나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1039 [1] 대구광역시 수성구 범어동 22-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 "동천초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 일반주택지대임.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근편의 성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4M 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(동천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, (하천)은 건설과{666-2994} 확 인.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층건(사용승인일자: 74.12.11)으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임 등. 내벽: 벽지도배, 타일 등 마감. 바닥: 장판지깔기, 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호. 2(나): 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층건(사용승인일자: 74.12.11)으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등. 내벽: 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감. 바닥: 콘크리트, 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호.

이용상태

2(가): 주택, 창고. 2(나): 창고.

설비내역

2(가): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경 유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공 부상 내역, 평가선례, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1039 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 22-2

용도: 단독주택

감정가: 985,453,430원

토지면적: 130.20㎡ (약 39.38평)

토지지분: 130.2㎡ (약 39.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 168.11㎡ (약 50.85평)

건물지분: 168.11㎡ (약 50.85평)

건물 제시외면적: 38.10㎡ (약 11.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 "동천초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 일반주택지대임.

* 교통상황: 본건까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근 편의성 등을 고려할 때 대중교통 여건을 감안한 제반 교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 4M 포장도로와 접합.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2019.07.05 근저당권 (동대구농업협동조합, 240,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을3 (근저당, 동대구농업협동조합), 을6 (근저당, 이규영), 을7 (근저당, 주식회사대광컨설팅), 을8 (근저당, 김수미), 갑12 (압류, 동안양세무서장), 갑13 (압류, 역삼세무서장), 갑14 (압류, 천안세무서장), 갑16 (가압류, 오송역세권지구도시개발사업조합), 갑19 (압류, 수성구), 갑21 (압류, 과천시), 갑22 (강제경매, 박해진)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 근저당, 압류, 가압류, 강제경매는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인 박 은 전입일자(2025-04-10)가 말소기준권리(2019-07-05)보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 계약 관계 및 거주 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세:

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변의 연립/다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* "테라스하임" (연립, 2014년식): 49.8㎡ (약 15평) 거래가 1억 2천만원 (2026년 4월).

* "우성빌라" (다세대, 2014년식): 72.2425㎡ (약 21.8평) 거래가 2억 7천 399만원 (2026년 4월).

* "에덴" (연립다세대, 1980년식): 71.07㎡ (약 21.5평) 거래가 2억 6천만원 (2026년 6월).

* 시세 분석: 제공된 주변 시세 정보는 주로 연립/다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 특히 최근 거래된 건물들은 신축에 가까워 본건(1974년 사용승인)과 비교 시 연식에 따른 가치 차이가 클 것으로 예상됩니다. 본건 감정가는 9억 8천 5백만원으로, 주변 신축 빌라의 거래가와 비교해도 상당히 높은 편입니다. 따라서 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 용도지역: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동천초등학교). 상업지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 현재는 주택지대로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "동천초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 교육시설: 동천초등학교와 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 주변(반경 1km 이내)에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1974년 사용승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다. 내부 수리 및 리모델링 비용이 많이 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 거주자 부재 및 시건장치로 인해 내부 상태, 구조 변경 여부, 하자 등을 정확히 파악하기 어려웠습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 또는 가치 하락의 원인이 될 수 있습니다.

* 토지 용도 지역: 일반상업지역으로 지정되어 있으나, 현재는 단독주택으로 이용 중입니다. 향후 개발 행위에 따른 제약 또는 용도 변경 가능성 등을 확인해야 합니다.

* 건물 제시외 면적: 38.10㎡의 제시외 건물은 일괄 매각 대상이지만, 건축물대장에 등재되지 않았거나 위법 건축물일 가능성이 있습니다. 이로 인한 이행강제금 부과 등의 위험이 있을 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 23억 4천만원으로 매우 높습니다. 이는 본건의 가치에 비해 부채 부담이 크다는 것을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 범어동의 주택지대에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 9억 8천 5백만원으로 높게 책정되었습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 보입니다. 하지만 1974년식의 노후 건물이며, 내부 확인이 불가했던 점, 제시외 건물 존재 등은 잠재적 리스크 요인입니다. 주변 시세는 주로 신축 연립/다세대 위주이며, 본건 단독주택과의 직접 비교가 어렵습니다. 본건의 높은 감정가는 현재 시세 대비 다소 부담스럽게 느껴집니다. 일반상업지역에 속해있으나, 현재 주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 향후 개발 가능성과 현재 이용 상태의 장단점을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대구 수성구 범어동이라는 우수한 지역적 장점.

* 교육 환경: 동천초등학교 인접.

* 토지 가치: 상업지역으로 향후 개발 가능성 내포. (단, 현재 이용 용도 및 건축물 현황 고려 필요)

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인 없음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 985,453,430원

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 빌라 시세는 본건 단독주택과 직접 비교가 어렵고, 연식 차이가 큽니다. 따라서 시세 기반의 정확한 예상 입찰가 산출은 어렵습니다.

* 리스크 고려: 건물 노후화 및 내부 확인 불가 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율이 필요합니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 감정가 대비 70~80% 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

* 하단: 985,453,430원 * 0.70 = 689,817,391원 (약 6억 9천만원)

* 상단: 985,453,430원 * 0.80 = 788,362,744원 (약 7억 8천 8백만원)

* 결론: 약 6억 9천만원 ~ 7억 8천 8백만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보와 일반적인 경매 분석을 바탕으로 한 것이며, 실제 현장 조사, 건축물 상태 정밀 진단, 개별 물건의 시장 가치 평가 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.