나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12351 [1] 경상남도 양산시 평산동 83-2 장원하이드파크 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 평산동 평산초등학교 남서측 인근에 소재하며 주변은 공동주택, 단독주택,
근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상14층 건물 내 2층으로 주요마감은
외벽 : 석재, 페인팅
내벽 : 벽지
창호 : 방화문 등임.

이용상태

오피스텔.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기시설, 도시가스 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형지로 아파트 및 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

서측 왕복2차로에서 진출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

세대별평면도는 일련번호1(203호), 일련번호2(206호),일련번호3(211호)가 모두 같은형태이며
2층평면도의 호실표시와 비교하면 일련번호1(203호)와 일치하고 북향기준으로 일련번호2(206
호)는 일련번호1(203호)의 상하대칭, 일련번호3(211호)은 일련번호2의 좌우대칭형태이므로
일련번호1(203호)의 세대별평면도 한장으로 같은 면적의 세대별평면도로 모두 등록한 것으로
보입니다.

세대별평면도로 본건의 위치를 특정하기는 불가능하여, 2층평면도의 호실표시와 현황 현관호
실표시가 일치하므로 이를 근거로 본건의 위치를 특정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시
재확인바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

1.오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12351 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 평산동 83-2 장원하이드파크 2층203호

* 물건 종별: 오피스텔

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

1.2. 물건 상세 정보

* 감정가: 78,000,000원

* 토지 면적: 11.81㎡ (약 3.57평)

* 건물 면적: 57.88㎡ (약 17.51평)

* 건축 연도: 2015년

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 경상남도 양산시 평산동 평산초등학교 남서측 인근에 위치.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

* 서측 왕복 2차로 도로에서 진출입이 용이함.

2.3. 도시 계획 및 토지 이용

* 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합 지역.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 지역).

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2020년 9월 24일 접수된 근저당권 (을8, 한대필, 19,500,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 10번 주택임차권 (오준택, 2021년 2월 16일 등기, 보증금 70,000,000원)

* 그 외 등기된 권리(근저당, 압류, 가압류)는 대부분 말소 예정임.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 10번 임차권등기(2021. 2. 16. 등기)는 매수인에게 대항할 수 있음.

* 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 오 (오준택)

* 대항력: 있음

* 보증금: 70,000,000원

* 전입일자/확정일자: 2018년 6월 1일

4. 상권분석

* 본 건물(장원하이드파크)은 2015년에 준공되었음.

* 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역임.

* 일반상업지역으로 분류되어 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 유사 면적(약 58㎡)의 아파트 매매가가 78,000,000원에서 82,000,000원 수준으로 조사됨. 오피스텔의 경우 입지에 따라 이보다 높은 시세가 형성될 수 있음.

5. 생활정보

* 교육: 평산초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 70,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인(오준택)이 존재한다는 점임.

* 임차인의 보증금이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가할 수 있음. (물건명세서상 '인수' 조항 확인 필요)

* 감정평가서 상에서 세대별 평면도와 현황 호실 표시 간의 차이가 언급되어 있어, 정확한 물건 위치를 경매 진행 및 응찰 시 재확인해야 함.

7. 투자 포인트

* 2015년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 상태 및 관리가 양호할 것으로 기대됨.

* 양산시 평산동 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력이 있음.

* 감정가(78,000,000원) 대비 유사 면적 아파트 시세가 비슷하거나 약간 높은 수준으로, 임차인 인수 리스크를 고려한 합리적 입찰 시 수익성 확보 가능.

8. 종합 의견

* 본 물건은 양산시 평산동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 신축 연도를 가지고 있음.

* 그러나 70,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 배당을 통한 보증금 회수 여부에 따라 매수인의 추가 부담이 발생할 수 있음.

* 최근 시세 동향과 감정가를 종합적으로 고려하고, 임차인 인수 관련 리스크를 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 78,000,000원

* 최근 유사 아파트 시세: 약 78,000,000원 ~ 82,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금 (잠재적 부담): 70,000,000원

* '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 배당을 통한 보증금 전액 변제 가능성을 시사하나, 물건명세서 상 '인수' 조항이 우선적으로 적용됨.

* 종합적으로 고려할 때, 본건은 대항력 있는 임차인 인수라는 주요 리스크가 존재하므로 보수적인 접근이 필요함.

* 임차인 보증금 전액 변제 가능성을 최대한 반영하고, 시세 범위를 고려한 예상 입찰가 범위는 70,000,000원 ~ 85,000,000원으로 산정함.

* 70,000,000원 수준으로 입찰 시, 인수되는 보증금 부담을 고려해도 시세 대비 유리한 가격으로 낙찰받을 가능성이 높아짐.

* 85,000,000원 이상으로 입찰 시, 시세 범위 내에서 경쟁력은 확보되나 인수되는 보증금으로 인한 총 지출액 증가를 신중히 고려해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.