나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2481 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1607-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창감정 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 소재 '대구세천초등학교' 남서측 근거리에
위치하고 있으며, 주위는 '성서5차첨단산업단지'로 이어지는 광대로(세천로) 남측 일대의
'주택 및 소규모 공장지대'로서, 제조업소, 판매시설, 창고, 물류센터, 다가구주택 등으로
형성되어 있으며, 본건 동측 인근은 대단위 아파트단지, 서측 인근은 '성서5차첨단산업단
지'가 입지하고 있음.

교통상황

- 본건 토지까지 일반차량 접근 가능하며, 북측 인근 간선도로(세천로)변으로 도보 약 7~8
분 거리에 시내버스정류장이 소재하고 있음.

- 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교
통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 서측 하향 완경사지대에 자체 평탄하게 형성되어 있는 세장형의 토지로서, 기준시
점 현재 '주거용건물 부지'로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본건 토지 북측으로 약 8m 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 ""제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로3류(폭
8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리
사업지구<토지구획정리사업법>""에 해당함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호(2)]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 ""2018. 10. 26.""

외벽: 시멘몰탈 위 치장타일붙임 및 샌드스톤, 징크판넬 등 마감
내벽: 벽지 및 벽면타일, 몰탈위 페인팅, 목재붙임 등 마감
바닥: 장판 등 일반바닥재 및 일부 타일, 인조대리석 등 마감
창호: 새시창호

이용상태

1층: 다가구주택(1개호: 101호)
2층: 다가구주택(3개호: 201호, 202호, 203호)
3층: 다가구주택(3개호: 301호, 302호, 303호)
4층: 다가구주택(3개호: 501호, 502호, 503호)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진'에서 보는 바와 같이 본건 건물 옥상에 제시외건물
(ㄱ)이 부합되어 있음.

(ㄱ) 휴게시설(옥상 소재): 철파이프조 판넬지붕 단층, 약 4.3㎡

공부와의 차이

의뢰목록(건물 등기사항전부증명서)에는 건물 층별 세부 용도가 나와 있지 않으나 일반건
축물대장상에는 1층 용도가 제2종근린생활시설(학원)로 되어 있으며, 현장 탐문에 의할때
'주택용도'로 파악됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경2481 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1607-6

용도: 근린시설 (건축물대장상 1층 학원, 현장 탐문시 주택 용도)

감정가: 591,723,960원

토지면적: 133.50㎡ (약 40.38평)

건물면적: 264.84㎡ (약 80.11평)

제시외 건물면적: 4.30㎡ (약 1.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (실제 등기부상 강제경매 개시자는 김춘자, 김세환)

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 소재 '대구세천초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 '성서5차첨단산업단지'로 이어지는 광대로(세천로) 남측 일대의 주택 및 소규모 공장지대로 형성되어 있으며, 제조업소, 판매시설, 창고, 물류센터, 다가구주택 등이 혼재되어 있습니다. 동측 인근에는 대단위 아파트 단지가, 서측 인근에는 '성서5차첨단산업단지'가 입지하여 있습니다.

2.2. 교통상황

일반 차량의 접근은 용이하며, 북측 인근 간선도로(세천로)변에 도보 약 7~8분 거리에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지 북측으로 약 8m 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 「토지이용계획확인서」에 의거하여 다음과 같은 용도지역 및 지구에 해당합니다:

- 제2종일반주거지역

- 고도지구(7층 이하)

- 소로3류(폭 8m~10m)(접합)

- 가축사육제한구역

- 토지구획정리사업지구

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 토지 및 건물 등기부상 모두 2018년 10월 31일 접수된 성삼우리신용협동조합의 근저당권(을10, 을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 경매 완료 후 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

등기부 및 임차인 현황 상, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 보증금 회수 관련하여 채권 신고 및 배당 순위를 확인하시기 바랍니다.

