나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1345 [1] 경상남도 양산시 동면 사송리 1165 사송더샵데시앙2차6단지 601동 22층2204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 동면 사송리 소재 '사송초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '사
송더샵데시앙2차6단지' 601동 22층 2204호로서 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설, 학
교 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 22층 2204호로서
외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내·외부 가로망상태 보통이며, 남서측 진입로(폭 약 20m 이상)를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20
m~25m)(접합), 가축사욱제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 공공주택지구(2017-01-03)<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관
한 법률>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 건축물 현황도에 의하면 발코니 확장형임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경1345 (1)

소재지: 경상남도 양산시 동면 사송리 1165 사송더샵데시앙2차6단지 601동 22층2204호

용도: 아파트

감정가: 419,000,000원

토지면적: 56.00㎡ (약 16.9평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOO

1.2. 건축물정보

아파트명: 사송더샵데시앙2차6단지

사용승인일: 2023년 01월 30일

층수: 25층 건물 중 22층

구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경상남도 양산시 동면 사송리 소재 '사송초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내외부 도로망 상태는 보통이며, 남서측 폭 약 20m 이상의 진입로를 통해 출입이 가능합니다.

2.3. 생활편의

사송더샵데시앙2차6단지 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다. 또한, 인근에 근린생활시설 및 학교가 있어 생활 편의성이 우수합니다.

2.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건의 등기부등본 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2023년 03월 28일 (주식회사 태영건설 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2023년 04월 26일 (김선영)

* 근저당권: 2023년 04월 26일 (양산새마을금고), 채권액 361,200,000원. 본 물건의 말소기준권리입니다.

* 임의경매: 2025년 08월 13일 (양산새마을금고), 채권액 300,016,358원. 본 경매 사건입니다.

3.2. 채무총액

등기부상 채권 총액은 361,200,000원입니다.

3.3. 임차인현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 인수 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 없다면 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가

최근 매매 기록을 분석한 결과, 동일한 '사송더샵데시앙2차6단지' 아파트의 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 2일: 5층, 39,000만원

* 2026년 4월 20일: 1층, 36,000만원

* 2026년 5월 16일: 21층, 41,300만원

4.2. 시세 동향

본 물건은 22층으로, 최근 21층 거래 사례(41,300만원)와 유사한 가격대를 형성할 것으로 보입니다. 감정가는 419,000,000원이며, 최근 고층 거래가와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지정보

아파트명: 사송더샵데시앙2차6단지

총 세대수: 614세대

주차대수: 총 808대 (지하 자동화 800대, 지상 자동화 8대)

최고층: 25층

5.2. 단지 내 시설

관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

5.3. 면적 정보

본 물건의 건물 전용면적은 84.94㎡ (약 25.7평)입니다. 토지 지분은 56.0008㎡ (약 16.9평)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

말소기준권리인 근저당권보다 선순위 권리는 없으므로, 경매 절차에 따라 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 철저한 사전 조사와 협의가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

본 물건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 일반적인 공동주택의 토지 이용 계획이나 제한사항에 해당하며, 직접적인 리스크 요인은 아닐 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 신축된 신축 아파트로, 양산시 사송 신도시의 개발 가능성과 함께 미래 가치가 기대되는 물건입니다. 입지, 교통, 생활 편의 시설 측면에서 우수하며, 권리 관계도 명확하여 투자 가치가 높은 편입니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 가능성 리스크는 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2023년 준공)로 하자 및 관리 부담이 적습니다.

* 사송 신도시 개발 수혜 지역으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 초등학교와 인접하고 대중교통 이용이 편리한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지 내 다양한 편의시설로 높은 주거 만족도를 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 419,000,000원이며, 최근 21층 거래 사례가 41,300만원임을 고려할 때, 본 물건(22층)은 이를 상회하는 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

최근 고층 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 405,000,000원 ~ 425,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.