나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8981 [1] 경상북도 경산시 중방동 328-1 대화타워펠리스2 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 경산시 중방동 소재 ""경산중앙초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 '대화타워펠리스2' 제18층 제1802호 단위세대(아파트)로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설, 일반주택지 등으로 형성되어 있으며 기타생활 편익시설 등의 접근성 등으로 보아 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 제차량출입 가능하며, 대중교통시설등의 접근성, 이용상황 등으로 보아, 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

일련번호 (가)철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상20층건 중 제18층 제1802호로서,
-외벽: 몰탈페인팅, 화강석 등 마감
-내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감,
-바닥: 내장바닥재 및 일부타일 등 마감,
-창호: 이중샷시창호임.

이용상태

일련번호 (가)""아파트"" 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 승강기설비, 화재경보시설, 소화전설비 등 시설되어 있으며, 바닥난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '아파트 및 오피스텔 건부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(62)(접합) 가축사육제한구역(2024
-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
본건은 점유자측의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 단위세대의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8981 (1)

소재지: 경상북도 경산시 중방동 328-1 대화타워펠리스2 18층1802호

용도: 아파트

건물명: 대화타워펠리스2

층수: 18층 (총 20층)

호수: 1802호

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 220,000,000원

토지 면적: 26.50㎡ (약 8.02평)

건물 면적 (전용 면적): 60.40㎡ (약 18.27평)

건물 면적 (분양 면적): 명시된 정보 없음 (전용 면적 60.40㎡ 기준)

토지 지분: 26.5035㎡

건물 지분: 60.4029㎡

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 경상북도 경산시 중방동 소재 "경산중앙초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 일반주택지 등으로 형성되어 있어 기타 생활 편익시설 등의 접근성이 양호함. 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 시설 등 접근성 및 이용 상황 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 대상 물건 서측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-20

* 확정일자: 2020-04-20 (물건명세서 기준)

* 배당신고일자: 2024-05-01

* 대항력: 있음

* 비고:

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 갑1 (2016-07-29): 소유권보존 (주식회사대화주택건설산업)

* 갑3 (2018-12-26): 소유권이전 (현창환) (매매)

* 을7 (2024-05-01): 주택임차권 (박지윤) (권리금액: 25,000,000원, 말소: 인수, 전입일자: 2020-4-20, 확정일자: 2020-4-20)

* 갑4 (2025-08-13): 강제경매 (주택도시보증공사) (권리금액: 215,000,000원, 말소기준권리)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 임차권등기(임차보증금 금215,000,000원, 전입일자 2020. 4. 20. 확정일자 2020.4.20.)가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

4. 상권분석

* 주변 지역은 일반상업지역 및 제2종일반주거지역으로 구성되어 있으며, 아파트단지, 근린생활시설, 일반주택지가 혼재되어 있어 상권이 형성되어 있음.

* 경산중앙초등학교와 인접하여 교육 관련 상권의 잠재력이 있으며, 생활 편익 시설 접근성이 양호함.

5. 생활정보

* 교육시설: 경산중앙초등학교가 인근에 위치함.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 등을 통한 다양한 편의시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 물건명세서에 따르면, 임차인 박지윤의 보증금 215,000,000원 중 배당 후 미회수 잔액은 매수인이 인수해야 함. 이는 입찰 시 주요 검토 사항임.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 실제 거주 여부 및 임대차 계약 상세 내용은 미상임.

* 점유자 부재: 내부 확인 시 점유자 부재 및 잠금 장치로 인해 표준적 내부 구조 및 사용자재를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경산시 중심부에 위치한 아파트로, 교육 및 생활 편익 시설 접근성이 양호한 편임.

* 강제경매 사건으로 진행 중이며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성이 주요 검토 사항임.

* 물건명세서 상 215,000,000원의 임차보증금 중 배당 후 잔액 인수 여부가 입찰 시 중요한 고려 요소가 될 것으로 판단됨.

* 부동산강제경매 사건으로 인해 채권액 총액은 215,000,000원임.

* 경산시 내 환경 관련 시설에 대한 민원이 간혹 보고되나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않음. 다만, 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 권장됨.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근으로 교육 환경이 우수함.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실거주 요건을 충족함.

* 경산시의 지역 개발 가능성 및 아파트 시장 동향을 고려할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 220,000,000원

* 인수해야 할 임차보증금 (물건명세서 기준): 215,000,000원

* 예상 입찰가 산정 시, "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 인수 보증금을 215,000,000원으로 간주할 경우, 이론적인 최소 입찰가는 감정가에서 해당 금액을 제외한 5,000,000원 이상이 될 수 있습니다. 그러나 이는 매우 비현실적인 금액으로, 실제로는 인수 보증금의 존재 여부 및 배당 여부에 따라 낙찰가의 상당 부분이 결정될 것입니다.

* 제공된 정보 중 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기가 존재하나, 물건명세서 상의 215,000,000원 임차보증금 인수 정보와 상충됩니다. 이 경우, 물건명세서 상의 내용이 법적 효력이 크므로, 215,000,000원을 인수 보증금으로 간주하는 것이 보수적이고 안전한 접근 방식입니다.

* 본 건의 경우, 인수 보증금이 매수인의 실질적인 취득가에 큰 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 해당 임차권의 배당 여부 및 인수 금액을 명확히 확인하는 것이 필수적입니다. 인수 보증금 215,000,000원을 고려할 때, 잠재적 매수인은 실질적으로 매우 낮은 금액으로 입찰해야 할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.