나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1360 [1] 울산광역시 중구 성안동 393-12 성안에델하임1차 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 성안동 소재 ""백양초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은
공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가혼용지대이고, 본건은 주거용
부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로
보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 7층 702호로서
외벽: 외장석붙임, 미장스톤 마감 등.
내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비
등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 위치한 세장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 남동측으로 중로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접
도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(27m이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역
(2017-11-02)(백양사 석조부도 및 칠성각 500m)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 번호: 울산지방법원 2025타경1360 (1) 부동산 임의경매

* 물건 현황: 울산광역시 중구 성안동 393-12, 성안에델하임 1차 7층 702호, 아파트, 토지/건물 일괄매각

* 면적 정보:

* 토지 면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

* 건물 면적: 84.97㎡ (약 25.70평) - 공급면적 (전용면적은 별도 확인 필요)

* 감정가: 236,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 중구 성안동 소재 "백양초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대로, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이합니다. 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통으로 판단됩니다.

* 토지 및 도로: 본건 토지는 경사지에 위치한 세장형으로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 건물 남동측으로는 중로에 접해 있으며, 도로 폭 및 포장 상태 등을 볼 때 인접 도로상태는 보통입니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리인 하나은행 근저당권(을1, 2016-07-07 접수, 207,900,000원)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 국민건강보험공단 압류(갑7)와 소상공인시장진흥공단 가압류(갑8), 그리고 본 경매 개시 결정(갑11) 등이 포함됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 선순위 지상권 등)는 현재로서는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 명시되어 있어 실제 점유자가 있는지, 있다면 그 임대차 관계는 어떻게 되는지 등에 대한 확인이 필수적입니다. 보증금 액수가 미상이라 할지라도, 임차인과의 관계 및 명도 과정에서 주의가 요구됩니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (을1, 2016-07-07 접수)

* 기타 권리: 곽주영 소유권이전(갑4, 2016-07-07), 박창신 소유권이전2번신탁등기말소(갑3, 2016-07-07), 국민건강보험공단 압류(갑7, 2024-01-10), 소상공인시장진흥공단 가압류(갑8, 2024-04-23), 하나은행 임의경매(갑11, 2025-08-18)

* 등기부채권 총액: 217,900,000원

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 백양초등학교 주변으로는 학원가를 포함한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

* 지역 특성: 해당 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 공존하는 복합적인 성격을 띠고 있으며, 주거 기능과 상업 기능이 함께 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건에서 남서측 인근에 백양초등학교가 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 쇼핑몰이나 백화점 등은 차량 이동을 통해 접근해야 할 수 있습니다. (주변 시설 검색 결과, 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

* 주거 환경: 주택가와 상업 시설이 어우러진 지역으로, 대중교통 및 차량 접근성이 보통 수준을 보여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 상태 및 설비:

* 구조: 본건은 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕을 가진 9층 건물 중 7층 702호입니다.

* 마감: 외벽은 외장석붙임 및 미장스톤으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 마감 및 일부 내장타일 시공 상태입니다. 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 설비: 전기, 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 공급 및 난방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 일반상업지역: 건축 용도 및 행위에 있어 일반적인 주거지역보다 상대적으로 많은 규제를 받을 수 있습니다.

* 고도지구(27m 이하): 건물 신축 시 높이 제한에 관한 규제가 적용될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역: 해당 지역의 특성에 따른 특정 행위 제한 규정이 적용될 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역(백양사 석조부도 및 칠성각 500m): 문화재 보호 관련 법률에 따라 건물 신축이나 개축 시 제약이 발생할 수 있습니다.

* 권리 인수 가능성: 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 중인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이 경우 명도 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있으므로, 반드시 현장 방문을 통해 점유 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 기타 사항: 공부상 면적과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 그러나 건물의 노후 상태, 내부 하자 여부 등은 직접적인 현장 조사를 통해 상세히 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 백양초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 구조와 설비는 양호한 편이나, 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하여 개발이나 활용 시 이를 고려해야 합니다. 등기부상 채무 관계는 경매 절차를 통해 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 잠재적인 요인으로 남아 있습니다.

8. 투자 포인트

* 백양초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 실거주 목적 투자에 적합합니다.

* 주변 상권이 형성되어 있어 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 토지와 건물을 함께 취득하는 일괄 매각 물건으로, 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지역 내 주거 및 상업 활동이 혼재되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 236,000,000원을 기준으로, 해당 물건의 구체적인 입지 조건, 건물 상태, 유사 물건의 최근 시세, 등기부상 채무 현황, 그리고 임차인 미확인으로 인한 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요소이나, 잠재적 명도 위험성을 감안하여 접근할 필요가 있습니다. 일반적으로 감정가의 100%에서 115% 범위 내에서 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 반영하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (예상 입찰가 범위: 236,000,000원 ~ 271,400,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.