나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12347 [1] 경상남도 양산시 삼호동 540 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 '서창고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통싱황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제502호로서,
외벽: 치장석, 미장스톤 마감등,
내벽: 벽지, 타일 마감등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 4미터내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 울산지방법원에서 진행 중인 2025타경12347 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 양산시 삼호동 540번지 5층 502호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 120,000,000원이며, 토지면적은 43.10㎡(약 13.04평), 건물면적은 65.92㎡(약 19.94평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 대OOOOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 '서창고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층 502호이며, 외벽은 치장석, 미장스톤 마감 등, 내벽은 벽지, 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

토지는 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 8월 16일 접수된 웅상농업협동조합의 근저당권(금액 100,800,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(갑11 강제경매 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황

* 임차인: 서보성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-01-24

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 서보성 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 임차보증금은 없습니다. 다만, 실제 점유 및 거주 현황에 대한 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

인근에 서창고등학교가 있어 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 조건의 인근 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

- '우호윌러스빌'(2013년 건축, 연립) 59.17㎡: 2026년 2월, 75,000,000원에 거래.

- '우호윌러스빌'(2013년 건축, 연립) 52.87㎡: 2026년 2월, 70,500,000원에 거래.

- '청솔마을나동'(2002년 건축, 다세대) 45.43㎡: 2026년 7월, 51,500,000원에 거래.

본건(전용면적 65.92㎡)은 건축년도가 비슷한 '우호윌러스빌'의 면적(52.87~59.17㎡) 대비 약 1.11~1.25배 크며, 해당 물건의 거래가(7050만~7500만원)를 고려할 때, 본건의 시장 시세는 약 8,300만원에서 8,800만원 사이로 추정됩니다.

감정가(120,000,000원) 대비 시장 시세가 낮게 형성되어 있어, 1차 입찰 시 유찰 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

주변은 주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교육 시설로는 서창고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

편의시설 및 상업 시설은 근린생활시설을 통해 일부 이용 가능할 것으로 보입니다.

교통은 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물의 정확한 사용승인일 및 실제 상태에 대한 현장 조사가 필요합니다. (감정평가서상 사용승인일 2017.01.06, 등기부상 접수일 2017.08.16)

임차인 서보성에 대한 보증금 및 차임이 0원으로 확인되나, 실제 임대차 관계의 진위 여부 및 명도 시 발생할 수 있는 예상치 못한 분쟁에 대한 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당되어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

지도 검색 결과, 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 양산시 삼호동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

임차인의 대항력 및 보증금 문제가 없어 명도 리스크가 낮다는 점은 장점입니다.

다만, 감정가가 현재 시장 시세 대비 높게 책정되어 있어, 1차 입찰에서는 낙찰 가능성이 낮고 유찰 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 법적인 위험 부담이 적습니다.

안정적인 주거 지역에 위치하며, 교육 시설이 인접해 있습니다.

임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 진행이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

본건의 전용면적(65.92㎡)과 유사 건축년도의 주변 실거래가(70,500,000원 ~ 75,000,000원)를 고려할 때, 본건의 적정 시장 시세는 약 8,300만원에서 8,800만원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세 대비 약 35~45% 높게 책정된 점을 감안하여, 1차 입찰 시에는 시장 시세 상단인 8,800만원 을 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본 물건은 1회 이상 유찰될 가능성이 높으므로, 유찰 시 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 조정하는 전략이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 추가 고려 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.