나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8977 [1] 경상북도 경산시 자인면 북사리 62-11 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 자인면 북사리 소재 '경북기계금속고등학교' 북측 인근에 위치하는 '서광골든빌라 제3층 제305호' 단위세대로서 주위일대는 중소규모의 공장, 단독 및 다세대
주택, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층건 중 제3층 제305호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 외장타일 마감
내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감
바닥 : 바닥재, 타일 등 마감
창호 ; 샷시창호

이용상태

연립주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 북측 경사지에 자체지반은 대체로 평탄하게 정지되어 있는 '연립주택'부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 15미터, 서측 및 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(2024-00-00)(자2)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2025-06-30)(경산시 고시 제2025 - 85호)(접합), 가축사육제한구역
(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역
(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시
제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경북기계금속고등
학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자인중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 현장조사시 거주인 및 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 및 마감상태 등을 확인
하지 못하여 동류형 구분건물의 일반적인 평면도, 마감상태 등을 참고하였음.

물건 비고

2025. 4. 11. 접수 제1639714호 가압류는 사망한 자에 대한 것으로 효력 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경8977 (1)

1.2. 소재지

경상북도 경산시 자인면 북사리 62-11 3층305호

1.3. 용도

연립주택

1.4. 감정가

44,000,000 원

1.5. 토지면적

62. 61㎡ (약 18.95평)

1.6. 건물면적

67. 32㎡ (약 20.37평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

신용보증기금

1.10. 건물 정보

건물명: 서광골든빌라

건축년도: 1991년 4월 9일 (사용승인일 기준)

해당층: 3층

전유부 면적: 67.32㎡

1.11. 등기부 요약

- 갑11: 2025년 4월 11일 접수, 가압류, 중소벤처기업진흥공단, 156,898,496원 (말소, 사망한 자에 대한 것으로 효력 없음)

- 갑12: 2025년 8월 7일 접수, 소유권이전 (상속), 이 외 2명

- 갑13: 2025년 8월 13일 접수, 강제경매, 신용보증기금, 738,184,171원 (말소)

- 갑12-1: 2025년 9월 17일 접수, 12번 소유권경정, 이 (박 ,박 상속포기)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 경산시 자인면 북사리 소재 '경북기계금속고등학교' 북측 인근에 위치하는 '서광골든빌라 제3층 제305호' 단위세대로서 주위 일대는 중소규모의 공장, 단독 및 다세대 주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

- 교육시설: 경북기계금속고등학교, 자인중학교 인근 위치

- 산업시설: 중소규모 공장들이 혼재되어 있습니다.

- 제한사항: 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역 등의 지정이 되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

제공된 정보에 따르면, 본 건 강제경매는 신용보증기금의 신청으로 개시되었으며, 등기부상 갑11번 가압류는 효력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구로 미루어 보아, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

갑11(가압류), 갑13(강제경매) 등은 말소되거나 효력이 없습니다. 기타 등기부상 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보 상으로는 매수인에게 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

금액이 미상이라도 임대관계가 확인되지 않으므로, 잔금 납부 시 점유 관계 및 명도 절차에 대한 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부 요약

- 갑11: 2025년 4월 11일 접수된 가압류는 효력이 없는 것으로 판단됩니다.

- 갑12: 2025년 8월 7일 이 외 2명에게 상속을 원인으로 한 소유권이전 등기가 경료되었습니다.

- 갑13: 2025년 8월 13일 신용보증기금의 신청으로 강제경매 개시결정 등기가 경료되었습니다. (본 건 경매의 개시 결정)

- 갑12-1: 2025년 9월 17일 이 앞으로 12번 소유권 경정 등기 (상속인 중 일부 상속포기 반영)

3.6. 주의사항

2025년 4월 11일 접수된 제1639714호 가압류는 사망한 자에 대한 것으로 효력이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 경산시 자인면 북사리 일대는 주거 지역과 소규모 공업 지대가 혼재된 지역입니다. 인근에 경북기계금속고등학교와 자인중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 다수의 단독주택 및 다세대 주택과 함께 중소규모 공장들이 입지해 있습니다. 이는 상업 시설보다는 주거 및 생산 활동이 주를 이루는 지역적 특성을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 인근에 경북기계금속고등학교와 자인중학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변 지역 정보만으로는 구체적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)의 접근성에 대한 상세 파악은 어렵습니다. 다만, 일반적으로 주거 지역에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거 환경

주변 일대가 중소규모 공장, 단독 및 다세대 주택, 학교 등으로 형성되어 있어, 일부 공장으로 인한 소음이나 환경적 영향이 있을 수 있습니다. 하지만 전반적으로는 주거 기능과 함께 지역 산업 활동이 이루어지는 복합적인 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상으로, 잔금 납부 시 명도 및 점유 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하), 소로3류, 중로2류 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등 다양한 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

건축년도가 1991년으로, 약 35년이 경과하여 건물 노후도에 대한 점검이 필요합니다.

6.4. 주변 공장

주변에 중소규모 공장들이 위치하고 있어, 소음, 악취 등 환경적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경산시 자인면 소재의 연립주택으로, 비교적 합리적인 감정가 대비 넓은 전용면적을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 보이나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크가 존재합니다. 또한, 주변 공장과의 혼재, 건물 노후도, 각종 토지이용 제한 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

- 직접 비교 가능한 동일 단지(서광골든빌라) 내 유사 면적 물건의 최근 매매 사례(2026년 2월, 3000만원)가 존재하여 시세 파악에 도움이 됩니다.

- 현재 감정가(4400만원) 대비 유사 면적의 거래 사례 가격(약 3300만원 추정)을 고려할 때, 시장 가격보다 낮은 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

- 매각으로 소멸되는 권리만 있어 권리상 깔끔한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 단지 유사 물건의 매매가가 3000만원이고, 본 건의 면적을 고려한 환산 가격은 약 3,300만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 4400만원이나, 시장 가격 및 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 35,000,000원 ~ 38,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.