나이스옥션 법원경매 포항 2025타경460 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 420-82 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성감정 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 (1)은 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 ‘오천초등학교’ 북서측 근거리에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있고, 기호 (3)은 경상북도 포항시 북구 우현동 소재 ‘포항중앙고등학교’ 남동측 인근에 위치하며 주위는 학교, 관공서, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

기호 (1)은 본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통이고 기호 (3)은 본건 인근까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1)은 인접도로 및 인접필지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로 ‘주거용 건부지’로 이용중이고, 기호 (3)은 북동하향 경사지에 위치하는 부정형 토지로 소나무 등이 자생 중인 자연림 상태로 일부 현황 ‘도로’입니다.

인접 도로상태

본건 기호 (1)은 남측으로 폭 약8미터 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있고, 기호 (3)은 북측으로 본건이 일부인 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고, 남동측 일부 인접필지(우현동 산60-5, 지목: 임야, 소유자: 포항시)를 경유하여 폭 약 30미터의 포장도로가 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(오천제일유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,

기호 (3)은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-09-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건은 기호 (3)의 공부상 지목 ‘임야’이나 현황 일부 ‘도로’로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견란의 6.기타 검토 및 참고사항’ 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서,
-외벽 : 석재붙임, 몰탈 위 페인트칠 등 마감,
-바닥 : 장판지, 타일 등 마감,
-내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
-창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호 (2)는 다가구주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호 (2)는 등기사항전부증명서 상 ‘용덕리 420-82번지, 420-83번지’ 위지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 2017.05.30.의 토지 합병으로 인해 실제 ‘용덕리 420-82’번지에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다.
2) 기타 : ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견란의 6.기타 검토 및 참고사항’ 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1 지상에 소재하는 바닥포장 등 포함 평가. 목록 2 건물의 발코니 등 포함 평가. 목록 2는 등기사항전부증명서상 '용덕리 420-82번지, 420-83번지' 위 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 2017.05.30. 토지 합병으로 인해 실제 '용덕리 420-82번지'에 소재.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경460 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 포항수산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 420-82 (신주소: 해병로231번길 9)

용도: 다가구주택

건축년도: 2007년 2월 14일 사용승인

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 570,599,200원

토지면적: 416.00㎡ (약 125.84평)

건물면적: 272.85㎡ (약 82.54평)

건물 제시외 면적: 177.40㎡ (약 53.66평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

기호 (1) 토지는 '오천초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 도로 및 필지와 대체로 평탄한 사다리형으로 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(오천제일유치원), 비행안전제5구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2017년 7월 24일자 수협엔피엘대부주식회사의 근저당입니다.

이후 접수된 모든 권리(가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 건은 포항수산업협동조합의 임의경매로 진행됩니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 토지 기준 459,779,522원, 건물 기준 513,779,522원으로 확인됩니다.

이는 매각으로 소멸되는 채권이므로 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

총 12명의 임차인이 확인되었으며, 임차인들의 보증금 및 차임 정보는 다음과 같습니다.

전체 임차인들은 '대항력 없음'으로 분석되었습니다.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-09-04.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-08-22.

* 김 : 보증금 27,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-05-19, 확정 2023-05-19.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-07.

* 농업회사법인다산농원주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-06-17.

* 박 : 보증금 5,000,000원, 차임 480,000원, 전입 2025-05-14.

* 박 : 보증금 27,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-07-28, 확정 2023-07-28.

* 안 : 보증금 2,000,000원, 차임 260,000원, 전입 2025-04-19, 확정 2025-04-16.

* 이 : 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-22, 확정 2021-01-05.

* 임 : 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2025-05-12.

* 정 : 보증금 1,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2019-01-30.

* 조 : 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-01-17.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

다만, '대항력 없음'으로 기재되어 있더라도 현장 조사 및 임차인과의 소통을 통해 정확한 권리 관계를 재확인하는 것이 중요합니다.

3.4. 권리 인수 여부

본 건은 일괄매각으로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 별도의 권리 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 포항시 남구 오천읍 용덕리 일대는 제2종일반주거지역으로, 다가구주택 및 단독주택이 밀집한 주거 중심 지역입니다. 인근에 초등학교, 상업시설 등이 위치하여 주거 편의성이 양호합니다.

4.2. 개발 가능성

주변 지역의 재개발이나 신규 사업 추진 동향 등을 면밀히 파악하여 향후 시세 상승 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 오천초등학교가 위치하며, 상업시설, 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 학군

본건 인근에 오천초등학교가 소재하고 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정된 유치원도 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비 등

본 건은 임차인들이 '대항력 없음'으로 조사되었으므로, 낙찰자가 별도의 관리비나 공과금을 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 현장 방문 시 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 건축물 하자

건물 사용승인일이 2007년으로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다. 실제 상태는 현장 방문 시 직접 점검해야 합니다.

6.3. 제시외 건물

건물 제시외 면적 177.40㎡가 감정평가에 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 소유권 취득 및 활용 방안을 검토해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

본 건은 비행안전제5구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 관련 규제 내용을 사전에 확인해야 합니다.

6.5. 혐오시설 유무

제공된 정보와 일반적인 지역 특성상 인근에 유해하거나 혐오스러운 시설이 직접적으로 소재할 가능성은 낮으나, 정확한 정보 확인 및 안전성 검토를 위해 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 토지와 건물, 그리고 제시외 건물까지 일괄 매각되어 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자의 부담이 적은 편입니다.

7.2. 특이사항

토지 합병으로 인한 주소지 변경이 있었으며, 건물 제시외 부분이 포함되어 있습니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 진행에 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 토지, 건물, 제시외 건물 일괄 매각으로 높은 활용 가치.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 안전한 권리 분석.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 리스크 최소화.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 기대.

8.2. 고려사항

* 건물의 노후도 및 유지보수 계획 수립 필요.

* 비행안전구역 등 토지 이용 제한 사항 확인 필수.

* 정확한 임차인 현황 파악 및 명도 절차 준비.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 조사되었습니다. 따라서 감정가 570,599,200원을 기준으로 하되, 부동산 시장 상황, 해당 물건의 실제 가치, 그리고 경매 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가

본 보고서 작성 시점에서는 과거 유찰 횟수, 최근 거래 사례 등 시장 조사 데이터가 충분하지 않아 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 제시된 감정가는 초기 평가액이므로, 실질적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.