나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4027 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 1001 1동 1층 101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 "원동부영사랑으로 5차 아파트" 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 중소규모 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

(가~러) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 ~ 지상5층 건중 18개호로서, 외벽 : 외장타일, 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감 창호 : 페어그라스 시공 및 샷시창호임.

이용상태

(가~다) : 일반음식점(식당) (라~타) : 다가구주택 (파~러) : 오피스텔.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 주택부분은 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 '건부지(주상용)' 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 20미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 대로2류(폭 30m~35m)(대로 2-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

1) 본건 기호(라)~(타)는 공부상 2)~4)층 각 3개호의 집합상가로 2)층(라~바)은 소매점, 3)층(사~자), 4)층(차~타)은 공히 독서실로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 이용상황 은 2)~4)층 각층 5~6개호의 다가구주택으로 이용중인바, 공부상 용도 및 건축물현황도 상 위치와 현황이 서로 상이한 위반건축물로서 집합건축물대장상 용도 및 건축물현황 도상 위치를 기준하여 평가한 금액에서 위반건축물의 제거 및 복원에 소요될 것으로 예상되는 비용을 공제하여 각 집합건물의 평가액을 결정하였음. 2) 본건 5)층 오피스텔 504호(기호 너)와 506호(기호 러)는‘건축물현황도’와 달리 현장 확인시 현관문에 부착된 호명은 각 506호와 504호로 바뀐점 있으나, 본건은‘건축물현 황도’를 기준으로 위치확인하여 평가하였으니 이점 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '주식회사 더블리안' 임. 2) 임대관계 : 미상임. 3) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물은 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 소관청으로부터 원상복구 명령(시정명령)된 점 있으며 후속 행정처분 있을 수 있음(감정평가서 참조). 목록1~3: 경계벽이 제거되어 일단의 일반음식점(식당)으로 이용중인바 복원비용 등 감안 평가. 목록4~12: 공부상 2~4층 각 3개호의 집합상가로 2층은 소매점, 3,4층은 독서실로 등재되어 있으나 실제 2~4층 각층 5~6개호의 다가구주택으로 이용중인바 위반건축물 복원비용 등 감안 평가. 목록16,18: 5층 오피스텔 504호와 506호는 건축물현황도와 달리 현관문에 부착된 호명은 각 506호와 504호로 바뀐점 있으나 건축물현황도를 기준으로 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경4027 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 1001 (새주소: 경상북도 포항시 남구 중원로 71)

용도: 오피스텔 (공부상 제2종근린생활시설 및 오피스텔, 실제 업종 불일치 다수)

감정가: 4,948,915,000원

토지면적: 661.20㎡ (약 200평)

건물면적: 1230.24㎡ (약 372평)

건물 제시외면적: 66.50㎡ (약 20평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영OOOOOO

총채권액 (말소기준권리): 1,288,547,900원 (영포새마을금고 근저당)

등기부채권 총액: 4,260,000,000원

1.2. 입지조건

* 위치: 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리에 소재하며, '원동부영사랑으로 5차 아파트' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 중소규모 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 북측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 대로2류(폭 30-35m), 중로1류(폭 20-25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 영포새마을금고 근저당 (2025-08-13, 1,288,547,900원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 100,000,000원, 차임: 6,000,000원, 전입일자: 2025-01-15

비고: 대항력 없음.

* 임차인: 신

보증금: 3,500,000원, 차임: 500,000원

비고: 확정일자를 받지 않았으며, 대항력 없음.

* 임차인: 이

보증금: 5,000,000원, 차임: 650,000원

비고: 대항력 없음.

* 임차인: 정

보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2025-09-05

비고: 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사진일종합중기

보증금: 3,000,000원, 차임: 600,000원, 전입일자: 2024-04-04

비고: 대항력 없음.

* 임차인: 진

보증금: 5,000,000원, 차임: 450,000원, 전입일자: 2023-06-30

비고: 대항력 없음.

