나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8979 [1] 경상북도 청도군 금천면 동곡리 180 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.09.29

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

대상물건은 경상북도 청도군 금천면 동곡리 소재 "금천면사무소" 북측 원거리에 위치하며, 부근 일대는 중소규모 공장, 주택, 축사, 농경지 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

1) 형상 및 이용상황 기호 1): 부정형의 인접지와 등고평탄한 공업용 건부지임. 기호 2): 부정형의 인접지와 등고평탄한 공업나지임. 기호 3): 부정형의 인접지와 등고평탄한 전임. 기호 4): 부정형의 인접지와 등고평탄한 현황 잡종지(야적장 등)임. 기호 5): 부정형의 인접지와 등고평탄한 공업나지임. 기호 6): 부정형의 인접지와 등고평탄한 현황 잡종지(제시외 건부지 등)임. 2) 도로의 상황 기호 1,2,5): 동측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로와 접함. 기호 3): 지적도상 맹지이며, 남측 하천위 간이교량(폭 약 50cm)으로 통행함. 기호 4,6): 지적도상 맹지이며, 기호 1,2,5)를 경유하여 출입함. 3) 도시계획관계 등 기호 1,2,5): 농림지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥구역)<농지법>, 접도구역(2016-07-11)(경상북도고시2016-176)<도로법>. 기호 3,4,6): 농림지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥구역)<농지법>.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 가~라) 일반철골구조 강판지붕 단층건으로, 벽체: 칼라강판 등 마감, 바닥: 콘크리트 등 마감, 천장: 철골트러스 노출, 창호: 샷시 창호. 주기둥: H-Beam(350×175mm), 처마고 약 5미터. 2) 이용상황 가): 창고. 나): 제조업소. 다): 창고. 라): 창고. 마): 화장실. 3) 부대설비 마): 위생 및 급배수설비 되어있음.

기계/기구의 현상

대상 기계기구는 국산 사료배합기 및 부대설비 등으로 현상 및 관리상태는 보통시 되며, 기계기구 기호 5) 일부 및 기호 6,7)은 소재불명임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

1) 공부와의 차이 기호 4,6): 공부상 지목은 "답"이나, 현황 "잡종지"임. 2) 부합물 및 종물 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(㉠~㉡¹)이 소재함. 3) 임대관계 미상임. 4) 기타 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록5,7 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환(사실조회회신서 참조). 지적도상 맹지임.
- 목록1,2,6 일부 접도구역 저촉 감안 평가.
- 기계기구 기호 1)은 목록상 명칭 “RAT-130”이나, 실제 명칭 “RAT-160”이고, 기호5) 일부, 6), 7)은 소재불명으로 평가 제외, 여타 기계기구는 장기간 운휴상태로 가동여부 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8979 (1)

* 소재지: 경상북도 청도군 금천면 동곡리 180

* 용도: 창고시설 (건축물대장상 '창고시설', 기타 용도는 '창고 및 제조업소'로 기재됨)

* 감정가: 1,326,678,300원

* 토지면적: 5,645.00㎡ (약 1,708.11평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1,308.00㎡ (약 395.73평)

* 건물 제시외면적: 1,033.50㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 청도군 금천면 동곡리 소재 "금천면사무소" 북측 원거리에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 부근 일대는 중소규모 공장, 주택, 축사, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 주변 관광지로는 운문사, 청도 와인터널, 청도 레일바이크 등이 있으나, 물건지와는 거리가 있습니다.

* 도로 접근성:

* 일부 토지(기호 1,2,5)는 동측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 일부 토지(기호 3,4,6)는 지적도상 맹지이며, 기호 3) 토지는 남측 하천 위 간이 교량(폭 약 50cm)으로 통행하고, 기호 4, 6) 토지는 기호 1,2,5) 토지를 경유하여 출입해야 합니다.

* 목록 1, 2, 6번지 토지 일부가 접도구역에 저촉되어 있어, 이에 대한 감안 평가가 이루어졌습니다.

* 도시계획:

* 기호 1,2,5) 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역), 농업진흥구역, 접도구역에 해당합니다.

* 기호 3,4,6) 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역), 농업진흥구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 5일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을11)입니다.

* 총 채권액 (등기부 기재 기준):

* 토지 등기부채권 총액: 3,222,230,046원

* 건물 등기부채권 총액: 3,218,141,126원

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없으며, 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임차인에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아, 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다. 따라서 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 대상 물건은 농림지역 내에 위치하며, 주변은 공장, 농경지, 축사 등 혼합된 형태로 형성되어 있어 전통적인 상업 상권과는 거리가 있습니다.

* 물건의 주 용도가 창고시설 및 제조업소인 점을 고려할 때, 지역 내 산업 활동과 관련된 수요가 상권의 주요 특징이 될 것으로 보입니다.

* 인근 지역의 경제 활동은 농업 및 중소규모 제조업에 기반하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 금천면사무소가 근거리에 위치하여 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

* 기반 시설: 건물에는 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 창고 및 제조업소 용도로 활용 가능한 부대 설비가 있습니다.

* 교통 및 접근성: 일부 토지가 맹지이고 간이 교량이나 인접 토지를 경유해야 하는 불편함이 있으며, 일부 토지는 접도구역에 저촉되는 점은 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 5, 7번지 토지의 경우 농지법상 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 상황: 지적도상 맹지이며, 일부 토지는 간이 교량이나 인접 토지를 경유해야 하는 접근상의 불편함이 있습니다.

* 접도구역 저촉: 일부 토지가 접도구역에 저촉되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 기계기구 현황:

* 기호 1) 기계기구는 목록상 명칭 "RAT-130"과 실제 명칭 "RAT-160"이 다릅니다.

* 기호 5) 일부, 6), 7) 기계기구는 소재 불명으로 평가에서 제외되었습니다.

* 그 외 기계기구는 장기간 운휴 상태로 가동 여부를 확인할 수 없습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 기호 4, 6) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "잡종지" 상태입니다.

* 제시외 건물: 별첨된 지적 및 건물개황도에 따라 제시외 건물(㉠~㉡¹)이 소재하며 일괄 매각에 포함되나, 이에 대한 상세 정보 및 가치는 별도 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 물건에 대한 임대차 관계가 불명확하여, 명도 진행 시 임차인과의 협상 및 강제 집행 가능성 등 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 청도군 금천면 동곡리에 위치한 창고시설 및 제조업소로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 약 13.2억 원 수준이며, 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정으로 인수되는 권리는 없습니다. 그러나 지적도상 맹지, 접도구역 저촉, 농지취득자격증명 필요성, 기계기구 상태 불확실, 임대차 관계 미상 등 다수의 법적, 물리적 제약 사항과 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 농림지역 내 넓은 토지와 창고/제조업소 용도의 건물을 상대적으로 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

* 해당 지역의 산업 활동(농업, 중소규모 제조업)과 연계하여 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 사업 확장 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(1,326,678,300원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(맹지, 접도구역, 농취증, 기계기구 상태, 명도 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 물건의 실제 활용 가치 분석, 명도 비용 및 예상 기간 산출 등 심층적인 추가 조사가 필수적입니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시 대신, 감정가 수준에서 잠재적 리스크를 반영하여 일정 비율(예: 70~90%)을 적용한 범위 내에서 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.