나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31661 [1] 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 2590 미진이지비아 110동 23층2302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 소재 '옥포JC' 북동측 인근에 위치하는 '미진
이지비아' 제110동 제23층 제2302호로서, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 창고시설
등이 혼재하는 지대이며, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 평지붕 33층 건물 내 제23층 제2302호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
- 바닥 : 강화마루 및 타일붙임 마감 등
- 창호 : 하이새시 창호 마감임.

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, ""아파트"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 폭 약 15M, 서측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2016-10-14), 소로3류(폭 8m 미만)(2016-10-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(2016-10-14)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지
구획정리사업지구(2016-10-14)<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31661 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 2590 미진이지비아 110동 23층2302호

용도: 아파트

감정가: 180,000,000원

토지면적: 27.35㎡ (약 8.27평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2017년 3월 8일

전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

분양면적: (정확한 분양면적 정보는 없으나, 유사 면적의 다른 호실은 약 74.45㎡ ~ 84.96㎡ 수준으로 확인됨)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 소재 '옥포JC' 북동측 인근에 위치한 '미진이지비아' 아파트로, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 창고시설 등이 혼재하는 지역임.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 보통 수준임.

도로: 남측 및 동측으로 폭 약 15M, 서측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획: 준주거지역, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 강제경매(갑4, 주택도시보증공사, 2025-08-13 접수)이며, 매각으로 인해 해당 경매개시결정 및 그 이후의 권리들은 말소될 예정임.

인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권(김 , 2024-11-13 접수)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 7일

* 확정일자: 2022년 11월 7일

* 배당신고일자: 2024년 11월 13일

* 대항력: 있음 (매수인에게 인수될 가능성 높음)

* 비고: 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

등기부채권 총액 (경매채권자 채권액): 160,000,000원 (주OOOOOOO)

1.3. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 단독주택, 근린생활시설, 창고시설 등이 혼재하는 지역임.

상권 특성: 대규모 아파트 단지 내 상가 및 편의시설 이용이 용이하며, 주변 개발 상황에 따라 상권 변화 가능성이 있음.

혐오시설: 주변 반경 내에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 창고시설이 혼재되어 있어 민감한 경우 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

단지 정보: 미진이지비아 아파트는 2017년 3월에 사용승인된 비교적 신축 단지입니다. 총 10개 동, 1278세대로 구성되어 있습니다.

건축 구조: 철근콘크리트구조의 33층 건물 중 23층에 위치합니다.

내부 마감: 몰탈위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임, 강화마루, 하이새시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 스프링클러, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주차: 총 1493대의 주차가 가능하며, 세대당 주차 대수는 약 1.16대 수준입니다.

편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인: 본 물건의 가장 큰 리스크는 160,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인(김 )이 존재하며, 해당 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

총 인수 예상 금액: 본건의 경매 채권액(160,000,000원) 및 인수되는 임차 보증금(160,000,000원)을 고려할 때, 입찰 시 총 지출 비용이 감정가 및 최근 시세를 초과하지 않도록 신중한 분석이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축급 아파트로, 입지 및 생활 편의성은 무난한 편이나, 1억 6천만원의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 입찰자는 인수되는 임차 보증금을 포함한 총 실투자금액이 시세 대비 충분히 낮다고 판단될 때에만 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 저가 매수 기회: 인수되는 임차 보증금을 고려하여 총 매수 비용이 시장가보다 현저히 낮다면, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 환경: 대구 달성군 옥포읍의 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 고려할 때, 유사 면적(59.99㎡)의 실거래가는 약 160,000,000원 ~ 163,000,000원으로 확인됩니다.

감정가는 180,000,000원이나, 인수되는 임차 보증금이 160,000,000원이므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치 측면에서 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액인 20,000,000원으로 제안하며, 총 예상 매수 비용은 180,000,000원(입찰가 20,000,000원 + 인수 보증금 160,000,000원)이 됩니다.

이는 감정가와 동일한 수준이므로, 낙찰 후 임차인과의 원만한 해결 및 추가적인 금전적 부담 발생 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 최근 실거래가(160,000,000원 ~ 163,000,000원)와 비교했을 때, 총 매수 비용이 높지 않으나, 입찰가 자체는 매우 낮게 산정되므로, 경매 절차의 진행 상황 및 배당 가능 금액을 추가로 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.