나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4025 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 268-1 태웅하이츠 101동 1층 103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 ""원동초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
부근일대는 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트조(벽식구조) 철근콘크리트평슬래브지붕 5층건 중 제1층 제103호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 마감
내벽: 벽지, 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, ""아파트"" 부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 비행안전제6구역(전술)임.
기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종 제한구역), 비행안전제6구역(전술)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 내역

* 사건번호: 포항지원 2025타경4025 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 268-1 태웅하이츠 101동 1층 103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 53,000,000원

* 토지 면적: 39.43㎡ (약 11.92평)

* 토지 지분: 39.42580000000001㎡ (약 11.92평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물 지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경북대구낙농협동조합

1.2. 건축물 정보

* 건물명: 태웅하이츠

* 동/호수: 101동 1층 103호

* 구조: 철근콘크리트조(벽식구조)

* 층수: 5층 건물 중 1층

* 사용승인일: 2002년 11월 13일

* 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 분양면적: 제공 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 "원동초등학교" 남측 인근

* 주위 형성: 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 교통: 본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본건은 북측 및 동측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타: 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 말소기준권리: 을7, 근저당권, 경북대구낙농협동조합, 2016-04-15 접수, 58,800,000원

* 임의경매 개시결정: 갑8, 경북대구낙농협동조합, 2025-08-13 접수, 52,997,949원

* 등기부 채권 총액: 58,800,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 320,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-02

* 확정일자: 2025-09-22

* 배당신고일자: 2025-09-22

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 소유권 및 기타 권리

* 소유권 보존: 주식회사서경건설 (2002-11-18)

* 소유권 이전 청구권 가등기: (2003-07-29)

* 소유권 이전 (매매): 황은희 (2003-07-29) → 박영순 (2012-04-13)

4. 상권분석

* 본건이 소재한 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리는 주거 지역을 중심으로 형성되어 있습니다. 인근에 원동초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, 아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 제공합니다. 태웅하이츠 아파트 단지 인근에는 어린이집, 전기차 충전소 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 다소 거리가 있어, 상권의 집중도는 높지 않은 편입니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건 인근에 원동초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 점은 큰 장점입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 아파트 단지 내 또는 인근에 보배어린이집, 바른어린이집, 꼬마대통령어린이집, 핑크돼지어린이집, 꽃동네어린이집 등 다수의 어린이집이 있어 어린 자녀를 둔 가구에 유리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽 지역으로 이동이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 녹지 및 휴식공간: 주변에 넓게 펼쳐진 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거 단지 특성상 단지 내 조경 공간은 확보되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리 시설 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 보도에 따르면 포항 오천 지역 인근 호동 쓰레기 매립장 관련 악취 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 없음: 현재 조사된 임차인 안성품 씨는 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 채무자와 관련된 다른 담보 물건이 존재할 수 있습니다. 이는 경매 절차의 변동 가능성에 영향을 줄 수 있으나, 해당 물건 자체에는 직접적인 위험 요소가 아닙니다.

* 도로 관계: 제2종일반주거지역에 속하며, 일부 소로에 접해 있어 향후 건축 또는 개발 시 용도 및 규모에 제약이 있을 수 있습니다.

* 악취 관련 민원: 포항 오천 지역의 쓰레기 매립장 관련 악취 민원 사례가 언급된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 불확실하며, 이는 잠재적인 생활 환경 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 남구 오천읍에 위치한 태웅하이츠 아파트 101동 1층 103호로, 법원 감정가 53,000,000원에 경매로 나왔습니다. 아파트 주변으로 주거 단지와 근린생활시설이 형성되어 있으며, 원동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 교통 및 도로 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 인수해야 할 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 모든 부담을 덜 수 있습니다. 다만, 주변 지역에서 발생했던 쓰레기 매립장 관련 악취 민원 사례는 생활 환경에 대한 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다. 전반적으로 입지와 권리관계 면에서는 무난한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 53,000,000원의 감정가는 현재 시세 대비 낮은 수준일 가능성이 있습니다.

* 권리관계 무하자: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 원동초등학교가 가까이 있어 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 아파트 단지 내 편의시설: 주변에 다양한 어린이집 등이 위치하여 가족 단위 거주자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 53,000,000원입니다. 인근 아파트 실거래가 정보에 따르면, 태웅하이츠 전용 59㎡(약 18평)의 경우 최근 0.4억원 (40,000,000원) 수준의 거래도 있었으나, 이는 매우 낮은 거래로 보이며, 일반적으로 같은 면적대의 아파트 매매가가 1.2억원 ~ 2.5억원 수준에서 형성되고 있음을 감안할 때, 해당 물건의 적정 시세는 그 이상으로 판단됩니다.

본건은 공동담보 물건이며, 현황 임차인의 대항력이 없어 인수 부담금이 없는 점 등을 고려할 때, 감정가 대비 80%~100% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 정확한 예상 입찰가는 최근 실거래가 추이, 주변 유사 아파트의 경매 낙찰가율, 물건의 현황(내부 상태, 수리 여부 등)을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으나, 보수적으로 감정가의 80% 선인 약 42,400,000원에서 100% 선인 53,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.