 환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> ④ 기호(4) : 계획관리지역, 관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(2023-04 -06)(65_한림면_안곡2구역_산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 안곡2), 성장관리계획구역 (2023-04-06)(한림 안곡2구역 환경영향저감대책수립지역), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제 한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(400m 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2015-08-24)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> ⑤ 기호(5) : 보전관리지역 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인 지역(2013-06-28)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

① 기호(2) 지상에 분묘가 소재합니다. ② 기호(4) 지상에 제시외 물건(ㄱ~ㅅ) 및 분묘 수 기, 철탑 등이 소재합니다. ③ 기호(5) 지상에 제시외 물건(ㅇ~ㅎ, a~m)이 소재합니다.

공부와의 차이

① 기호(2) : 토지대장상 지목은 "임야"로서, 일부 "묘지"로 이용중입니다. ② 기호(3) : 토지대장상 지목은 "임야"이나, 일부 "전"으로 이용중입니다. ③ 기호(4) : 토지대장상 지목은 "임야"이나, 현황 일부 "잡종지" 상태 및 "묘지, 철탑부지 등" 입니다. ④ 기호(5) : 토지대장상 지목은 "전"이나, 현황 상당부분 "제시외 건부지 및 진출입로 등"으로 이용중입니 다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기 타 : 기호(1~5)는 인접필지와의 지적경계 불분명한 바 정확한 경계 및 이를 통한 제시외 건물 등의 점용 위치에 관하여는 별도의 전문적인 측량을 통한 확인이 필요한 것으로 사료되오니 경매참여시 유의바 랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 지상 제시외 건물 모두 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.
- 목록1, 5는 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음),
- 목록2. 토지대장상 지목은 '임야'이나, 현황 일부 '묘지'로 이용중임. 지상에 연고미상의 분묘가 소재하며(분묘기지권 성립할 여지 있음), 최저매각가격은 분묘 소재를 감안한 가격임.
- 목록3. 토지대장상 지목은 '임야'이나, 현황 일부 '전'으로 이용중임.
- 목록4. 토지대장상 지목은 '임야'이나, 현황 일부 '잡종지 및 철탑부지 등'으로 이용중임. 분묘가 수기 소재함(분묘기지권 성립 여지 있음). 최저매각가격은 분묘, 철탑, 송전선로, 도시계획시설도로 저촉 감안한 가격임.
- 목록5. 토지대장상 지목은 '전'이나, 현황 상당부분 '제시외 건부지 및 진출입로'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경상남도 김해시 한림면 안곡리 산151-1에 소재한 임야입니다. 사건번호는 창원지방법원 2025타경11964 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 2,077,838,000원입니다.

총 토지 면적은 53,426.00㎡ (약 16,161.3평)이며, 건물 면적은 없습니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 일괄 매각으로 진행되나 지상 제시외 건물은 모두 매각에서 제외됩니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

토지대장상 지목은 '임야'이나, 현황은 일부 '전', '묘지', '잡종지', '철탑부지', '건부지', '진출입로', '휴경지' 등으로 이용되고 있습니다.

1.1. 입지조건

물건지는 경상남도 김해시 한림면 안곡리에 위치하며, "한림안곡꼭지공단" 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 중소규모 공장, 농가, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지대입니다.

차량 접근은 가능하며, 관내 교통편을 고려할 때 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 지적도상 맹지에 해당하나, 인접 토지 및 본건의 기호(5) 토지를 통하여 접근이 가능합니다. 특히 기호(5) 토지는 약 2.5~3m 내외의 포장 또는 비포장 진출입로로 이용되고 있습니다. 다만, 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 별도의 전문 측량이 필요할 수 있습니다.

토지는 남서하향 경사지를 이루고 있으며, 대부분 임야 상태이나 현재는 전, 묘지, 잡종지, 철탑부지, 건부지, 진출입로, 휴경지 등 다양한 용도로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 다음과 같은 권리 관계를 가지고 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수하는 권리는 다음과 같습니다.

* 한국전력공사의 지상권 설정 등기 (2016.06.08. 접수, 을구 7번): 전기공작물(철탑, 송전선 등)의 건설과 소유를 목적으로 하며, 토지의 동남쪽 철탑부지 241㎡에 설정되어 있습니다. 존속기간은 전기공작물의 존속기간까지입니다.

* 한국전력공사의 구분지상권 설정 등기 (2016.06.08. 접수, 을구 8번): 위 지상권과 동일한 목적 및 범위로 설정되어 있습니다.

또한, 다음과 같은 권리들이 성립될 여지가 있어 인수 또는 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 연고미상의 분묘가 다수 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 최저매각가격 산정 시 감안되었으나, 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다.

말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 소유권보존 등기 (2008.06.12. 접수)

* 담보가등기 (2016.06.09. 접수, 주식회사한재캐피탈대부외 2명, 말소기준권리)

* 지상권 설정 등기 (2016.06.10. 접수, 주식회사한재캐피탈대부외 2명)

* 김해시 압류 등기 (2022.01.25., 2023.08.28. 접수)

* 국민건강보험공단 압류 등기 (2024.01.29. 접수)

* 창원지방검찰청검사 압류 등기 (2024.11.15. 접수)

* 임의경매개시결정 등기 (2025.08.21. 접수, 주식회사한재대부외 2명, 채권액 1,423,186,292원)

임차인 현황:

* 배명환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2002-01-12. 대항력은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 경상남도 김해시 한림면 안곡리는 "한림안곡꼭지공단" 인근에 자리하고 있으며, 주변은 중소규모 공장, 농가, 농경지, 임야 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 이는 지역 내 산업 활동과 농업 활동이 공존하는 특성을 보여줍니다.

