나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8949 [1] 경상북도 칠곡군 기산면 봉산리 764 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 기산면 봉산리 소재 '경북과학대학교' 북서측근거리에 위치 하며,주변은 단독주택, 소규모공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 북동하향 경사지대내에 계단식으로 평탄화된 토지로서 '과수원,전'으로 이용 중임. 기호(2): 장방형에 유사한 토지로서 자체지반 평탄하며 '주거용 건부지'로 이용중 임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지이나 북측으로 폭 약5미터의 아스팔트포장 현황도로와 접하고, 북서측 경계부근으로 본건토지 일부 포함하여 개설된 폭 약4미터의 콘크리트 포장 현황도로를 통하여 출입함. 기호(2): 지적도상 맹지로서 기호(1)토지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역 (조양천)<소하천정비법>, 소하천예정지(조양천)<소하천정비법>, 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-가) 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감, 바닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 새시 및 목재 이중창호.

이용상태

'주택'으로 이용중 임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조(기호㉠ 보일러실).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1. 관정 포함하여 평가. 토지의 일부는 현황 "도로"로 이용중인 바 이를 감안하여 평가. 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환.
목록2. 철거 및 이동 용이한 구조물(컨테이너창고,비닐하우스 등)은 평가 및 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상북도 칠곡군 기산면 봉산리 764

1.2. 사건번호

대구지방법원 2025타경8949 (1)

1.3. 물건종별

단독주택

1.4. 토지면적

5455. 00㎡ (약 1650.2평)

1.5. 건물면적

72. 00㎡ (약 21.8평)

1.6. 감정가

628,618,600 원

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 건축물 정보

* 소재지 (신): 경상북도 칠곡군 봉산4길 15-3 (기산면 봉산리)

* 구조: 시멘트 블록조 / 슬라브 지붕

* 주용도: 단독주택

* 건축일자: 1990년 8월 14일

* 연면적: 72.00㎡ (약 21.8평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 칠곡군 기산면 봉산리 소재 '경북과학대학교' 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 소규모 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 접근성

* 기호(1) 토지: 지적도상 맹지이나 북측으로 폭 약 5미터의 아스팔트 포장 현황도로와 접하고 있습니다.

* 기호(1) 및 기호(2) 토지: 북서측 경계부근으로 본건 토지 일부를 포함하여 개설된 폭 약 4미터의 콘크리트 포장 현황도로를 통하여 출입이 가능합니다.

* 기호(2) 토지: 지적도상 맹지이나 기호(1) 토지를 경유하여 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부:

* 최초 소유권 이전: 최태환 (2003.03.04.)

* 소유권 이전: 김영환 (2005.01.11.)

* 근저당권: 구미상호저축은행 (2018.01.22. 접수, 390,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 주식회사라온저축은행 (2025.08.13. 접수)

* 건물 등기부:

* 소유권 이전: 김영환 (2005.01.11.)

* 소유권 이전: 김가진 (2006.10.10.)

* 근저당권: 구미상호저축은행 (2018.01.22. 접수, 390,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 주식회사라온저축은행 (2025.08.13. 접수)

3.2. 말소기준권리

2018년 1월 22일 접수된 구미상호저축은행의 근저당권 (채권최고액 390,000,000원) 입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리가 없으므로, 일반적으로 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 상기 명시된 '지상권'은 별도 확인이 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이는 권리 분석에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

해당 물건은 농경지, 단독주택, 소규모 공장이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 경북과학대학교가 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요의 잠재력은 존재합니다. 전반적으로 주거 및 생산 활동이 복합적으로 이루어지는 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 개발 가능성

물건 소재지는 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 개발 및 건축 행위가 가능합니다. 다만, 주변 환경 및 공급 대비 수요 등을 고려할 때, 단기적인 급격한 상권 발전보다는 점진적인 지역 변화가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 경북과학대학교가 인접해 있어 교육 접근성이 우수합니다.

5.2. 편의 및 의료시설

구체적인 편의시설 및 의료시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 인근 지역의 관공서, 상점, 병원 등의 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 본건 토지는 농경지로 이용 중이며, 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다.

* 주의사항으로, 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우 매수보증금이 반환되지 않으니, 사전에 관련 절차를 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 토지 이용 현황

* 토지의 일부가 현황 "도로"로 이용 중입니다. 이는 실제 활용 가능한 토지 면적을 감소시킬 수 있으므로, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 또한, 지적도상 맹지이나 현황 도로를 통해 접근 가능하므로, 도로 이용에 관한 권리 관계(예: 인접 토지 소유주와의 관계)를 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 제시외 건물

* 건물 면적 외에 제시외 건물 면적 2.80㎡가 존재합니다.

* 목록2에 따라 철거 및 이동 용이한 구조물(컨테이너창고, 비닐하우스 등)은 평가 및 매각에서 제외되지만, 해당 2.80㎡가 포함되는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.4. 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다.

* 이 권리가 실제로 존재하는지, 그 범위와 내용이 무엇인지에 따라 물건 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.5. 임대차 관계

* 임대관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 이해관계자 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경북과학대학교 인근의 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 향후 활용 가능성이 있습니다. 하지만 농지 취득 절차, 토지 일부의 도로 이용, 그리고 무엇보다 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 가능성은 반드시 꼼꼼히 확인하고 넘어가야 할 중요한 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계 및 법규적 제약을 명확히 파악한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 현명합니다.

8. 투자 포인트

* 경북과학대학교 인접으로 인한 잠재적 임대 수요.

* 넓은 토지 면적을 활용한 재건축, 증축 또는 용도 변경 가능성 (계획관리지역).

* 감정가 6.28억원 대비 시세 조사를 통한 저평가 가능성 탐색.

9. 예상 입찰가

본 건은 주변 시세 및 실거래가 자료가 부족하고, 특히 '지상권'과 같은 미확인 권리사항이 존재하여 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 또한, 토지 일부가 도로로 이용되는 점, 농지법상 취득 제한 등 고려해야 할 사항이 많습니다.

따라서, 보수적인 접근을 권장합니다.

우선, 물건의 감정가 628,618,600원을 기준선으로 삼되,

이하의 사항들을 면밀히 조사하여 가치 변동 요인을 파악해야 합니다.

* '지상권'의 실체 및 가치 영향도 파악 (가장 중요).

* 현황 도로 이용 면적 확인 및 그로 인한 실질 가치 하락분 산정.

* 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부 및 절차 확인.

* 주변 유사 부동산의 실거래가 및 호가 조사를 통한 정확한 시세 파악.

위의 사항들을 종합적으로 검토한 후,

파악된 리스크를 반영하여 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현재 시점에서는 5억 3천만원 ~ 5억 9천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.