나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11348 [1] 경상북도 구미시 형곡동 288 1층 102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분소유건물은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ‘형곡중학교’ 북측 인근에 위치하는
현지명칭 ‘크린맨션’ 제1층 제102호 연립주택 단위세대로서, 주위는 다가구주택,
연립다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 집합건물은 제차량 출입이 가능하며, 간선도로, 버스정류장 등 일반교통사정은 보통인
편입니다.

건물의 구조

본건 집합건물의 구분소유부동산은
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 연립주택 중 제1층 제102호 단위세대로서
- 사용승인일 : 1991.03.22.
- 외벽 : 콘크리트몰탈위 페인트 등 마감
- 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감
- 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감
- 창호 : 샤시 등 2중창호에 유리끼움입니다.

이용상태

본건 집합건물의 구분소유건물은 연립주택 단위세대입니다.

설비내역

본건 집합건물의 구분소유건물은 도시가스설비, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방설비,
위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 대략 가장형이며, '연립주택'부지
입니다.

인접 도로상태등

본건 집합건물의 토지는 동측 폭 10m의 아스팔트포장도로, 동북서 폭 8m의 인도가 있는
2차로인 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 집합건물의 토지는 제2종일반주거지역이며,
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11348 (1)

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 288 1층 102호 (크린맨션)

용도: 연립주택

감정가: 47,000,000원

토지면적: 44.41㎡ (약 13.44평)

건물면적: 78.62㎡ (약 23.78평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 형곡중학교 북측 인근에 위치하며, 현지명칭 '크린맨션' 제1층 제102호입니다.

주변은 다가구주택, 연립다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장이 인접하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 연립주택 중 1층에 해당하며, 1991년 3월 22일에 사용승인되었습니다.

토지는 인근 토지와 대체로 동고평탄한 가장형의 대지이며, 연립주택 부지로 이용 중입니다.

동측으로는 폭 10m의 아스팔트포장도로, 동북서측으로는 폭 8m의 인도와 접한 2차로 도로에 접해 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10-12m), 소로2류(폭 8-10m)에 접해 있고, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 12월 10일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을10)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(갑12, 갑13, 갑14 가압류 및 갑15 강제경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 본건은 등기부상 별도의 인수할 권리 없이 깨끗한 상태로 낙찰받을 수 있습니다.

등기부채권 총액은 39,375,006원입니다.

임차인 현황:

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

주의: 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 인수 금액이 0원이라 할지라도, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 추가적인 현장 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 형곡동 지역은 구미시의 주요 주거 지역으로, 다수의 공동주택 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

주변에 학교 및 상업 시설이 분포하여 지역 주민들의 생활 편의성이 높은 편입니다.

별도의 외부 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거 지역에 위치하여 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 간선도로 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 형곡중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 본건 명도 시 임차인과의 분쟁 또는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 이는 가장 중요한 리스크 요인입니다.

* 건물 노후화: 1991년에 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 건축물의 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 구미시 형곡동의 안정적인 주거지에 위치한 연립주택입니다.

등기부상 권리 관계가 매각으로 인해 모두 소멸되므로, 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 주의해야 할 중요한 리스크입니다.

최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단되며, 임대차 관계를 명확히 하고 명도를 성공적으로 완료한다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가(4,700만원) 대비 주변 유사 물건의 실거래가(최대 6,200만원)가 높게 형성되어 있어, 시세 차익 실현의 기회가 있을 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 양호한 생활 환경: 학교 및 생활 편의시설, 편리한 교통 여건을 갖추고 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* '아진주택3동' (1991년식, 69.88㎡): 6,200만원 (2026년 7월 8일)

* '진덕디오스빌B' (2000년식, 76.255㎡): 5,400만원 (2026년 7월 13일)

* '형곡이구맨션101' (1989년식, 58.89㎡): 3,400만원 (2026년 7월 1일)

본건(1991년식, 78.62㎡)은 '아진주택3동'과 건축 연식 및 면적 등에서 유사성이 높으며, 해당 물건이 6,200만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가 4,700만원은 시장 가치보다 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

임대관계 미상이라는 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하더라도, 명도 완료 후 정상적인 시세 적용 시 충분한 수익을 기대할 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가: 4,800만원 ~ 5,500만원 범위에서 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

*참고: 상기 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 기반으로 산정한 추정치이며, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.