* 임차인: 김

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-12-10

확정일자: 2018-12-10

배당신고일자: 2024-01-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2020-03-10

확정일자: 2020-02-10

배당신고일자: 2025-10-30

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-11-01

확정일자: 2018-11-01

배당신고일자: 2025-08-13

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-09

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2023-06-09

대항력: 없음

비고: 확정일자 정보 누락으로 보증금 회수 시 배당 순위 변동 가능성 확인 필요.

* 임차인: 윤

보증금: 45,000,000원

차임: 30,000원

전입일자: 2020-06-16

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-09-22

대항력: 없음

비고: 확정일자 정보 누락으로 보증금 회수 시 배당 순위 변동 가능성 확인 필요.

* 임차인: 윤

보증금: 30,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2020-06-16

확정일자: 2020-06-02

배당신고일자: 2025-11-17

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-01

확정일자: 2020-04-01

배당신고일자: 2024-04-05

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 35,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2020-10-26

확정일자: 2020-10-26

배당신고일자: 2025-10-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정

보증금: 20,000,000원

차임: 180,000원

전입일자: 2025-10-21

확정일자: 2023-01-30

배당신고일자: 2025-10-21

대항력: 없음

비고: 전입일자가 확정일자보다 늦으나, 대항력 없음으로 확인됨.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 입지 특성

본 물건은 대규모 산업단지(성서5차첨단산업단지)와 주거 지역(대단위 아파트 단지)이 인접해 있어 잠재적인 임대 수요가 높은 지역입니다. 소규모 공장 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업적 기능도 일부 수행하고 있습니다.

4.2. 산업단지 연계성

성서5차첨단산업단지와의 높은 접근성은 산업단지 종사자들을 대상으로 한 임대 사업에 유리한 조건을 제공합니다.

4.3. 주거 및 근린생활시설 기능

다가구주택으로 구성된 건물은 지역 내 주거 수요를 충족하며, 1층의 근린생활시설(학원 또는 주택 용도)은 지역 주민들의 편의를 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

도보 가능한 거리에 대구세천초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 교통 및 편의시설

북측 간선도로(세천로)를 통한 시내버스 이용 및 차량 접근성이 우수합니다. 주변에 판매시설, 창고 등 다양한 업종의 시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 관련)

주변 지역은 주택, 소규모 공장, 산업단지 등이 혼재된 용도지역으로, 일상적인 생활에 지장을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 유해 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 산업단지 인접 지역의 특성상 공업 활동으로 인한 소음, 분진, 악취 등 환경적 요인은 개별적으로 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 용도 불일치: 일반건축물대장상 1층 용도는 제2종근린생활시설(학원)이나, 현장 탐문 결과 주택 용도로 파악되었습니다. 이는 추후 건물 사용 및 관리에 있어 행정적인 문제나 소유권 행사상 제약이 발생할 소지가 있습니다.

* 제시외 건물: 옥상에 부합된 약 4.30㎡(약 1.30평)의 제시외 건물(휴게시설)이 일괄 매각에 포함됩니다. 해당 부분에 대한 철거 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건 표기: '중복사건'으로 표기되어 있어, 경매 진행 과정이나 권리 관계에 있어 예상치 못한 변동이나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장과의 차이: 1층 용도 외에도, 건물 등기사항전부증명서에는 층별 세부 용도가 명확히 나와 있지 않으나, 일반건축물대장상 1층이 학원에서 주택으로 현장 파악되는 점은 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구세천초등학교 인근에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설로, 성서5차첨단산업단지 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 건축물대장과 실제 현황 간의 용도 불일치, 제시외 건물 포함, 중복사건 표기 등의 리스크 요소를 반드시 인지하고 신중한 접근이 필요합니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 권리 관계는 명확하나, 임차인의 배당 순위 및 실질적인 보증금 회수 가능성은 개별적으로 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인접으로 안정적인 임대 수익 창출 기대 (직장인 임대 수요).

* 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리 용이성.

* 다가구주택 구성으로 다수의 임대 가구 확보 가능.

* 경매 시 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 591,723,960원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 조사, 주변 시세, 건물 상태, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리비, 명도 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가를 결정해야 합니다. 향후 건물 용도 불일치 문제 해소 방안 및 제시외 건물 처리 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.