나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8971 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1252-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라감정 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 ""지산중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는
단독 및 다가구주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입가능하며, 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(지산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
택지개발지구<택지개발촉진법> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층 건물로서,
외벽 : 화강석 치장, 석재타일 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 실내바닥재 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 공급설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8971 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1252-4

용도: 다가구주택

감정가: 815,742,240원

건축구조: 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층 건물

토지면적: 228.90㎡ (약 69.2평)

건물면적: 373.68㎡ (약 113.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중평새마을금고

1.2. 건축물 상세

건물 주용도: 단독주택 (다가구) 6가구

건축 연면적: 373.68㎡

건축 허가일: 1994년 02월 26일

사용승인일: 1994년 11월 23일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 ""지산중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독 및 다가구주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

일반 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 무난합니다. 본건 북측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 및 토지이용계획

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형으로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(지산중학교), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 03월 28일 접수된 중평새마을금고의 근저당권(을1)이며, 건물 등기부상 말소기준권리 역시 동일 날짜 접수의 근저당권(을7)입니다.

3.2. 말소 대상 권리

상기 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인해 모든 근저당권, 임차권 등은 소멸될 것으로 예상됩니다. (을10 주택임차권은 말소되었습니다.)

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

3.4. 임차인 현황

* 권 : 보증금 5,000,000원, 차임 530,000원, 전입/확정 2025-03-10, 배당신고 2025-10-10, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 2025-01-21, 배당신고 2025-10-22, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021-03-10, 배당신고 2025-10-17, 대항력 없음.

* 배 : 보증금 140,000,000원, 차임 130,000원, 전입 2017-09-21, 확정 2017-09-22, 배당신고 2025-09-29, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-11-21, 확정 2018-10-31, 배당신고 2025-10-23, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-10, 확정/배당신고 미상, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024-06-10, 확정/배당신고 2025-10-15, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-02-23, 확정 미상, 배당신고 2024-12-09, 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 대구 수성구 지산동 일대는 전통적으로 주거 선호도가 높은 지역이며, 단독주택, 다가구주택, 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 기능이 우수합니다.

4.2. 편의 및 근린시설

부근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주변 아파트 단지 내 상업시설 접근성도 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 지산중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역)

5.2. 교통 인프라

대구 도시철도 3호선 황금역, 수성못역, 지산역 등을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수하며, 시내버스 노선도 다양하게 운행되고 있습니다.

5.3. 주변 시설

국립대구박물관, 대구스타디움, 수성못 등 문화 및 여가 시설 접근성이 좋은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리관계

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 조사되었으며, 인수 보증금도 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 임차인 현황은 최초 조사 시점 이후 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 현황 조사서 및 매각물건 명세서를 재확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 관련

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구 등 다양한 용도지역 및 지구로 지정되어 있어, 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 특히, (하천) 관련 사항은 건설과에 확인이 필요하다는 내용이 있습니다.

6.3. 주변 환경

최근 주변 아파트 단지 재건축 현장에서 폐기물이 발견된 사례가 있어, 토지 지하의 이력에 대한 사전 조사가 필요할 수 있습니다. 본 물건 자체에서 혐오시설이 발견되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

대구광역시 수성구 지산동에 위치한 본 다가구주택은 우수한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 감정가는 8억 1천만 원대이며, 토지 약 69평, 건물 약 113평의 규모입니다. 권리관계상 인수되는 보증금이 없고, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시, 안정적인 임대 수익 확보와 함께 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 지역적 가치 : 대구 수성구는 교육열이 높고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 매우 높은 지역입니다.

* 수익성 : 다가구주택으로서 6세대에 대한 임대 수익이 가능하여 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있습니다.

* 안정성 : 말소기준권리보다 후순위 권리가 다수 존재하며, 인수되는 권리 부담이 없어 비교적 안전하게 취득 가능합니다. (단, 임차인 현황 최종 확인 필수)

* 미래 가치 : 재건축 및 증축 등 향후 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 투자 관점에서도 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 인수 보증금은 0원입니다.

감정가: 815,742,240원

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시점의 주변 유사 물건 시세, 전월세 실거래가, 공실률, 건물 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 또한, 경쟁률, 응찰자들의 성향 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

예시로, 보수적으로 감정가의 70%~80% 수준으로 고려해볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며, 반드시 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

(예: 감정가 80% 적용 시 약 652,593,792원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.