나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11334 [1] 경상북도 구미시 봉곡동 436-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 '대구지방법원 구미시법원' 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 정비된 주택지대로서 단독 및 다가구주택, 나대지, 창고 등으로 형성되어 있으며, 대 로변으로는 각종 근린생활시설들이, 인근에 학교, 공원 등이 입지하여 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대 체로 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접지대와 대체로 등고, 평탄한 세로장방형의 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약8m, 동측으로 폭 약6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종제한구역)에 속함.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 철근콘크리지붕(4층 일부는 판넬지붕) 4층건으로서 외벽 : 화강석판재, 스톤코트 등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 장판지, 타일, 화강석물갈기판 등 마감 창호 : 섀시 창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 제시외 건물 1개동이 소재하여 개략적인 실측에 의거 면적사정 평가하였으니, 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

본건의 공부상 구조는 '철근콘크리트조 철근콘크리트지붕'이나, 실제 4층 일부(북측 복도부 분)은 '판넬지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11334 (1)

소재지: 경상북도 구미시 봉곡동 436-4

건물명칭: 경상북도 구미시 봉곡로6길 5-8 (봉곡동)

용도: 다가구주택

감정가: 744,621,980원

토지면적: 356.30㎡ (약 107.8평)

건물면적: 636.21㎡ (약 192.5평)

제시외 건물 면적: 14.80㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOO (북삼농업협동조합 추정)

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 '대구지방법원 구미시법원' 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 정비된 주택지대로서 단독 및 다가구주택, 나대지, 창고 등으로 형성되어 있으며, 대로변으로는 각종 근린생활시설들이, 인근에 학교, 공원 등이 입지하여 있습니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 보통인 편입니다.

토지 현황: 인접지대와 대체로 등고, 평탄한 세로장방형의 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 서측으로 폭 약 8m, 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역)에 속합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2021년 5월 25일 북삼농업협동조합 근저당 (252,000,000원).

본 건의 등기부등본 상 모든 권리(소유권 이전, 근저당, 임의경매개시결정, 주택임차권, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임의경매 개시 결정은 2025년 8월 19일 북삼농업협동조합에 의해 이루어졌으며, 채권액은 202,259,744원입니다.

임차인 현황:

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

임차인 VU THIVANTRINH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-22, 대항력 없음.

임차인 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-21, 대항력 없음.

임차인 강 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-08-02, 확정 2024-08-02, 배당 2025-05-12, 대항력 없음.

임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-07-22, 대항력 없음.

임차인 김 : 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입 -, 확정 무, 대항력 없음.

임차인 배 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-08-22, 대항력 없음.

임차인 신 : 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-04-22, 확정 2025-04-22, 배당 -, 대항력 없음.

임차인 안 : 보증금 70,000,000원, 차임 30,000원, 전입 2023-09-12, 확정 2021-05-27, 배당 2025-04-24, 대항력 없음. (참고: 1차 보증금 감액분 15,000,000원)

임차인 한국토지: 보증금 85,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021-07-15, 확정 2021-06-16, 배당 2025-11-17, 대항력 없음.

임차인 한국토지: 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-28, 확정 2021-06-16, 배당 2025-07-10, 대항력 없음.

임차인 주택공사(입주자김 ): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-28, 확정 2021-06-16, 배당 2025-07-10, 대항력 없음.

임차인 한국토지주택공사(입주자안 ): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-06, 확정 2021-08-06, 배당 2025-07-10, 대항력 없음.

임차인 한국토지주택공사(입주자양 ): 보증금 105,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021-06-11, 확정 2021-06-16, 배당 2025-11-17, 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원.

1.3. 상권분석

본 물건은 구미시 봉곡동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

대로변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상업 기능이 발달된 지역입니다.

주거용 건물 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성이 양호합니다.

편의시설: 인근에 학교 및 공원이 위치하여 주거 환경이 쾌적합니다.

건물구조: 철근콘크리트조 4층 건물이며, 외벽은 화강석판재, 스톤코트 등으로 마감되었습니다. 내부 시설은 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물 상세:

주용도: 다가구주택

연면적: 636.21㎡ (약 192.5평)

총 층수: 4층

준공일: 2007년 6월 27일

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 평가서상 14.80㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각에 포함됩니다. 소유권 및 법적 문제 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

건물 공부와의 차이: 4층 일부(북측 복도부)의 지붕이 공부상 '철근콘크리트지붕'과 달리 실제는 '판넬지붕'으로 확인됩니다. 이는 향후 건물 관리 또는 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

명도: 다수의 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도가 가능할 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

혐오시설: 주변 시설에 대한 확인 결과, 본 물건에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 봉곡동에 위치한 다가구주택으로, 인근에 법원, 학교, 공원 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 우수합니다.

교통 접근성이 좋고, 상업 시설 또한 풍부하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 제시외 건물과 공부상 차이 등은 낙찰 후 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 월세 수입: 다가구주택으로 다수의 임차인을 통한 꾸준한 월세 수입이 기대됩니다.

우수한 입지: 주거 밀집 지역 내에 위치하여 임대 수요가 꾸준하며, 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 744,621,980원을 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 건물 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 경쟁 물건 및 주변 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이는 전문가의 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 보다 정확하게 산정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.