나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12376 [1] 울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 엑스텐 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""울산광역시청"" 북측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 중 2층 204호로
외벽: 모르타르 위 페인팅, 치장석 붙임 등.
내벽: 타일붙임, 페인팅, 벽지바름, 내부 인테리어 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있으며, 난방설비 작동 여부는 경매진행시 확인 바람.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 주거용(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12376 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 2층204호 (도로명주소: 울산광역시 남구 봉월로82번길 46)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 203,000,000원

토지면적: 10.69㎡ (약 3.23평)

건물면적: 69.39㎡ (약 21.0평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, 울산광역시청 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 인접 도로 상태

주변 가로망 상태는 보통입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 치장석 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 타일, 페인팅, 벽지 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

* 토지 이용 현황

가장형의 토지로, 주거용(오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 8월 20일 접수된 울산지방법원 강제경매개시결정(2025타경12376)입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 선순위 임차권이 존재합니다.

* 임차인 현황

임차인: 전

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 15일

확정일자: 2020년 11월 25일

배당신고일자: 2023년 10월 31일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 140,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계

임차인 전 에게 인수해야 할 보증금은 140,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설

울산광역시청이 인근에 위치하여 관공서 이용이 편리하며, 주거, 상업, 교육 시설이 잘 갖춰진 도심 지역입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 토지 이용 현황

일반상업지역 내 오피스텔 부지로 이용되고 있어 상업 활동에 적합한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 난방 설비의 작동 여부는 경매 진행 시 확인이 필요합니다.

* 주변 편의시설

대형마트, 백화점, 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

* 교육시설

반경 내 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 140,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 건축물 정보

전체 건물은 20층 규모이며, 해당 물건은 2층에 위치하고 있습니다. 건물의 총 면적은 6455.644㎡이며, 오피스텔은 총 48호실이 있습니다. 사용승인일은 2018년 7월 6일입니다.

* 기타 특이사항

임대 관계가 불명확하여 현황 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시청 인근의 편리한 입지에 위치한 오피스텔로, 주변 상권 및 생활 인프라가 우수합니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 140,000,000원을 인수할 가능성이 있는 점은 신중한 고려가 필요합니다. 권리분석 시 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광역시청 인근 중심 상업지구에 위치하여 임대 수요 및 투자 가치가 높습니다.

* 건물 연식이 비교적 최신(2018년 준공)으로, 내부 컨디션 양호할 것으로 예상됩니다.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세는 주변 오피스텔의 거래 사례를 고려할 때 약 220,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 인수 보증금 140,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치에 기반하여 예상 입찰가를 산정합니다.

추정 시세 230,000,000원에서 인수 보증금 140,000,000원을 제외하면 순수 부동산 가치는 90,000,000원이 됩니다.

이에 대한 적정 입찰 비율(예: 90%)을 적용하여 예상 입찰가를 산정하면, 90,000,000원의 90% 수준인 약 81,000,000원으로 제안합니다.

※ 본 예상 입찰가는 시장 상황, 경매 참여자들의 경쟁 정도, 최종적인 배당 결과 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있으므로 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.