나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12355 [1] 울산광역시 남구 신정동 651-3 비발디칸 1동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2025.08.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재""비발디칸 제1동 9층901호이며, 부근일대는 근린생활시설,아파트,단독주택 등이 혼재해 있으며,주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 9층 901호 로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등.
창호 ; 샷시창임.

이용상태

아파트임..

설비내역

위생설비, 난방설비,소화전설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 아파트 및 오피스텔 건물의 부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역,소로2류(폭 8m ~10m)(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경12355 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 비엔케이저축은행 (추정)

작성일: 2026-07-13 (물건명세서 참고사항 기준)

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 남구 신정동 651-3 비발디칸 1동 9층901호 (도로명주소: 울산광역시 남구 중앙로167번길 12)

용도: 아파트

감정가: 283,000,000원

토지 면적: 16.99㎡ (약 5.14평)

건물 면적: 84.00㎡ (약 25.41평) - 전용면적 기준. 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 주요 특징

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치한 비발디칸 아파트 1동 9층 901호입니다.

주변은 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 양호한 편으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량으로의 접근이 용이하며, 단지 주변의 가로망 상태는 보통 수준입니다.

제반 교통사정 또한 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8m ~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개요

본 경매는 비엔케이저축은행(채권자, 권리분석상 추정)의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부상 채권 총액은 218,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

임차인: 박

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-11

확정일자: 2019-09-11

배당신고일자: 2025-09-29

대항력: 있음

본 물건에는 대항력있는 임차인 박 이 존재합니다. 법원 기록상 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 대항력있는 임차인의 존재는 언제나 추가적인 법적 검토와 주의를 요합니다. 임차인의 배당 여부 및 법원의 최종 판단 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 등기부 현황

말소기준권리: 비엔케이저축은행의 근저당권 (접수일자: 2019-11-22, 권리금액: 12,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 근저당권 2건, 임의경매, 압류 등.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (권리 개요는 미상임)

3.4. 특수 물건 정보

본 물건은 유동화 물건이며, 대항력있는 임차인이 존재한다는 점이 주요 특징입니다.

4. 상권분석

주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재하여 주거 기능과 더불어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

특히, 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어, 상업 시설의 밀집도가 높고 다양한 업종의 상권 형성이 용이한 입지적 강점을 가지고 있습니다.

도심 지역으로 분류되어 상업 활동 및 편의 시설 이용에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철골철근콘크리트 구조에 (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 15층 건물 중 9층 901호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

위생, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2017년 02월 23일입니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 소재지 인근에는 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

학교, 병원, 마트 등 생활 필수 시설들이 근거리에 위치하고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

또한, 주변에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 근거리에 위치한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

대부분의 지역이 주거 및 상업 시설로 구성되어 있어 일반적인 도시 생활 환경을 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 보증금 190,000,000원, 차임 0원인 임차인 박 이 존재합니다. 법원 기록상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 절차상 또는 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 관련 법원 자료를 면밀히 재검토할 필요가 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 권리의 구체적인 내용과 영향은 추가 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건에 비해 절차상 복잡성이 따를 수 있으므로 주의 깊은 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구의 일반상업지역 내에 위치한 아파트로, 주변에 풍부한 생활 편의시설과 양호한 교통 환경을 갖추고 있어 기본적인 주거 가치가 높습니다.

특히, 대항력 있는 임차인이 존재하나 법원에서 인수 보증금이 0원으로 고지된 점은 가격 메리트로 작용할 수 있으나, 이에 대한 철저한 법리 검토 및 서류 확인은 필수적입니다.

유동화 물건이라는 점과 소멸되지 않는 지상권의 존재는 잠재적 리스크로 고려되어야 하며, 입찰 전 이러한 부분들에 대한 심층적인 조사를 권장합니다.

8. 투자 포인트

* 울산 남구 중심 상업 및 주거 지역 내 입지로 잠재 가치 높음.

* 편리한 생활 인프라 및 교통 환경.

* 대항력있는 임차인 존재에도 불구하고 인수 보증금이 0원으로 고지되어 가격 메리트 기대 가능.

* 일반상업지역 지정으로 인한 향후 상업적 활용 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건의 감정가는 283,000,000원입니다.

예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 물건의 고유 리스크(대항력있는 임차인, 미확인된 지상권 등)와 현장 조사 결과, 그리고 최근 울산 남구 지역 부동산 시장 동향을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.