현재까지 일반적인 검색 결과로는 뚜렷하게 식별되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 지역 특성상 가축 사육 제한 구역이 다수 설정되어 있어, 관련 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등이 혼재되어 있어, 개발 가능성과 동시에 다양한 개발 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 물건의 활용 방안을 모색하는 데 중요한 고려사항이 됩니다.

김해시 전체적으로는 지속적인 도시 개발 및 산업 단지 확충이 이루어지고 있으며, 한림면 지역 역시 이러한 개발 흐름 속에서 성장 잠재력을 가지고 있는 것으로 판단됩니다. 이에 따라 향후 지역 경제 활성화 및 관련 수요 증가 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

물건지는 "한림안곡꼭지공단" 인근에 위치하고 있어, 주변으로 공장과 농경지, 임야가 상당 부분 분포하고 있습니다.

교통 상황은 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용의 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

보고서에 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 언급이 부족합니다. 통상적으로 이러한 지역은 주거 밀집 지역으로부터 다소 떨어져 있을 가능성이 높으므로, 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 1과 5는 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가합니다.

* 다수의 분묘 존재: 목록 2와 4 지상에 연고미상의 분묘가 다수 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 추후 분묘 이장 문제 및 추가적인 법적 분쟁, 비용 발생으로 이어질 수 있으며, 최저매각가격 산정 시 이 점이 감안되었습니다.

* 공부상 지목과 현황 이용의 차이: 토지대장상 지목은 '임야' 또는 '전'이나, 현황은 '묘지', '잡종지', '철탑부지', '건부지', '진출입로' 등으로 이용되고 있어 공부와의 차이가 발생합니다.

* 인접 토지 경계 불분명: 인접 필지와의 지적 경계가 명확하지 않아, 정확한 경계 확인 및 이를 통한 제시외 건물 등의 점유 위치 파악을 위해 전문적인 측량이 필요합니다. 이는 추후 면적 분쟁의 소지를 안고 있습니다.

* 토지이용계획 및 각종 제한: 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(다수), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 준보전산지, 임업용산지, 중로1류 저촉, 접도구역 등 여러 개발 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 제약이 따릅니다.

* 인수되는 권리: 한국전력공사의 지상권 및 구분지상권이 매각 후에도 인수되므로, 철탑 및 송전선로 설치와 관련된 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 이용: 대부분의 토지가 맹지이므로, 인접 토지 및 기호(5) 토지를 통한 진출입로 이용에 관한 권리 관계 확인이 필수적이며, 이와 관련된 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 한림면 안곡리에 위치한 광대한 면적의 임야로, 현재 다양한 용도로 이용되고 있으며, 주변에 공단 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

인수되는 지상권 및 구분지상권, 다수의 분묘 존재, 공부와의 현황 이용 차이, 맹지 및 진출입로 이용 관련 이슈, 그리고 각종 개발 제한 사항 등 복합적인 권리 및 현황상의 문제점을 안고 있습니다.

특히, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 및 법정지상권의 성립 가능성은 물건의 가치와 향후 활용에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

최저매각가격은 이러한 제반 제약 사항들을 감안하여 산정된 것으로 보이나, 입찰 전 현장 조사, 관련 법규 검토, 정확한 지적 경계 확인을 위한 측량 등이 필수적으로 요구됩니다.

따라서 본 물건은 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 이를 해결하거나 관리할 수 있는 전문적인 지식과 전략을 갖춘 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 53,426㎡ (약 16,161평)에 달하는 넓은 면적은 향후 개발 잠재력으로 작용할 수 있는 중요한 요소입니다.

* 지역 개발 잠재력: 김해시 한림면 지역은 지속적인 개발 및 산업 활동이 이루어지고 있는 곳으로, 향후 지역 개발 계획에 따른 토지 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 최저매각가 반영 가능성: 분묘, 철탑, 송전선로, 도시계획시설도로 저촉 등 보고서에 명시된 여러 제약 사항들이 최저매각가격 산정에 반영되었을 가능성이 높아, 잠재적인 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 공장 설립 가능 지역: 토지이용계획상 일부 지역은 공장설립승인지역으로 지정되어 있어, 주변 공단과의 시너지 효과를 고려한 산업 시설 투자 방안을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 2,077,838,000원과 최저매각가격(별도 명시되지 않았으나 감정가 이하일 것으로 예상)을 기준으로 산정해야 합니다.

입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 면밀히 고려해야 합니다.

* 인수되는 권리(한국전력공사의 지상권, 구분지상권)로 인한 토지 이용 제약 및 가치 하락분

* 분묘 이장 및 법정지상권 관련 법적 해결을 위한 추가 비용

* 농지취득자격증명 취득 관련 비용 및 절차

* 불분명한 경계로 인한 측량 비용 및 향후 발생 가능한 분쟁 대비 비용

* 향후 개발 제한 완화 가능성, 지역 개발 동향, 낙찰 예상 경쟁률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 반드시 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 관련 전문가의 도움을 받아 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(참고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.