나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10657 [1] 경상북도 경주시 용강동 1355-1 7층 702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 용강동 소재 ""건일싸이언스빌 101 7층 702호"" 구분건물서, 부근은
아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 간선도로와의 접근성 등으로 보아, 제반교통상황 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내 7층 702호 구분건물로서,
외벽: 외장석재, 드라이비트 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 바닥재 및 타일 등 마감
창호: 새시창호 입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로서, ""오피스텔부지""로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복4차선, 남측으로 폭 3~4m, 남서측으로 폭 약6m의 포장도로와 각각 접합
니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(2016-06-22)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축
사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(황성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

물건 비고

대항력 여지 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경10657 (1) 사건의 물건은 경상북도 경주시 용강동 1355-1번지에 위치한 건일싸이언스빌 101동 7층 702호 오피스텔입니다. 감정평가액은 63,000,000원이며, 토지 면적은 20.72㎡(약 6.27평), 건물 면적은 40.68㎡(약 12.31평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 채권자는 박OO이며, 건축년도는 2011년입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 용강동에 소재한 건일싸이언스빌 7층 702호로, 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 출입이 용이하며 간선도로와의 접근성이 좋아 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 북동측으로는 왕복 4차선 도로, 남측으로는 폭 3~4m, 남서측으로는 폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로3류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(황성초등학교), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 경주세무서장의 압류(말소기준권리)입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서 2024년 5월 17일 접수된 주택임차권(박나원, 보증금 80,000,000원)의 임차보증금 중 배당받지 못한 차액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원 (임대차 관계 확인 필요)

* 전입일자: 2022-07-25

* 확정일자: 2022-07-07

* 배당신고일자: 2024-05-17

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 강제경매 신청인으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 경주시 용강동 지역은 주거시설과 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설 이용이 편리한 곳입니다. 주변에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있으며, 상가 및 오피스텔이 혼합된 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 7층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 외장석재, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 새시창호입니다. 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비 및 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 상대보호구역으로 지정된 황성초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 존재입니다. 임차인의 보증금 80,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 인수 금액 발생 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 다만, 임차인이 강제경매 신청인이라는 점에서 보증금 회수에 적극적일 것으로 예상되며, 입찰가에 반영될 가능성이 높습니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경주시 용강동의 주거 및 근린생활시설이 발달한 지역에 위치한 오피스텔입니다. 교통 접근성이 양호하고 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 다만, 80,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 임차인이 강제경매 신청인이라는 점이 특이사항입니다. 이는 경매가 임차인의 보증금 회수를 위해 진행되었을 가능성이 높음을 시사합니다. 따라서 80,000,000원이라는 임차인의 보증금 액수가 실제 인수될 가능성은 낮으나, 그럼에도 불구하고 배당 후 미회수 금액 발생 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 경주 중심지에 가까운 입지로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역에 위치합니다.

* 최근 인근 실거래가 상승 추세를 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 오피스텔로서 임대 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래 사례를 보면, 2023년 11월 동일 건물 3층 40.68㎡ 면적이 57,000,000원에 거래되었고, 2024년 2월에는 56.28㎡ 면적이 90,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 40.68㎡ 면적에 7층으로, 최근 거래 사례 및 감정가 63,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 65,000,000원에서 75,000,000원 수준으로 판단됩니다. 임차인이 강제경매 신청인이며 보증금 80,000,000원을 주장하고 있어, 경매 절차 상 보증금 전액 또는 상당액이 배당으로 회수될 가능성이 높다고 가정하고, 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 시장 가치에 기반하여 입찰가를 산정합니다. 이에 따라 예상 입찰가는 70,000,000원 내외로 권유 드립니다. 다만, 입찰 시 법원 경매 물건의 특성상 인수되는 권리 및 배당 관계를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

1.9. 주변 시설

주변에는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 주거 편의성이 높습니다. 또한, 소규모 상점, 식당, 병원 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 시설 이용이 용이합니다. 주변에 혐오시설이나 특별히 민원이 발생할 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역이 포함되어 있어, 일부 지역에서는 축산업 관련 제한이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.