나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100457 [1] 경상북도 영주시 봉현면 한천리 307-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 봉현면 한천리 소재 ""범천골"" 남서측 근거리에 위치하며 주위환경은 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 부근의 상황은 보통임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 경사지대에 위치한 부정형 토지이며, ""전"" 로 이용중임.
일련번호 2) : 경사지대에 위치한 사다리형 토지이며, ""전"" 으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.
일련번호 2) : 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역(2025-01-24), 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 영농여건불리농지.
일련번호 2) : 계획관리지역(2025-01-24), 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 ""과수원, 임야""이나, 현황 ""전""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 현황 전. 목록 1 : 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경100457 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 경상북도 영주시 봉현면 한천리 307-1에 소재한 토지 매각 물건입니다.

토지 감정가는 504,660,000원이며, 토지면적은 10,080.00㎡ (약 3,050.62평)입니다.

현재 지목은 과수원, 임야이나 현황은 전(밭)으로 이용 중입니다.

건물은 매각 대상이 아니며, 제시외 건물이나 면적은 없습니다.

채권자는 영주OOOOOOO (영주농업협동조합)입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 영주시 봉현면 한천리 소재 '범천골' 남서측 근거리에 위치하며, 주위 환경은 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 상황은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 일련번호 1)은 경사지대에 위치한 부정형 토지이며, 현재 '전'으로 이용 중입니다.

* 일련번호 2)는 경사지대에 위치한 사다리형 토지이며, 현재 '전'으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 일련번호 1) 토지는 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있습니다.

* 일련번호 2) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1) 및 2): 계획관리지역(2025-01-24)으로 지정되어 있습니다.

* 두 필지 모두 가축사육제한구역(2024-09-23, 전부제한구역)에 해당합니다.

* 두 필지 모두 공장설립승인지역(2024-12-17)에 해당합니다.

* 일련번호 1)은 영농여건불리농지이며, 일련번호 2)는 준보전산지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 1월 26일 설정된 영주농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 등기부 현황: 다수의 소유권 이전 기록과 근저당권, 근저당권부 채무가 등기되어 있으나, 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 주의사항: 등기부상 소유권이전청구권가등기(이진규, 매매예약)가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위일 경우 함께 소멸될 수 있습니다. 정확한 소멸 여부는 입찰 전 등기사항전부증명서 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 간선도로가 있어 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 주변 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 부족합니다. 주요 산업 시설로는 지방산업단지 및 봉현농공단지가 있으며, 주요 생산품으로는 사과가 있습니다. 따라서 주변 지역의 소비 및 생산 활동보다는 농업 생산 중심의 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

소재지인 영주시 봉현면은 소백산 기슭에 위치하여 자연경관이 수려한 지역입니다. 5번 국도와 중앙고속도로가 관통하는 교통 요충지로서, 사과 재배의 주산지이기도 합니다. 인근에는 국립산림치유원 등이 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 그러나 직접적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으며, 일상적인 생활을 위해서는 차량을 이용한 이동이 필수적일 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로 주의해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 맹지(일부): 일련번호 2) 토지는 지적도상 맹지로, 인접 필지를 통해 출입해야 하는 불편함이 있습니다.

* 경사지대: 두 필지 모두 경사지대에 위치하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 과수원, 임야이나 현황은 전으로 이용 중입니다. 이는 추후 지목 변경 등에 고려사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영주시 봉현면의 계획관리지역 내 농지로서, 향후 농업적 이용 또는 개발 가능성이 있는 토지입니다. 현재는 '전'으로 이용 중이며, 감정가는 504,660,000원입니다. 농지취득자격증명 발급 요건을 충족해야 하며, 일부 토지는 맹지이고 경사지대인 점, 각종 토지 이용 제한이 있는 점 등은 고려해야 할 사항입니다. 등기부상 채무는 말소기준권리에 따라 소멸될 것으로 보이며, 별도의 인수되는 권리는 없습니다. 주변 환경은 대체로 농경지와 주택이 혼재된 조용한 지역입니다.

1.7. 투자 포인트

* 계획관리지역: 향후 토지 이용 계획에 따라 개발 가능성이 있습니다.

* 농업 주산지: 영주시는 사과 등 농산물 생산이 활발한 지역으로, 농업 관련 투자 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 낮은 주위 환경 평가: 주변 환경이 농경지, 단독주택 등으로 혼재되어 있어, 대규모 개발보다는 소규모 개발 또는 농업 활동에 적합한 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 부동산 임의경매 사건으로, 낙찰 시 별도의 인수되는 채무나 임차인은 없습니다. 그러나 예상 입찰가 산정은 해당 물건의 시장 가치, 유사 물건의 최근 거래 사례, 낙찰가율, 입찰 참여자들의 경쟁 정도 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 토지 이용 관련 상세 규제 확인 등 추가적인 현장 조사와 분석이 필수적입니다. 따라서 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 전문가와의 상담을 통해 상세한 권리 분석 및 시장 조사를 진행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.