나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12365 [1] 울산광역시 북구 달천동 107 그린카운티아파트 101동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 달천동 소재 ""달천고등학교""에서 서측 인근에 위치하는 그린카운티아파트 101동 3층 307호임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지상15층 중 제3층 제307호로서,
(사용승인일 : 2004.12.31.)
외벽 : 시멘트몰탈위페인팅마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

일련번호(가) : 공동주택(아파트)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트)단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류 (폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역 (가축사육 제한지역 (전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12365 (1)

소재지: 울산광역시 북구 달천동 107 그린카운티아파트 101동 3층307호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2004년 12월 31일

1.2. 면적 정보

토지면적: 47.91㎡ (약 14.5평)

건물면적: 84.00㎡ (약 25.4평) (전용면적 83.9989㎡)

1.3. 가격 정보

감정가: 225,000,000원

1.4. 특이사항

* 중복사건

* 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 북구 달천동 소재 달천고등학교에서 서측 인근에 위치한 그린카운티아파트 101동 3층 307호입니다. 주변은 공동주택(아파트) 단지로 형성되어 있으며, 본건은 해당 아파트 단지 내 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 인근 가로망 상태 또한 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

인근에 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 채권자

본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자는 신OOOOOOOOOO (신한카드주식회사)입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2024년 3월 21일 접수된 주식회사디지비캐피탈의 근저당권입니다. 이와 더불어 해당 물건은 매각으로 인해 아래 권리들이 소멸됩니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (안경미)

* 소유권이전 (박영순)

* 소유권이전 (신정훈)

* 근저당권 (주식회사디지비캐피탈)

* 가압류 (신한카드)

* 가압류 (경남은행)

* 가압류 (신한저축은행)

* 가압류 (하나캐피탈)

* 강제경매 (신한카드주식회사)

* 임의경매 (에프에스비2506유동화전문유한회사)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. (지상권 등 인수 대상 권리 없음)

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 197,684,626원입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임대 관계가 미상임을 유의하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지 특성

본 물건은 제3종일반주거지역에 속한 아파트 단지 내에 위치하여, 전형적인 주거지 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 개요

아파트명: 그린카운티1단지

주소: 울산광역시 북구 달천동 107

사용승인일: 2004년 12월 31일

총 동수: 5개동

총 세대수: 323세대

최고층: 15층

5.2. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕의 지상 15층 중 3층에 위치합니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주차 정보

단지 내 총 주차 대수는 322대이며, 이 중 240대는 옥내 기계식, 82대는 옥외 기계식 주차입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 관련 특이사항

중복 사건 및 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 다소 복잡한 절차나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인의 현황이 파악되지 않아, 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 현황 요약

본 물건은 울산광역시 북구 달천동에 위치한 그린카운티아파트 101동 3층 307호입니다. 2004년식 아파트로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 2억 2,500만원입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 인수되는 권리가 없어 비교적 명확합니다. 다만, 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

7.2. 평가

지역 내 일반적인 주거 단지로서의 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 판단됩니다. 중복사건 및 유동화물건이라는 점을 감안하여, 입찰 전 추가적인 법률적 검토가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 예상 가치

해당 면적(84.00㎡)의 최근 매매 사례를 볼 때, 본 물건은 추가적인 시세 상승 여력을 가지고 있을 것으로 판단됩니다. 2026년 7월 실거래가 기준으로 유사 면적(83.9989㎡)이 2억 2,000만원에 거래된 사례가 있어, 현재 감정가 대비 합리적인 입찰 시 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(83.9989㎡)의 아파트가 2026년 6월 20억 9,000만원, 2026년 7월 2억 2,000만원에 거래되었습니다. 본 건은 3층에 위치하나, 인근 시세를 고려할 때 2억 1,000만원에서 2억 2,000만원 범위 내에서 시세가 형성되어 있는 것으로 분석됩니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

감정가 2억 2,500만원, 유사 면적의 최근 실거래가(2억 900만원 ~ 2억 2,000만원) 및 임차인 인수 보증금(0원) 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 2억 1,500만원으로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.