나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8968 [1] 대구광역시 북구 노원동1가 150-8 골든빌라 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 노원동2가 소재 ""노원동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며,
부근일대는 다세대주택, 소규모 공장, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 제1층 제102호 단위세대로서,
- 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감
- 내벽: 벽지, 타일 등 마감
- 바닥: 바닥재, 타일 등 마감
- 창호: 샷시 이중창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 '다세대주택 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 8m 내외, 북동측으로 폭 약3~4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-04-10)(접합), 가축사육제한구역(가축사육
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률
>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 현장조사시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하여 동류형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8968 (1)

소재지: 대구광역시 북구 노원동1가 150-8 골든빌라 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

토지면적: 38.98㎡ (11.79평)

건물면적: 74.52㎡ (22.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

건축물명: 골든빌라

신주소: 대구광역시 북구 오봉로6길 13-9 (노원동1가)

건물 층수: 4층 건물 중 1층 102호

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕

사용승인일: 1998년 6월 3일

1.2. 감정평가 요약

본건은 대구광역시 북구 노원동2가 소재 ""노원동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 다세대주택, 소규모 공장, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다. 본건 남서측으로 약 8m 내외, 북동측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 인근에 원대역, 팔달시장역, 북구청역 등이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.2. 주변 환경

부근일대는 다세대주택, 소규모 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 인근에는 노원동행정복지센터가 위치하고 있습니다. 침산골목시장 등 편의시설을 이용할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2013년 4월 10일에 접수된 대구축산업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권보존(1998.06.25), 소유권이전(1999.11.25, 2008.03.10), 근저당권(2013.04.10), 압류(2021.01.13, 2021.10.14), 근저당권(2021.11.16), 가압류(2025.01.17), 임의경매(2025.08.14) 등이 기재되어 있으며, 매각으로 인해 위 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 89,397,195원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 현장조사 시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하여 동류형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(골든빌라) 내 62.02㎡(18.79평) 면적의 다세대주택이 2026년 1월에 9,500만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 505만원 수준입니다.

또한, 인근의 다른 다세대주택 68.4㎡(20.72평) 면적이 2025년 10월에 12,000만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 579만원 수준입니다.

4.2. 본건과의 비교

본건은 전용면적 74.52㎡(22.54평)으로, 동일 건물 내 거래된 62.02㎡ 면적보다는 크고, 인근 주택 거래 사례 중 68.4㎡ 면적과 유사한 크기입니다. 이를 감안할 때, 본건의 시장 가치는 3.3㎡당 약 505만원에서 579만원 사이로 추정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지, 타일 등 마감이며, 바닥은 바닥재, 타일 등 마감입니다. 창호는 샷시 이중창호입니다. 위생설비, 급ㆍ배수설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 노원동행정복지센터가 위치하며, 침산골목시장 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 건축물 정보

본 건물(골든빌라)은 1997년 9월 12일 건축 허가를 받아 1998년 6월 3일에 사용 승인된 4층 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 불분명하여 명도 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 내부 상태 확인이 불가하여 수리비 등에 대한 예상치 못 한 지출이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후

1998년 준공된 건물로, 약 28년이 경과하여 주요 설비 교체 등 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용 제한

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 관련 시설 신축 및 용도 변경 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 공동담보

공동담보 물건으로, 관련 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 노원동1가에 위치한 다세대주택으로, 주변에 주거시설 및 상업시설이 혼재되어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 교통 접근성은 양호한 편이며, 인근에 공공기관 및 시장 등이 위치하여 실거주 및 투자 가치를 지니고 있습니다. 다만, 임대차 관계 미확인, 건물 노후, 토지이용 제한 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다. 권리 분석상 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보이나, 명도 관련 변수가 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 건물(골든빌라) 내 실거래 사례가 존재하여 시세 파악이 용이합니다.

* 대구 시내 접근성이 좋으며, 주변 개발 계획에 따른 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 감정가 대비 시장 실거래가가 낮아, 적정가 입찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 거래 사례를 고려할 때, 3.3㎡당 약 505만원에서 579만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 전용면적 74.52㎡ (22.54평)을 기준으로 할 때, 예상 시세 범위는 약 113,827,000원에서 130,506,000원입니다.

감정가는 149,000,000원이지만, 최근 실거래가와의 차이를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 인수 보증금이 없는 점과 제시된 리스크 요소를 고려하여, 120,000,000원 수준의 입찰가를 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.