나이스옥션 법원경매 김천 2025타경441 [1] 경상북도 구미시 도량동 552-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 도량동 소재 '구미고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 빌라 등으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로서, 단독주택으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(구미고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조스라브지붕 2층 건물으로서,
외 벽 : 벽돌 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2.1. 소재지 및 건물정보

본건은 경상북도 구미시 도량동 552-10번지에 소재한 단독주택입니다.

2.2. 토지 정보

토지 면적은 163.20㎡ (약 49.37평)이며, 토지 이용계획상 제2종일반주거지역으로 분류됩니다.

2.3. 건물 정보

건물 면적은 117.87㎡ (약 35.66평)으로, 벽돌조 스라브지붕 형태의 2층 건물입니다. 1985년 6월 17일 사용 승인되었습니다.

2.4. 매각 대상 및 경매 정보

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

2.5. 감정가 및 면적

총 감정가는 115,334,720원입니다. 토지 면적은 163.20㎡, 건물 연면적은 117.87㎡이며, 제시외 건물 면적 31.25㎡(약 9.45평)도 포함하여 매각됩니다.

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

2.1. 1. 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 도량동에 위치하며, 북서측 인근에 구미고등학교가 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 빌라 등이 혼재된 일반적인 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.1. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성 등 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.1. 3. 인접 도로상태

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

2.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(구미고등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 지

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 230,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 2월 24일

* 확정일자: 2025년 2월 24일

* 배당신고일자: 2025년 10월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인이 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전 (정영수, 1987-10-02)

* 압류 (구미시, 2023-11-27, 말소기준권리)

* 가압류 (부산은행, 2024-04-30, 39,014,203원)

* 강제경매 (부산은행, 2025-08-14, 44,626,315원, 본 경매사건)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권이전 (정영수, 1987-10-02)

* 가압류 (부산은행, 2024-04-30, 39,014,203원, 말소기준권리)

* 강제경매 (부산은행, 2025-08-14, 44,626,315원, 본 경매사건)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 토지의 말소기준권리는 2023년 11월 27일자 구미시 압류입니다.

* 건물의 말소기준권리는 2024년 4월 30일자 부산은행 가압류입니다.

* 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(소유권 등)를 제외한 모든 후순위 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 소멸됩니다.

* 제시된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없으며, 임차인의 대항력도 없어 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보에 따르면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 48.37㎡ 면적의 다세대 주택이 4,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월, 77.15㎡ 면적의 연립다세대가 2억원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 65.32㎡ 면적의 연립 주택이 1억 7,500만원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건은 단독주택으로, 제공된 주변 연립/다세대 주택과는 물건 종류 및 건축 연도(본건 1985년 준공 vs 주변 최신 2016년 준공)에서 차이가 있습니다. 따라서 제공된 시세 정보만으로 직접적인 가치 판단에는 한계가 있습니다.

본건의 감정가는 115,334,720원으로, 단독주택으로서의 토지 가치와 건물 상태를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 주변 연립/다세대 주택의 최근 거래가격을 감안하면, 본건 단독주택의 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육 시설: 본건 인근에 구미고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 주위에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 환경: 주변에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상의 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 따라서 권리상 리스크는 매우 낮은 것으로 판단됩니다.

6.2. 물건 관련 리스크

* 제시외 건물(31.25㎡)이 존재하며 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 현황과 공부상의 차이는 없으나, 현장 확인이 필요합니다.

* 건물이 1985년 준공으로 노후화되어 있어, 향후 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

일반적인 주거 지역으로, 주변에 특별한 혐오 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 구미시 도량동에 위치한 단독주택입니다. 구미고등학교 인근에 위치하며, 주변에 주거 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적은 편입니다. 다만, 건축 연도가 오래되어 리모델링 또는 신축을 고려해야 할 수 있으며, 제시외 건물이 포함된 일괄 매각 대상임을 유의해야 합니다. 전반적으로 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 함께 취득하는 일괄 매각 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 제2종일반주거지역에 위치하여 향후 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 115,334,720원입니다. 제공된 주변 시세는 연립/다세대 주택으로 직접적인 비교는 어렵지만, 본건 단독주택의 가치와 향후 활용 가능성을 고려할 때 감정가 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 권리 관계 및 명도 가능성을 감안하여, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 약 127,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.