나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4020 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 2층 202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 ""수협교차로"" 북측에 위치하는
""구룡포여의주타워""가동 2층 202호 구분건물(상가)로서. 동측 인근에 구룡포항을 끼고 있는
구룡포 시가지 중심지대에 소재하며, 상업·업무용 건물 및 근린생활시설 등이 밀집된
상업지대로서 번잡함.

교통상황

시가지 내의 간선도로변에 소재하므로 제반 교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 지하2층, 지상9층 건물(가동) 중 2층 202호로서
외벽 : 화강석, 복합판넬, 몰탈 위 페인팅 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 타일, 강화유리 등
창호 : 강화유리, 샛시 유리창 등
(사용승인일 :2006.12.06.)

이용상태

공부상 용도는 일반음식점이나 공실 상태이며, 바닥 일부 등 일부 공사가 필요한 상태임.

설비내역

위생 ·급배수 설비, 소화전, 화재탐지시설등 소방시설, 승강기, 지하 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형으로 인접토지와 평탄한 상업용( 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등) 건부지임.

인접 도로상태등

남동측 폭 20m, 남서측 폭 12m, 북동측 및 북서측 폭 6 ~ 8m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구)<규제자유특구 및 지역특화발전특구에
관한 특별법>
중점경관관리구역(2020-02-13)(구룡포항)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 영업 준비를 위한 내부공사가 진행 중인 상태로 보이며 임대관계는 확인하지 못함.

물건 비고

공부상 용도는 일반음식점이나 공실 상태이며, 바닥 일부 등 일부 공사가 필요한 상태임. 영업 준비를 위한 내부공사가 진행 중인 상태로 보이며 임대관계는 확인하지 못함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4020 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 2층 202호

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 지하2층, 지상9층 건물(가동) 중 2층 202호

건물 사용승인일: 2006.12.06

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1,2종근린생활, 위락시설, 숙박시설 등 복합 용도 가능)

감정가: 535,000,000원

토지면적: 70.37㎡ (약 21.29평)

토지지분: 70.3713㎡ (약 21.29평)

건물면적: 352.00㎡ (약 106.48평)

건물지분: 351.9968㎡ (약 106.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새마을금고중앙회

2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 ""수협교차로"" 북측에 위치한 ""구룡포여의주타워"" 가동 2층 202호 구분건물입니다.

구룡포항을 끼고 있는 구룡포 시가지 중심지대에 소재하며, 상업·업무용 건물 및 근린생활시설 등이 밀집된 번잡한 상업지대입니다.

시가지 내 간선도로변에 위치하여 제반 교통 사정이 편리하며, 남동측 폭 20m, 남서측 폭 12m, 북동측 및 북서측 폭 6~8m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구), 중점경관관리구역(구룡포항) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 6월 28일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권(을7)이며, 채권 최고액은 600,000,000원입니다.

등기부상 총 채무액은 617,250,057원으로 확인됩니다.

본건 경매는 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 건 매수 시 낙찰자는 인수하는 등기부상 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

인수되는 보증금은 합계 0원입니다. 현재 영업 준비를 위한 내부 공사가 진행 중인 것으로 보이며, 임대 관계는 확인되지 못했습니다.

4. 상권분석

본건은 구룡포항 인근의 시가지 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 배후 수요 확보에 유리합니다.

상업, 업무, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 밀집한 지역 특성상 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

건물 자체의 가시성 및 접근성이 우수하며, 주변 상권과의 연계성을 고려할 때 잠재력이 있는 입지입니다.

5. 생활정보

본건은 구룡포항 인근에 위치하여 관련 상업시설, 금융기관, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

시가지 내 간선도로변에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 자가용 차량 이용 시에도 접근성이 양호합니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 항구 지역의 특성상 관련 시설의 운영으로 인한 소음이나 냄새 등이 발생할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 용도는 일반음식점이나 현재 공실 상태이며, 바닥 일부 등 일부 공사가 필요한 상태로 즉시 영업 개시가 어렵습니다.

영업 준비를 위한 내부 공사가 진행 중인 것으로 파악되나, 공사 내용, 범위, 투입 비용, 완료 시점 등에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

임대차 관계가 확인되지 않아 명도 절차 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

구룡포항 인근 지역의 경기 변동성 및 어촌 지역의 특성 또한 고려해야 할 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 구룡포읍의 중심 상업지대에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

경매 절차상 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 깨끗한 편입니다.

다만, 현재 공실 상태이며 수리가 필요한 부분과 진행 중인 내부 공사, 불확실한 임대 관계 등은 주의 깊게 살펴야 할 리스크 요인입니다.

이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 투자 결정을 내리시길 권고합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 구룡포항 인근 상업지구 중심에 위치하여 접근성 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

간선도로 접합: 차량 접근성과 가시성이 뛰어나 상업 시설로서의 활용도가 높습니다.

권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

영업 준비 중: 진행 중인 내부 공사는 향후 정상적인 영업 재개 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 요소입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 535,000,000원입니다.

현재 공실 상태이며 일부 수리가 필요한 점, 내부 공사가 진행 중인 점, 임대 관계가 불확실한 점 등의 리스크를 고려하여 감정가 대비 할인율 적용이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태의 상세한 파악, 주변 실거래가 및 유사 물건의 최근 낙찰가율 분석이 필수적입니다.

제공된 정보만으로는 특정 금액을 제시하기 어려우므로, 추가적인 조사 및 분석 후 보수적으로 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.