* 임차인: 최

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-05-28

비고: 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 건물 용도 혼재: 본 건물은 공부상 제2종근린생활시설 및 오피스텔로 등재되어 있으나, 실제로는 일반음식점(식당), 다가구주택, 오피스텔 등 다양한 용도로 이용되고 있습니다. 특히, 2-4층은 공부상 집합상가(소매점, 독서실)이나 실제로는 다가구주택으로 사용 중이며, 경계벽 제거 후 일반음식점으로 이용되는 부분도 있어 용도 불일치가 다수 확인됩니다.

* 주변 상권: 북동측 인근 아파트 단지 및 근린생활시설을 배후로 하고 있어 기본적인 상권 수요는 존재합니다. 다만, 정확한 상권 분석은 해당 지역의 유동인구, 경쟁 업종 현황 등을 추가적으로 파악해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 ~ 지상 5층 건물로, 외벽은 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 등으로 마감되었습니다. 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)의 직접적인 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 다만, 포항시는 생활폐기물 처리시설(포항에코빌리지) 건립을 추진 중이며, 후보지 선정 과정에서 일부 주민들의 반대 움직임이 감지되고 있습니다. 본건과 직접적인 연관성은 명확하지 않으나, 향후 지역 개발 계획 및 환경 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 본 건물은 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으며, 관할청으로부터 원상복구 명령(시정명령)이 내려진 상태입니다. 향후 추가적인 행정처분이 발생할 수 있으며, 이로 인한 복구 비용 및 재산권 행사 제약 등의 위험이 있습니다.

* 용도 불일치 및 복원 비용: 다가구주택으로 사용되는 집합상가 부분 등 공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이한 점이 다수 확인됩니다. 원상복구를 위한 상당한 비용이 발생할 수 있으며, 이는 감정평가 시 반영되었으나 실제 소요 비용은 달라질 수 있습니다.

* 호실 정보 혼동: 5층 오피스텔 504호와 506호는 건축물현황도와 달리 현관문 호명이 바뀐 상태입니다. 감정평가는 건축물현황도를 기준으로 하였으나, 실제 점유 및 이용 시 혼동 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 처분 결과에 따라 본 건의 매각에 영향을 미칠 가능성은 낮으나, 일반적인 공동담보의 특성을 인지할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍에 위치한 복합 용도의 집합건물로서, 감정가는 약 49.5억원입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 비교적 넓은 면적을 포함하고 있습니다. 입지적으로는 아파트 단지 인근에 위치하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

그러나 가장 큰 문제는 본 건이 위반건축물로 등재되어 있으며, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 상당 부분 불일치한다는 점입니다. 이로 인해 원상복구 명령이 내려진 상태이며, 향후 행정처분 및 복원 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 또한, 실제 이용 현황에 따라 주택, 상가, 식당 등으로 혼재되어 있어 통합적인 관리가 요구됩니다.

현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

투자를 고려하신다면, 위반건축물 관련 리스크 해소 방안, 실제 원상복구에 소요될 비용, 그리고 건물 전체의 재활용 또는 용도 변경 가능성 등을 면밀히 검토하셔야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 지역 내 잠재적 수요: 아파트 단지 인근이라는 점에서 상가 및 주거 시설에 대한 수요는 꾸준할 수 있습니다.

* 넓은 토지 및 건물 면적: 대지 약 200평, 건물 약 372평 규모로, 향후 개발 또는 활용 가치가 잠재되어 있습니다.

* 일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써 복합적인 활용이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 위반건축물에 대한 원상복구 비용, 법적 리스크, 실제 사용 가능한 면적 및 용도 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

감정가는 4,948,915,000원이나, 위반건축물로 인한 복원 비용 및 행정처분 리스크를 감안할 때, 입찰 희망가는 감정가보다 현저히 낮게 책정될 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 입찰 희망가는 현장 조사, 법률 자문, 복원 비용 산출 등을 통해 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.