나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1357 [1] 울산광역시 동구 방어동 1101-11 선진파크빌2차 에이동 5층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 동구 방어동 화암초등학교 북측 인근에 소재하며 주변은 공장지대, 공동주택,
단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 5층으로
외벽 : 스톤코트
창호 : 샤시
내부 : 벽지 등으로 내부는 미확인.

이용상태

다세대주택.

설비내역

위생 및 급배수, 가스설비, 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

장방형지로 완만한 남서하향경사지대의 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 10미터, 남동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

방어동 1101-11 : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(화암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
방어동 1101-12 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(화암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항전부증명서 표제부 건물내역에 층수는 4층 층별 면적기재는 5층으로 표시되어 있으
나 바닥면적산입되지 않는 1층 주차장을 포함하면 5층건이며 건축물대장에도 층수는 5층이므로 등기사항전부증명서의 층수는 오기로 보이므로 경매진행 및 응찰시 재확인바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서 표제부의 건물내역에 총 층수가 4층으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장(표제부 갑)에는 층수 지상 5층으로 기재되어 있음(감정서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

울산지방법원 2025타경1357 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 동구 방어동 1101-11 선진파크빌2차 에이동 5층402호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

98,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 48.80㎡ (약 14.77평)

토지 지분: 48.804㎡ (약 14.77평)

건물 면적: 76.13㎡ (약 23.06평)

건물 지분: 76.13㎡ (약 23.06평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

우OOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 동구 방어동 화암초등학교 북측 인근에 소재하며, 주변은 공장지대, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. [cite: None]

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: None]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 방어동 1101-11: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역, 상대보호구역(화암초등학교). [cite: None]

* 방어동 1101-12: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역, 상대보호구역(화암초등학교). [cite: None]

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

우리은행 근저당 (2018-09-12) 채권 금액 130,900,000원. [cite: None]

3.2. 인수되는 권리

없음. (모든 등기사항은 말소 기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.) [cite: None]

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. [cite: None]

* 임대 관계 미상. [cite: None] (금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

최근 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택 사례는 다음과 같습니다. [cite: None]

* 해성(나) (61.92㎡, 2층, 1993년식): 9,000만원 [cite: None]

* 로얄퀸스빌 (74.695㎡, 5층, 2003년식): 10,900만원 [cite: None]

* 우진(다) (45.22㎡, 지하층, 1992년식): 3,300만원 [cite: None]

4.2. 시세 분석

본건은 면적 76.13㎡(약 23.06평)에 감정가 98,000,000원입니다. 유사 면적의 최근 거래 사례를 보면, 74.695㎡인 로얄퀸스빌이 10,900만원에 거래되었고, 61.92㎡인 해성(나)는 9,000만원에 거래되었습니다. [cite: None]

이를 바탕으로 평당 약 450만 원 ~ 480만 원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다. [cite: None]

본건의 감정가는 최근 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. [cite: None]

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 문화/여가: CGV 울산동구, 꽃바위 문화관, 방어진 역사관 등이 인근에 위치해 있습니다.

* 상업시설: 문현시장, 방어진농협, 울산수협 등이 인근에 있습니다.

* 공원: 후릉공원, 삼섬공원, 꽃바우 공원, 문재공원, 남진공원 등이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 주변 학교

* 화암초등학교가 북측 인근에 소재하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite: None]

* 인근에 문현고등학교, 화암고등학교가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 층수 차이

등기사항전부증명서 표제부에는 건물 총 층수가 4층으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장(표제부 갑) 및 감정서에는 5층으로 기재되어 있습니다. 이는 등기사항전부증명서의 오기로 판단되나, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다. [cite: None]

6.2. 내부 미확인

건물 내부 이용 상태는 확인되지 않았습니다. [cite: None]

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 보증금 및 월세는 어떻게 되는지 등 추가 확인이 필요합니다. [cite: None]

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 방어동에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주변에 공원, 문화시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. [cite: None]

다만, 공부상 층수 표기 오류, 건물 내부 미확인, 임대 관계 미상 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. [cite: None]

최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 투자 매력으로 작용할 수 있습니다. [cite: None]

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능. [cite: None]

* 초등학교 및 각종 생활 편의시설 인접으로 우수한 주거 환경. [cite: None]

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담이 적음. [cite: None]

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 98,000,000원입니다. [cite: None]

최근 유사 면적의 거래 사례(로얄퀸스빌 74.695㎡, 109,000,000원)를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 100,000,000원 ~ 115,000,000원으로 판단됩니다. [cite: None]

다만, 공부상 층수 불일치, 내부 미확인, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하여, 권리 인수 부담이 없고 시세 대비 저평가된 점을 감안하면, 98,000,000원 ~ 107,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. [cite: None]

최종 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. [cite: None]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.