나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12331 [1] 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""울산광역시 상수도사업본부"" 동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 15층 1501호 및 1502호로서
외벽: 시멘트 몰탈위 페인트,치장석 복합판넬 마감
내벽: 몰탈위 페인트,타일마감
창호: 샷시 2중창임

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다

설비내역

위생급배수설비, 승강기, 화재관리설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 업무시설,근린생활시설,공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 약 8미터 동측으로 폭 약6미터의 포장도로에 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계: 미상입니다.
2.기타참고사항: 없습니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12331 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 15층 1501호

용도: 오피스텔

감정가: 181,000,000원

토지 면적: 13.24㎡ (약 4.01평)

건물 면적 (전용면적): 57.77㎡ (약 17.48평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, 울산광역시 상수도사업본부 동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

북측으로 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하며, 소로2류 및 소로3류에 접해 있습니다.

가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023년 8월 23일)

주요 권리 사항:

* 국민건강보험공단 압류 (2023.08.23)

* 동래세무서장 압류 (2025.03.28)

* 북부산세무서장 압류 (2026.02.27)

* 주택도시보증공사 강제경매 개시 결정 (2025.08.13, 채권액 292,307,535원)

임차인 현황:

* 임차인: 황신화 (성함은 황 으로 표기)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 24일

* 확정일자: 2025년 9월 22일

* 배당신고일자: 2025년 9월 22일

* 대항력: 있음

주요 권리 분석 요약:

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인 황 은 210,000,000원의 보증금과 0원의 차임으로 거주 중입니다. 임차인의 전입일자(2022.06.24)가 말소기준권리(2023.08.23)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 그러나 확정일자 및 배당신고일자(2025.09.22)가 경매개시결정일자(2025.08.13)보다 늦으므로, 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 가능성이 있으며, 낙찰자가 임차인의 보증금 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다. 본 보고서상의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 및 추가적인 법률적, 금전적 부담을 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (현재 등기부상 해당 없음)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 울산광역시 남구 신정동 지역은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물(지움포유) 15층 전용면적 57.77㎡가 2024년 6월 26일에 210,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 물건의 감정가(181,000,000원)보다 높은 시세를 반영하며, 해당 면적의 오피스텔에 대한 시장 수요가 견고함을 시사합니다.

최근 매매가는 ㎡당 약 3,635,000원, 평당 약 12,013,000원 수준이며, 감정가는 ㎡당 약 3,133,000원, 평당 약 10,355,000원 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 인근에 울산광역시 상수도사업본부 등 공공시설이 있으며, 주거 및 상업시설이 밀집하여 생활 편의성이 갖추어졌습니다.

* 건물 내부: 위생급배수설비, 승강기, 화재관리설비, 도시가스 공급설비 및 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

* 건축 정보: 2019년 5월 24일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 15층에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 황 임차인의 보증금 210,000,000원은 경매 절차상 인수 보증금 '0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 존재로 인해 명도 과정에서 협의가 필요하거나 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 확정일자 및 배당신고일자가 경매개시결정일자보다 늦은 점은 배당 우선순위에 영향을 미칠 수 있으나, 전입일자가 앞서는 대항력의 효력은 여전히 유효합니다.

* 감정가와 실거래가 격차: 감정가가 최근 실거래가보다 상당히 낮아, 유찰 없이 예상보다 높은 경쟁률로 진행될 가능성이 있으며, 반대로 감정가가 실제 시장 가치를 과소평가했을 가능성도 있습니다.

* 건물 용도 복합성: 건축물 표제부에 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 등으로 기재되어 있어, 오피스텔 외 다른 용도로 사용되는 구역이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 신정동의 우수한 입지에 위치한 신축 오피스텔로, 비교적 최근의 실거래가 또한 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 관련 불확실성은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 울산광역시 남구 핵심 지역에 위치하여 주거 및 업무 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 견고한 시장 가치: 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 것은 시장에서의 수요와 가치를 입증합니다.

* 임대 수익 잠재력: 오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보에 따르면, 본 물건의 감정가는 181,000,000원입니다. 최근 실거래가는 210,000,000원으로 확인되어 시장 가치가 감정가를 상회하고 있습니다.

규정에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 계산하며, 본 물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

따라서, 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 190,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금(210,000,000원) 관련 리스크를 감안하여 실제 입찰 시에는 신중한 접근이 필요하며, 해당 리스크 해소 비용까지 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.