나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11346 [1] 경상북도 구미시 인의동 578 인동서한이다음 101동 9층 903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 ""인의초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 '인동서한
이다음 제101동 제9층 제903호' 단위세대로서, 주위일대는 아파트 단지, 근린생활시설,
학교 등으로 형성되어 있어 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하며 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트칼라아스팔트슁글잇기지붕 14층건 중 (제101동) 제9층 제903호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배, 몰탈위 페인팅마감 및 타일 등 마감
바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감
창호 : 샷시창호

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 사다리형 평지로서 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 폭 약 20미터, 남서측, 북동측 및 북서측으로 폭 약 10미터의 포장
도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로
1류(폭 20m~25m)(2015-11-30)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역
(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인동초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 현장조사시 거주인 및 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 및 마감상태 등을 확인
하지 못하여 동류형 구분건물의 일반적인 평면도, 마감상태 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11346 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 인의동 578 인동서한이다음 101동 9층 903호

* 용도: 아파트

* 감정가: 182,000,000원

* 토지면적: 43.06㎡ (약 13.0평)

* 토지지분: 43.0625㎡

* 건물면적 (전용면적): 84.65㎡ (약 25.6평)

* 건물지분: 84.652㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 정보 없음

* 특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 '인동초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하고 간선도로와의 접근성이 좋아 제반 교통사정은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트칼라아스팔트슁글잇기지붕 14층 건물 중 9층 903호이며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 도배, 페인팅, 타일 마감, 바닥은 내장바닥재, 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수, 위생, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 화재경보기 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형 평지로서 '아파트 부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지는 남동측으로 폭 약 20미터, 남서측, 북동측 및 북서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 도로에 접해 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 지역에 해당합니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(인동초등학교)에 포함됩니다.

* 건축물 정보:

* 아파트명: 인동서한이다음아파트

* 주소: 경상북도 구미시 인의동 578 (신주소: 경상북도 구미시 여헌로 15)

* 사용승인일: 2007년 12월 21일

* 총 세대수: 313세대

* 총 동수: 6동

* 건물 최고층: 15층 (단지 정보 기준) / 본건이 속한 101동 최고층: 14층

* 주차대수: 총 405대 (지하 220대, 지상 185대)

* 전용면적: 84.65㎡ (약 25.6평)

* 단지 총 연면적: 44,053.65㎡

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 02월 24일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권 (을15)입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

* 을15 근저당권 (에스비아이저축은행, 2022-02-24)

* 을17 근저당권 (주식회사골든러쉬파트너스대부, 2022-02-24)

* 갑7 임의경매 (이에이에스제삼차유동화전문, 2025-08-20) - 본 경매 사건

* 인수되는 권리: 없습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 낙찰로 인해 소멸됩니다.

* 등기부상 채권 총액: 260,200,000원 (근저당권 234,000,000원 + 26,200,000원)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. 금액이 미상이라도, 대항력 유무 및 실제 거주 여부를 반드시 추가 확인해야 합니다.

* 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인 부재로 내부 상태 확인이 어려웠습니다.

1.3. 상권분석

* 주변환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 인의초등학교가 인근에 위치한 전형적인 주거 지역입니다.

* 최근 실거래가 분석 (84.65㎡ 기준):

* 2026년 04월 01일 (104동, 14층): 192,000,000원

* 2026년 05월 04일 (105동, 8층): 177,000,000원

* 상기 실거래가를 바탕으로 볼 때, 본건(9층)의 적정 시세는 180,000,000원 ~ 188,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 지도 검색이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 형성된 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인의초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. (상대보호구역)

* 교통: 단지 주변 버스승강장 및 간선도로 이용이 편리합니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 유동화 물건은 채권양수도 및 관련 법적 절차가 복잡할 수 있으므로, 해당 절차에 대한 이해가 필요합니다.

* 임차인 정보 미확인: 임대 관계가 미상이며, 실제 거주자나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문이 이루어지지 않아 정확한 내부 상태(마감, 설비 등)를 알 수 없으므로, 수리 또는 보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액(260,200,000원)이 감정가(182,000,000원)보다 높아, 경쟁 입찰이 치열하지 않을 경우 유찰 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 인의동에 위치한 '인동서한이다음' 아파트로, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 환경 및 생활 편의성이 양호합니다. 권리 관계가 복잡하지 않아 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 내부 미확인, 유동화 물건이라는 점은 주의해야 할 사항입니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가가 시세 범위 내에 있어, 잠재적인 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 모든 권리가 소멸되므로, 권리 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 주거 환경: 초등학교 및 생활 편의시설이 인접하여 실거주 목적이나 임대 목적 모두에 적합한 환경입니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 수준을 고려했을 때, 감정가가 시세와 부합하거나 약간의 시세차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

* 명도 리스크 관리: 임차인 현황 미상, 내부 미확인 등의 리스크를 충분히 인지하고 추가적인 조사 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 182,000,000원

* 최근 실거래가 (84.65㎡ 기준): 177,000,000원 (8층) ~ 192,000,000원 (14층)

* 본건 9층의 시세 범위: 약 180,000,000원 ~ 188,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 리스크 고려: 내부 수리, 명도, 유동화 물건 관련 잠재적 비용 및 위험 감안

* 1차 입찰 예상가: 180,000,000원 ~ 185,000,000원

* 이 가격대는 최근 실거래가 범위 내에서 본건의 층수를 고려하고, 잠재적 리스크를 감안하여 책정되었습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.